Un 15% menos de operaciones en todo el sector inmobiliario; ralentización en la toma de decisión del comprador de la vivienda; paralización de proyectos o «una postura de tensa espera y de precaución» en la demanda de inversión. Roberto Campos, Director General en Grupo Avintia Real Estate, reflexiona sobre la evolución del sector inmobiliario desde que arrancó 2023, otro año marcado por la incertidumbre.
¿Previsiones a nivel inversión? El experto apunta que las compraventas se reducirán en 2023 en un 15%, el precio de la vivienda se ajustará moderadamente y la tasa de esfuerzo hipotecario empeorará.
El contexto macroeconómico ha impactado fuertemente en el segmento residencial, especialmente en el caso de viviendas de precio medio y bajo. Aunque la demanda se mantiene, la decisión de muchos compradores se ha ralentizado, ya que aún esperan un ligero ajuste en el precio o un cambio a mejor en la financiación de la vivienda. Sin embargo, la obra nueva que se construya se venderá, opina Campos.
A la espera de mejores condiciones contextuales, también los proyectos se han paralizado. La mejor perspectiva es la del segmento más alto de vivienda, donde los precios no dejan de crecer, constatando así el valor refugio de la vivienda.
¿Cómo se ha comportado el mercado de obra nueva durante los primeros seis meses de 2023?
La incertidumbre de los mercados de capitales, con el encarecimiento de los tipos de interés, unida a otros factores de economía global derivados, principalmente, de las tensiones inflacionistas y socio-políticas, como la guerra de Ucrania, han sido una de las principales causas de la inestabilidad en el mercado de obra nueva, donde los ritmos de comercialización se han ido reduciendo ante los encarecimientos de las hipotecas de los compradores.
El sector más afectado ha sido en aquellas viviendas de precio medio y bajo, familias a las que más está afectando la incertidumbre, que incide de forma directa en la capacidad de ahorro y de renta disponible para poder hacer frente al encarecimiento de las hipotecas.
Si bien, la demanda sigue siendo muy alta ante la falta de oferta real de vivienda, la situación actual hace que la decisión de los compradores se haya ralentizado y, en muchos casos, esperando un ajuste de precios en función de las necesidades de los promotores y vendedores.
Muchas de las promociones que no se iniciaron antes de final de año, se encuentran a la espera de arrancar, para alcanzar un nivel de ventas superior, esperando a que tanto los precios de construcción se vayan estabilizando como las condiciones de financiación bancaria se puedan ajustar.
La obra nueva en el segmento más alto de vivienda, donde los precios siguen experimentando incrementos, en las principales ciudades, es un ejemplo de valor refugio en estos tiempos de estrechez de márgenes, por lo que sigue siendo un mercado con fundamentales estables y al alza.
En términos de inversión, ¿cuál es la previsión a cierre de año?
La demanda de inversión está adoptando una postura de tensa espera y de precaución. En este contexto, se prevé un retroceso de las transacciones para el cierre de 2023, en el conjunto del Sector Inmobiliario.
Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda. A nivel general, estimamos que las compraventas se reducirán en 2023 en un 15%, mientras que el precio de la vivienda se ajustará moderadamente y la tasa de esfuerzo hipotecario empeorará.
La trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado a finales de 2023 y principios de 2024. El esfuerzo hipotecario de las familias subirá con fuerza en los próximos meses y para finales de 2024, la ratio de esfuerzo podría estar por encima del 34%.
En sectores como el BTR, la tendencia gira a proyectos basados en alquiler asequible (concesiones/derechos de superficie), aunque la postura de los grandes inversores frente a los tipos de interés actuales sigue siendo de gran cautela, reduciendo notablemente su afán de compra, con respecto a comienzos de año. Esta misma posición, se traslada al resto de sectores inmobiliarios, como el de PBSA, Residencias de ancianos y Hoteles.
Prevemos que la reducción de liquidez, junto con las rápidas subidas de los tipos de interés, causarán dificultades a corto y medio plazo.
¿Cómo ha impactado la nueva Ley de Vivienda en el segmento residencial?
La disminución de la oferta del alquiler, en contraste con el incremento de su demanda y el cambio de preferencias, tan solo son dos de los posibles efectos que esta nueva Ley de Vivienda plantea al mercado.
El primer impacto y de mayor relevancia que tiene, para un gran tenedor, es la limitación en la actualización del precio del alquiler. Desde marzo de 2022, los propietarios no pueden actualizar las rentas más allá del 2% y así será hasta el 31 de diciembre de 2023. Ahora, la Ley establece que, durante 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores.
A este primer impacto, hay que añadir la incertidumbre que generan en los grandes tenedores cuestiones como la modificación del régimen de prórrogas de los contratos, el límite al precio de alquiler en «zonas tensionadas» o el cambio en el procedimiento de los desahucios.
