Con la intención de solucionar un «problema estructural» en España como lo es la dificultad en el acceso a la vivienda en propiedad, especialmente en el segmento joven, nació Rento con su modelo Gradual Homes. En entrevista con Brainsre, Guillermo Estévez de Cominges, director general de la compañía, analiza el mercado del alquiler actual en Madrid, las previsiones de expansión del modelo y los resultados conseguidos hasta el momento por la empresa.
Personas con situación financiera estable afirman querer comprar casa, pero no poseen la capacidad necesaria o, de tenerla, prefieren no descapitalizarse. Es así que Gradual Homes propone un modelo de alquiler con derecho a compra, flexibilizando la adquisición y abriendo el mercado inmobiliario a muchos que están excluidos de él.
«Una de las principales ventajas es que el inquilino aporta inicialmente solo el 5% del precio de la vivienda, frente al 30% habitual en una compra con hipoteca tradicional -20% aportado, más impuestos y otros gastos. Esta entrada es uno de los principales impedimentos para la compra de vivienda, ya que excluye de facto a muchas personas que viven de alquiler», destaca el director.
Contrario a este modelo tradicional, con el modelo propuesto por Rento, el inquilino asumirá una renta de alquiler alineada con el mercado y podrá deducirse hasta un 30% de dichos alquileres. «Se da mucha flexibilidad al inquilino, que puede ejercer su derecho de compra de la vivienda en una ventana de cuatro años. Esto le permite planificarse y adaptar su situación específica con más tranquilidad», puntualiza Estévez.
En concreto, con Gradual Homes, el interesado presenta una vivienda que le encaje y que cumpla con determinados criterios. Si dicha vivienda y el perfil del interesado se ajustan al modelo, el inversor compraría la casa poniéndola en un régimen de alquiler con derecho a compra para el interesado. «Esto evita problemas para el propietario vendedor de la vivienda y, además, permite poder presentar un modelo balanceado al interesado al alinear su interés con el del inversor», señala el profesional.
Precisamente, por parte del inversor, Estévez destaca que son varias las ventajas, como «entrar en un modelo con propósito social, ayudando a reducir un problema estructural en un segmento sensible, permitiendo cumplir objetivos ESG, y, a su vez, genera una rentabilidad interesante con relación al riesgo de su inversión».
Previsiones de expansión para el 2024
Rento es una compañía del Grupo Pryconsa y, tras empezar a testar este modelo en 2021 y continuar probando fórmulas en el 2022, el año 2023 ha sido el primer año con recurrencia en la captación y cierre de operaciones. En noviembre, la compañía alcanzó las 25 adquisiciones de vivienda para sus clientes y espera cerrar el ejercicio actual con una inversión cercana a los 8 millones de euros.
«Hemos querido ir despacio, gestando un modelo sostenible y con sentido tanto para clientes como para inversores. La idea en 2024 es incrementar el volumen con la experiencia acumulada. Contamos con el apoyo de varios inversores que han comprometido 20 millones de financiación para adquirir viviendas. Esto nos permitirá ayudar a más personas y reforzar nuestro modelo durante 2024″, señala el profesional.
Dentro de estas estimaciones para el año próximo, la compañía también contempla seguir haciendo didáctica de su modelo, para ponerlo al mismo nivel que el alquiler o la compra tradicional y hacerlo accesible a más personas. «Esto pasa por seguir aumentando el número de operaciones, con el objetivo de superar las 100 en 2024, dando confianza a nuestros inversores para que sigan apostando por Gradual Homes y el equipo que está detrás», añade el director.
De igual forma, habiendo comprobado la operatividad del modelo y equipo en Madrid, la compañía valora la posibilidad de llevar Gradual Homes a otras ciudades donde existe una problemática similar. «Hay interés porque el problema se repite», destaca Estévez.
Ahorro y flexibilidad
En general, personas con cierto nivel de ahorro y estabilidad económica, pero no el suficiente como para aportar el 30% del valor de una vivienda en la compra, son quienes se muestran más interesados por este modelo de alquiler con derecho a compra. «No pueden entrar en una hipoteca en estos momentos, pero sí en el futuro. Tan solo necesitan tiempo y flexibilidad para escoger cuándo y eso les damos».
Adicionalmente, personas con ahorro suficiente, pero que prefieren no descapitalizarse recurren a esta opción, de manera que pueden ir incrementando dichos ahorros gradualmente sin alterar su forma de vida, manteniendo un ‘colchón de seguridad’ posponiendo la compra durante unos años.
Concretamente, alrededor del 50% de los interesados en Gradual Homes tiene entre 35 y 44 años, y un 25% entre 25 y 34. Asimismo, el 70% están casados, un 20% solteros y el 10% restante divorciados. Además, un 70% tiene contratos indefinidos por cuenta ajena, siendo el resto autónomos, y más del 60% ingresan entre 1.500 euros y 4.500 euros.
Teniendo en cuenta estos perfiles, «por un lado, hay un amplio segmento ya asentado que no tiene la capacidad de ahorro suficiente para adquirir vivienda, aunque querría, y que opta por el alquiler como posibilidad transitoria, accediendo a un producto tradicional. Por otro lado, hay personas con ingresos estables y carreras enfocadas que posponen la compra, viviendo en alquiler, reclamando productos cada vez más atractivos y completos. En la medida en que no tienen cargas aún, pero sí capacidad, exigen mejores productos. Esto es un mercado más nicho, pero arrastra también al resto de activos en alquiler y la tendencia general», analiza el director.
Por último, está el segmento más joven, inestable y con salarios aún reducidos, que se ve obligado a buscar otras fórmulas que hagan accesible el alquiler hasta que pueda ser más independiente. «El problema es que cada vez aumenta el rango alto de edad y el tiempo de permanencia en él, con pocas posibilidades de ir saltando a otros segmentos y menor transitoriedad».
Mercado de alquiler en Madrid: incertidumbre y oferta a la baja
Finalmente, Estévez analiza los principales desafíos del mercado de alquiler en la capital española, haciendo énfasis en los precios elevados con una alta demanda y una oferta a la baja. «El alquiler se presenta para muchos como la única opción posible, por lo que sigue aumentando la demanda y se mantiene el precio al alza. Existe competencia, incluso, para activos de perfil más bajo. Para muchos, solo es asumible el alquiler compartido», advierte el profesional.
Destaca, además, que teniendo en cuenta que una gran mayoría de los pisos en alquiler pertenecen a particulares, la incertidumbre en la aplicación de la nueva Ley de la Vivienda implica el traslado de activos en alquiler de larga estancia a otras modalidades o a venta. «Esto incrementa la tensión ya existente entre oferta y demanda, especialmente en capitales de por sí tensionadas».
De igual forma, el director subraya la exigencia de productos más actualizados y mejores activos. «La vida media del parque de vivienda en Madrid exige ciertas mejoras a los propietarios para ofertar activos atractivos y que cumplan criterios de eficiencia energética, y será necesario invertir en ellos. Esto puede echar atrás a los propietarios».
