La rentabilidad de la vivienda en España ha cerrado 2025 en un 5,9%, según el estudio de Fotocasa sobre ‘La rentabilidad de la vivienda en España en 2025’. Esta cifra supone un descenso de 0,8 puntos respecto al año anterior, cuando se situó en 6,7%, y 0,9 puntos menos que en 2020. A pesar de la caída, el mercado sigue ofreciendo una de las rentabilidades más altas desde 2006.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que «la ligera caída de la rentabilidad de la vivienda hasta niveles de 2018 se explica por el fuerte encarecimiento del precio de compra». Aunque los alquileres alcanzan máximos históricos, el aumento de los precios de venta, cercano al 20% anual, hace que la inversión inicial sea mayor y reduzca la rentabilidad final. Matos añade que «una rentabilidad del 6% sigue siendo una cifra sólida en términos históricos y muy competitiva frente a otros productos de inversión».
La rentabilidad de la vivienda cae en la mayoría de comunidades en 2025
La rentabilidad de la vivienda en España ha experimentado un descenso generalizado en 2025. Según los últimos datos del mercado inmobiliario, la rentabilidad ha disminuido en 14 comunidades autónomas, aunque diez de ellas mantienen niveles iguales o superiores a la media nacional, situada en el 5,9%.
A la cabeza del ranking se encuentra Castilla-La Mancha, que lidera la rentabilidad de la vivienda en España con un 7,8%, seguida de Cataluña (7,4%). Les acompañan Castilla y León y Aragón, ambas con un 6,9%, así como Extremadura (6,8%), Navarra (6,7%) y La Rioja (6,6%). Completan el grupo de comunidades por encima de la media Asturias (6,3%), la Comunitat Valenciana (6,3%) y la Región de Murcia (6,2%).
En el lado contrario, siete comunidades autónomas se sitúan por debajo de la rentabilidad media nacional. Entre ellas destacan País Vasco (5,8%), Cantabria (5,7%), Galicia (5,6%) y Canarias (5,5%). Más alejadas de la media se encuentran Andalucía (5,1%), Madrid (4,7%) y Baleares, que cierra la lista con una rentabilidad del 4,3%, una de las más bajas del país.
El mapa de rentabilidad por comunidades autónomas en 2025 confirma estas diferencias territoriales y refleja una evolución desigual respecto a ejercicios anteriores, como 2015, 2020 y 2024, evidenciando un progresivo ajuste del mercado en los últimos años.
Menos ciudades superan el 10% de rentabilidad
El análisis por municipios, elaborado por Fotocasa, muestra una tendencia similar. En 2025, el 43% de los municipios analizados (un total de 203 ciudades) presenta una rentabilidad igual o superior a la media nacional, frente al 36% registrado en 2024. A pesar de esta mejora relativa, el número de ciudades con rentabilidades muy elevadas se ha reducido notablemente.
De hecho, solo una ciudad supera el 10% de rentabilidad, frente a las cinco que lo hacían el año anterior. Se trata de Sueca, que lidera el ranking con un 10,4%. Le siguen Santa Coloma de Gramenet (9,9%), El Ejido (9,3%), Badalona (9,1%), Terrassa (9,1%), Elda (9,1%), L’Hospitalet de Llobregat (8,5%), Mataró (8,4%), Parla (8,3%) y Zamora capital (8,3%).
Un tercio de las ciudades, por debajo del 5%
En contraste, el informe señala que el 33% de las ciudades analizadas registra una rentabilidad inferior al 5%, lo que pone de manifiesto la creciente presión sobre la inversión inmobiliaria en determinados mercados, especialmente en zonas turísticas y áreas de alto precio de la vivienda.
Las ciudades con menor rentabilidad en 2025 son Santa Eulària des Riu (2,8%), Donostia–San Sebastián (3,4%), Tarifa (3,5%), Calpe (3,6%), Eivissa (3,6%), Sant Cugat del Vallès (3,8%), Vera (3,8%), Benicàssim (3,8%), Conil de la Frontera (3,9%) y Pozuelo de Alarcón (3,9%).
Estos datos reflejan un escenario de ajuste progresivo del mercado inmobiliario, en el que la rentabilidad continúa siendo atractiva en determinadas zonas del interior y áreas metropolitanas, mientras pierde fuerza en mercados más tensionados por los altos precios de compra.
Tendencias y perspectivas del mercado
El análisis de Fotocasa confirma que, pese a la caída general, la inversión en vivienda sigue siendo atractiva como valor refugio. La demanda de alquiler continúa fuerte, sobre todo en capitales y grandes ciudades, lo que mantiene el interés de los inversores. Además, ciertos distritos han registrado incrementos notables en rentabilidad en la última década, como Villaverde en Madrid y Nou Barris en Barcelona, ambos superando el 7,5%.
En un contexto de incertidumbre económica y geopolítica, la vivienda continúa siendo una alternativa sólida frente a otros productos financieros. Aun así, el estudio alerta de que el desajuste entre precios de venta y alquiler modera el rendimiento final, especialmente en zonas con mayor encarecimiento de la propiedad.
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