Apenas quedan tres meses para que acabe 2023 y arranque 2024, y el ‘real estate‘ español empieza a cambiar ligeramente de postura. En general, el sector espera cerrar con menores cifras que el año pasado, pero se muestra consciente de las grandes posibilidades de nuestro mercado y confía en el próximo año.
Durante la celebración de The District, el evento inmobiliario enfocado en la inversión que se celebró hace un par de semanas en la Fira de Barcelona, BNews Podcast entrevistó a múltiples voces del inmobiliario para tomar el pulso a sus profesionales.
A través de las opiniones de Juan Velayos, presidente de la feria y socio fundador de JV20 Investment & Advisory; Teresa Marzo, CEO de ELIX; Alejandro Aguirre de Cárcer, CEO de Brains Real Estate; Jacobo Diaz de Bustamante, director de FS Capital; Carlos Escoda (CEO) y Fernando Rodríguez (managing director y socio fundador), de SmartRental Group; Analía Rodríguez, directora de comunicación, coordinación y relaciones institucionales de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) y Albert Castro, fundador y CEO de Meridiana, este episodio especial busca poner los puntos sobre las íes en materia de inversión de cara al nuevo ejercicio.
¿Cómo cerrará 2023 en términos de inversión?
Aunque 2022 fue un año «muy bueno» para el ‘real estate’ español, con unos 16.000 millones de inversión, en 2023 las cifras no serán tan positivas. Teresa Marzo (Elix) prevé «una caída considerable«: según sus estimaciones, se alcanzarán los 9.000-10.000 millones invertidos a cierre de año de año. También Juan Velayos (The District y JV20) lo espera «bastante flojito, entre un 30 y un 50% por debajo de lo que fue el 2022″, aunque reconoce que «empezamos a ver la luz al final del túnel».
Ha sido -está siendo- un año «bastante distinto, difícil«. Según el análisis de Aguirre de Cárcer (Brains Real Estate), en España «hemos pasado de ser los patitos feos en 2008 a ser, de repente, uno de los países que mejor están dentro del panorama europeo«. Quienes entonces vinieron buscando oportunidades de inversión, ahora mismo sopesan otros países del norte, que quizá esta vez han hecho los deberes peor que nosotros, señala el experto. «Muchas operaciones, mucha gente mirando cosas, pero es verdad que se han cerrado muy pocos tratos en España«.
Todos coinciden. Ha sido un año «complejo«, marcado por las subidas de tipos, casi trimestrales; la subida de los costes de construcción; una inflación casi a doble dígito y una incertidumbre política en España, enumera Díaz de Bustamante (FS Capital). Tampoco hay que olvidar las «previsiones del Banco de España que, para 2023, apuntaban una ralentización de la inversión en vivienda como consecuencia del encarecimiento de los préstamos», recuerda Analía Rodríguez (ACI).
Ha sido «un año de más movimiento, más interés, más inversión, pero sobre todo, más voluntad de salir y vender», mantiene Albert Castro (Meridiana). Aunque el contexto ha repercutido negativamente en bastantes ‘business plan’, la sensación ahora se antoja positiva. Según Díaz de Bustamante (FS Capital), hasta «hemos salido muy bien del paso», ya que «se han realizado bastantes inversiones».
En la misma línea, Fernando Rodríguez (SmartRental Group) considera que «2023 sigue con muchísima inversión y presencia, sobre todo en producto alternativo, producto de ‘living’«, donde las inversiones se están desplazando del Tier 1-Tier 2 al Tier 3 y más destinos de costa.
¿Qué pasará con la inversión en 2024?
En 2024, ¿se invertirán más o menos millones en ‘real estate’? «Por supuesto, más», contesta Aguirre de Cárcer. «Lo bueno y lo malo -al final esto es una espada de Damocles- es que al tener las cosas bastante bien (la deuda en España está muy baja, las tendencias macroeconómicas son muy positivas), a largo plazo, las inversiones en España tienen mucho sentido«. El directivo no lo duda: «habrá más operaciones en 2024 y volveremos a ser un poco más centro de atención cuando esas oportunidades ‘distressed’ de otros países igual se hayan pasado».
En 2024, «habrá bastante más inversión que en 2023, básicamente, porque tendremos reglas del partido«. Sin ellas, cuesta mucho posicionarse en precio, explica el inversor: «nadie sabía cuál era el tope de los tipos de interés, y es muy difícil hacer predicciones sobre nada y comprar activos inmobiliarios con esa incertidumbre».
Ahora, el fundador de JV20 cree que ya nos encontramos «cerca de esa luz al final del túnel, y con certidumbre«, lo que volverá a permitir a la inversión posicionarse en precio. «Luego», prosigue, «pasará lo de siempre: habrá un GAP entre oferta y demanda«. Tampoco hay demasiada oferta en los activos con más apetito, así que posiblemente la oferta tarde un tiempo en aceptar los precios de la demanda, señala Velayos.
Para el próximo ejercicio, Marzo (Elix) espera «un cambio de tendencia y que aumente la inversión«, recuperando niveles de años anteriores, en torno a 12.000-13.000 millones. En otras palabras, volver a la certidumbre. Se debe al reciente anuncio por parte del Banco Central Europeo sobre el aumento de los tipos de interés en 25 puntos básicos, que todo apunta a que será el último, según la directiva.
Castro (Meridiana) apuesta por «operaciones escasas, pero mucho movimiento» en 2024. Desde su perspectiva, aún hay «muchísima liquidez en el mercado, y esto se traduce en actividad». Al final, «el mercado es el punto de encuentro» y, en su opinión, «todavía gozamos de buena salud«.
Rodríguez (ACI) refuerza la idea de que «la situación va a ser más favorable con el impulso del sector privado» y apunta signos de recuperación son «alentadores». «Todos nuestros expertos consultores han notado que hay capital«. Botón de muestra de que nuestro país sigue ejerciendo «un gran atractivo para los inversores y los fondos».
La asociación de consultores espera «nuevas oportunidades y operaciones relevantes en 2024, es cíclico». Periodos de especial dificultad -como este-, la pandemia o crisis económicas pasadas muestran que «España tiene músculo, sobre todo en el inmobiliario«. Rodríguez (ACI) no lo duda: «saldremos adelante».
‘Yields’ y nuevas plazas
Mientras tanto, ¿qué pasará con las ‘yields’? «Como las rentabilidades se van acortando, sigue habiendo destinos en ciudades terceras que cada vez van a ir cogiendo más empuje». Las ‘yields’ que antes proporcionaban Madrid, Barcelona o Valencia, Málaga, ahora se buscan en ciudades terceras o regiones costeras, debido, en parte, a la deslocalización que permite el teletrabajo, explica Rodríguez (SmartRental Group).
¿La rentabilidad ontinuará a la baja? «Es algo que está ocurriendo en gran parte de las ciudades Tier 1 y Tier 2, y yo creo que cada vez se va buscando más valor, porque el RE va muy conjuntamente de la mano con los operadores, que es donde están dando el ‘value add’ para las para las operaciones».
