La predicción de los precios residenciales, la evolución esperable de los precios del alquiler, los efectos de la inflación y el estado del sector de la construcción; así como las características de la demanda y su impacto en las transacciones, son algunas de las temáticas que configuran el XVIII Observatorio de la Valoración, que analiza los datos relativos al primer semestre de 2023.
La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) presenta este análisis, junto con la colaboración de la profesora y responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 16 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.
Según los modelos de predicción de la autora del informe, los precios de las viviendas se ralentizarán en los próximos trimestres, si bien siguiendo un patrón estable. Su estimación es que los precios de las viviendas usadas reflejen a cierre de este año un crecimiento interanual cercano al 5%, para después crecer durante 2024 en tasas cercanas al 3%. Por su parte, las viviendas nuevas finalizarían este ejercicio con un crecimiento superior al 6%, para después crecer a lo largo de 2024 en el entorno del 4-5%.
Las opiniones de los panelistas están repartidas entre aquellos que se alinean con esta predicción (40% de los internos y 33% de los externos) y aquellos otros que, si bien efectivamente estiman que todavía se producirán incrementos de los precios de vivienda usada, entienden que serán de magnitud inferior a la prevista por la autora del informe. Lo que sí es común a todos ellos es la expectativa de que la media general de los precios continúe al alza.
En el caso de la vivienda nueva, el 60% de los panelistas internos se alinea con la predicción del informe de que los precios de la vivienda usada crezcan en el entorno del 6% en 2023, y alrededor del 4-5% a lo largo de 2024. Esta expectativa se fundamenta en las presiones al alza sobre el precio de la vivienda nueva, más pronunciadas que para la vivienda usada, debidas principalmente a la escasez de oferta de nuevo producto terminado, que continúa siendo insuficiente para hacer frente a la demanda actual en los enclaves más solicitados.
Por otro lado, comenta la autora del informe que el menor crecimiento de los valores inmobiliarios durante los últimos años en España ha evitado el shock de precios que se está apreciando en otros países, así como ser contaminado con la tendencia negativa de los mismos. Y, aunque existiría la posibilidad de que se produzca un efecto «contagio» derivado de esta corrección internacional, indica que esta situación no es prevista por los modelos predictivos de comportamiento de los precios a largo plazo, que en todos los casos prevén un ritmo expansivo de los valores residenciales lento pero positivo en términos nominales, estimando que las viviendas usadas alcanzarán un techo de 2.000 euros por m2, de media, a finales de 2024, mientras que los de las viviendas nuevas se acelerarían más rápidamente.
Precio del alquiler: crecimiento interanual superior al 20%
El informe señala que los precios del alquiler en España crecen aceleradamente desde principios de 2022 y han superado los niveles prepandémicos, con ritmos superiores al 20% de crecimiento interanual en algunas ciudades. Es el caso de Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca o Valencia. La aceleración de las rentas es muy heterogénea, pero la media nacional adelanta sistemáticamente hasta un ritmo del 10% en los alquileres medios de todo el país.
La recuperación de la actividad postpandémica y el aumento de actividad económica, con la atracción de población que ello implica a las ciudades mencionadas, serían los responsables de esta aceleración. Un 80% de los panelistas internos y un 67% de los externos aventuran que el precio del alquiler seguirá creciendo, mientras que el resto consideran que se mantendrá.
La inflación en el sector de la construcción
Asimismo, la menor tensión en los mercados de vivienda, derivada de la reacción de la demanda a la inflación y la elevación de los tipos de interés, está haciendo que los precios no crezcan con intensidad y que la producción de viviendas se debilite en la misma línea que el resto de sectores económicos. En este contexto de ralentización del PIB, el relevo como impulsor del crecimiento económico lo habría tomado el sector de la construcción. Sin embargo, este impulso provendría exclusivamente del ámbito no residencial.
Las transacciones, en máximos de 2022
Según el informe, pese a la complicada situación actual, el número de transacciones no se ha reducido, sino que se ha situado en máximos en 2022, aunque se menciona el menor dinamismo apreciado en el primer trimestre de 2023. En particular, la autora destaca que la proporción de transacciones que no tienen apoyo financiero ha crecido en los dos últimos años por encima del 40%, lo que sugiere que hay un trasvase de capital de otros sectores al inmobiliario y que se están realizando compras ‘al contado’ de forma creciente, posiblemente atraídas por precios que no han crecido en una década y que constituyen compras aventajadas para la inversión.
Por su parte, todos los panelistas esperan una reducción significativa de los volúmenes de transacciones para los años 2023 y 2024 respecto de las cifras observadas en el pasado ejercicio. Quienes aventuran predicciones para este año, adelantan caídas de entre el 10% y del 20% en términos interanuales, lo que arrojaría una cifra total de transacciones de vivienda de entre 550.000 y 650.000 transacciones, en el escenario más optimista. Esto significaría una vuelta gradual a la media histórica de España, con volúmenes similares a los experimentados en los años 2018 o 2019.
Adecuar la oferta a los niveles de demanda
Los indicadores de empleo y producción del sector residencial, el mayor generador de empleo, no se recuperan, con una reducción en las viviendas iniciadas y en la finalización de obras que hace perder la esperanza de que se produzca pronto el aumento en la edificación necesario para dotar de viviendas a los mercados españoles.
En relación con esta cuestión, los panelistas sugieren una serie de medidas que consideran imprescindibles para que pueda darse una adecuación de la oferta a los niveles de demanda existentes: una agilización en la transformación de suelo, la agilización en la concesión de licencias de obras, un uso más eficaz del suelo público mediante acuerdos de colaboración público privados, y una regulación equilibrada en derechos y obligaciones para las partes que intervienen en los contratos de alquiler.
En lo que respecta al lado de la demanda, los panelistas indican que solo un vigoroso crecimiento del PIB sería capaz de proporcionar a la demanda la capacidad adquisitiva que necesita para acceder a una vivienda en propiedad.
Al respecto, Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, ha concluido que «esta nueva edición del Observatorio de la Valoración pone de manifiesto que es necesario un plan de acción ambicioso y con visión de futuro que ayude a resolver la escasez de obra nueva y los desajustes entre oferta y demanda que estamos sufriendo en los mercados tanto de compraventa como de alquiler».
