Cierto dinamismo en los precios frente a la estabilización de trimestres anteriores: así resume la evolución del mercado residencial la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del tercer trimestre del año.
Según el informe, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España aumentó un 3,1% interanual, hasta 1.804 euros/metro cuadrado, y un 1,3% trimestral, que mantiene el impulso en niveles cercanos a la evolución de la inflación. Por primera vez, la provincia de Santa Cruz de Tenerife y la ciudad de Málaga superan sus respectivos máximos históricos alcanzados en el precio de la vivienda, detalla Tinsa by Accumin.
«La demanda residencial robusta en combinación con una oferta limitada en el corto plazo mantiene el tensionamiento del precio medio, especialmente en los polos de empleo y zonas turísticas, donde la comparación con las rentas medias de la población revela, en ocasiones, problemas de acceso», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Es el caso de las seis capitales donde la población está afrontando esfuerzos teóricos de acceso a una vivienda por encima del 50% de su renta disponible: Barcelona, Palma de Mallorca, Cádiz, San Sebastián, Málaga y Madrid. En otras 11 capitales, el nivel de esfuerzo estaría superando el 35% considerado razonable.
Aunque los tipos de interés continúen en niveles contractivos, la moderación de la inflación y las señales de ralentización de la economía europea provocan que durante los próximos meses el mercado espere nuevas reducciones en el coste del dinero. «Aunque la gradual reducción del coste de las hipotecas y, especialmente, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares tras el episodio inflacionista contribuyen a la reducción de la tasa de esfuerzo de compra, la escasez de oferta en esas zonas requerirá tiempo para subsanarse y ante incrementos en la demanda los precios residenciales continúan tensionándose», explica Arias.
El precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 41,3% desde el mínimo registrado durante la gran recesión (tercer trimestre 2015) y se encuentra actualmente un 16,6% por debajo de su máximo histórico (cuarto trimestre de 2007).
Comunidades autónomas
En la mayoría de las regiones, los precios muestran dinamismo moderado y las variaciones trimestrales registran un ligero repunte. Las comunidades autonómas que ha visto los precios medios de la vivienda incrementados por encima del 6% en el último año son Baleares (+8,4%), Cantabria (+7,1%), Canarias (+7,0%), Asturias (+5,8%) y Comunidad Valenciana (+6,8%). Por su parte, Madrid (+2,5%) y Cataluña (+3,6%) registran variaciones moderadas, aunque crecientes con respecto al segundo trimestre.
Respecto al trimestre anterior, si en el segundo trimestre del año 9 de 19 comunidades autónomas estabilizaron los precios residenciales, en este trimestre el número se reduce a cinco. Los mayores crecimientos trimestrales han tenido lugar en Asturias (+3,4%), Baleares (+2,8%), Cantabria (2,1%) y Canarias (+2%).
La región donde más ha aumentado el valor medio de la vivienda nueva y usada respecto a su mínimo postcrisis es la Comunidad de Madrid (+68,3%), seguida de Islas Baleares (+60,5%) y Cataluña (+51,9%). Por su parte, Baleares es la única comunidad autónoma que supera los máximos alcanzados durante los años de la burbuja, situándose un 12,6% por encima. Otras ocho comunidades se sitúan a menos del 20% y 10 comunidades se sitúan a más del 20%.
Provincias
El grueso de las provincias presenta incrementos interanuales entre el +3% y +6,5%. Durante el último año, el aumento de precios más intenso se registra en Soria (+15,3%), seguido de Santa Cruz de Tenerife (12,5%), Málaga (9,8%), Alicante (9%), Islas Baleares (8,4%) y Valladolid (7,9%). En el extremo opuesto, se registran ligeros retrocesos frente al mismo periodo del año anterior en Córdoba (-3,4%), Ceuta (-1,9%) y Jaén (-1,2%).
En tasa trimestral, destacan la evolución de los precios en las provincias de Valladolid (+5,2% más desde el segundo trimestre) y Asturias (+3,4%), o el dinamismo sostenido de Baleares (+2,8%) y Santa Cruz de Tenerife (+2,8%).
La provincia de Madrid sostiene su impulso respecto al trimestre anterior, con un incremento del 1,4%, que deja el valor medio un 2,5% por encima que un año antes. Por su parte, el crecimiento se intensifica en la provincia de Barcelona, donde el valor medio se incrementó un 4,5% interanual en el tercer trimestre (frente a +2,4% del anterior trimestre) y un 1,8% trimestral (frente a +0,5% en el segundo trimestre).
Este trimestre, Santa Cruz de Tenerife se une a Islas Baleares (+12,6%) como únicas provincias que han superado los valores máximos del ciclo anterior. Se aproxima también la provincia de Madrid (-6,7%), mientras que Barcelona se mantiene más alejada (-20,3%). La mayor distancia a máximos se da en la provincia de Toledo con un valor actual un -38,3% por debajo del máximo.
Capitales
El dinamismo moderado de los precios se extiende a un mayor número de capitales del norte y centro peninsular, con aumentos de precio intensos más allá de las capitales costeras que ahora mostraban mayor recorrido.
El grueso de las capitales registra variaciones interanuales positivas, en un rango mayoritario de entre el 4% y el 8%. Las excepciones con ligeros descensos las marcan Lugo (-4,4% interanual), Salamanca (-3,1%) y, en menor intensidad, de Ceuta (-1,9%), Teruel (-1,1%), Orense (-0,9%) y Melilla (-0,9%).
Los mayores incrementos, por encima del 10%, se localizan en el tercer trimestre en las ciudades de Soria (+23,2%), Santa Cruz de Tenerife (+11,5%), Valencia (+11,5%) y Málaga (+10,9%). Otras cinco ciudades aumentaron sus precios entre un 8% y un 10% en el último año: Vigo (+9,7%), Huesca (+9,1%), Alicante (+8,8%), Palma de Mallorca (+8,5%) y Segovia (+8,3%). Las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, registran crecimientos algo más moderados: +4,5% en Madrid (frente al +5,0% interanual del trimestre previo) y +5,1% en la Ciudad Condal (frente a +3,8%).
Las variaciones trimestrales registran en las capitales un impulso generalizado, reduciéndose de 29 a 20 las capitales con variaciones trimestrales planas entre el -1% y el +1%. Destacan con aumentos por encima del 4,0% las capitales de Valladolid (+4,2%) y Segovia (+4,0%), y con crecimientos entre 3% y el 4% las de Cuenca, Soria, Vigo, Oviedo y Palma de Mallorca.
Las capitales que superan los máximos de la burbuja de 2007 son Palma de Mallorca (+10,1%) y, por primera vez, la capital de Málaga (+1,3%). Muy próximas a alcanzar estos máximos se encuentran Santa Cruz de Tenerife (un 3,1% por debajo de su máximo) y Madrid (-3,5%).
El ranking de las capitales más caras sitúa a San Sebastián en primera posición (4.268 euros/metro cuadrado), seguida por Madrid (3.895 euros/metro cuadrado) y Barcelona (3.849 euros/metro cuadrado). A continuación, a cierta distancia, se encuentran Palma de Mallorca (2.929 euros/metro cuadrado) y Bilbao (2.791 euros/metro cuadrado).
Otros mercados residenciales destacados
La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de actividad.
En el tercer trimestre de 2024, se registraron incrementos interanuales por encima el 10% en el valor medio de la vivienda nueva y usada en Chiclana de la Frontera (13,6%), Marbella (12,1%), La Laguna (11,4%), Benidorm (11%), Orihuela (10,6%) y Sagunto (10,2%).
