El sector residencial se enfrenta a innumerables retos en los próximos meses. En una economía en completo cambio, el sector inmobiliario, y el residencial en concreto, deberán surfear la ola para mantener el buen ritmo actual.
Enfrente, la economía se prepara para una subida de los tipos de interés, que pueda paliar la elevada inflación existente; todo ello en medio de una crisis de suministros a nivel mundial y una crisis bélica que acecha al Viejo Continente.
En este clima de incertidumbre, el sector residencial podría frenar su buen ritmo, pero sin entrar en una tendencia bajista. «Los precios de la vivienda deberían tender a estabilizarse, con un incremento muy moderado, en torno al 1% en 2022 y 2023″, señala el informe sobre el mercado inmobiliario de Bankinter, elaborado por Juan Moreno, investment research & advisory de la entidad.
Las razones principales para este enfriamiento del segmento residencial es un entorno de mayores costes de financiación y la menor tasa de ahorro de las familias, como consecuencia de la elevada inflación.
El precio de la vivienda no refleja síntomas de burbuja
Hasta el momento, la tasa de esfuerzo de las familias, es decir, el porcentaje de salario que destinan a la vivienda, se sitúa por debajo del umbral del 35%. A cierre de 2021, se encontraba en el 33%, aunque puede subir ligeramente durante este ejercicio. Sin embargo, está muy lejos de las cifras que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria, donde superó niveles del 50%.
Además, el endeudamiento acometido por las familias sigue en niveles que el mercado denomina como saludables. El loan to value medio de las hipotecas es del 65% y solo el 10% de las mismas supera el 80%, niveles mínimos de 20 años. Adicionalmente, en los últimos años, la mayoría de los préstamos vinculados a vivienda firmados son a tipo fijo, lo que supone una perfecta cobertura en un clima de aumento de tipos de interés por parte de los bancos centrales.
Las compraventas frenarán su escalada
El informe de mercado elaborado por Bankinter apunta que las compraventas de viviendas se tomarán un respiro en los próximos meses, después de marcar cifras récord.
En 2021, se transaccionaron más de 566.000 inmuebles, algo insólito desde la anterior recesión. Estos niveles se alcanzaron por última vez en el año 2008.
A pesar de la ralentización, en 2022 y 2023, estiman que las compraventas estarán por encima del medio millón. «Prevemos que tienda a estabilizarse en torno a 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano», señala el citado estudio.
Esta predicción de Bankinter se una a la elaborada por CaixaBank; que, en su estudio para 2022, ya apuntaba que el residencial cerrará el presente ejercicio por encima de las 500.000 compraventas.
El suelo se transaccionará menos en 2022
El estudio de Bankinter apuesta por un mercado del suelo con menos transacciones, en 2022. Concretamente, un 20%. La razón principal es que, durante 2021, se produjo un fuerte desembalsamiento de demanda por parte de las principales promotoras.
«Los precios del suelo deberían tender a estabilizarse, al igual que los de vivienda en 2022, tras incrementarse un 13% en 2021. El fuerte incremento de costes de construcción, llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro», señala el informe.
Sin embargo, en este punto, el último informe de living realizado por CBRE sí señala que continúe una tendencia al alza de los precios en 2022, en concreto en las principales ciudades, en el casco urbano y en las zonas prime.
El precio de la vivienda en España
El precio medio de la vivienda en España se sitúa en 1.823 euros por metro cuadrado; según datos de transacciones, recopilados por la plataforma de Big Data inmobiliario de Brains Real Estate. Esto supone un 9,6% por debajo del precio máximo alcanzado en la burbuja inmobiliaria, en el primer trimestre de 2008.
En concreto, la obra nueva se sitúa un 14% por encima en coste que la vivienda de segunda mano; una tendencia que, previsiblemente, aumentará en los próximos años. Sin embargo, el número de compraventas de inmuebles nuevos continúa siendo entre un 11% y un 15%.
En el caso del alquiler, se sitúa en máximos, con una incansable subida desde 2015. Arrendar una vivienda cuesta de media 10,5 euros por metro cuadrado al mes, frente a los 6,8 euros que costaba a principio de 2015.
La rentabilidad bruta media de aquellos inversores que apuestan por el residencial en alquiler es del 6,6%; según Brains Real Estate.
