El archipiélago canario consolida su liderazgo en el mercado inmobiliario español con un valor total de 23.468 millones de euros. El ValuePAR medio regional —209.661 euros por habitación disponible— supera en un 42,4% al de Mallorca, según el informe elaborado por Grupo Alia y Tasalia.
El ValuePAR, la métrica que redefine la lectura del mercado hotelero
El indicador central del estudio es el ValuePAR (Value Per Available Room), una métrica que estandariza el valor intrínseco de un activo hotelero por habitación disponible, neutralizando el efecto del tamaño del establecimiento. Su fórmula es la siguiente:
El GOPPAR II es el beneficio operativo bruto por habitación, descontados los honorarios de gestión del 2% sobre ventas. El WACC —coste ponderado de capital— se fijó en el 6,47% para 2024, con una estructura del 40% fondos propios y 60% deuda.
Los datos corresponden al cierre de 2024. El valor medio de 209.661 euros por habitación en Canarias contrasta con los 147.258 euros de Mallorca. La estacionalidad reducida y la eficiencia operativa continua del archipiélago generan una capitalización superior de los flujos de caja futuros, según el análisis. Como apuntan los autores del informe: ‘En el sector donde todos hablan de ocupación, los que deciden hablan de valor.’
El Tridente Oriental concentra el 61,1% del valor total
La concentración geográfica del valor es una de las conclusiones más relevantes del informe. Tenerife, Gran Canaria y Lanzarote —el denominado Tridente Oriental— acumulan 14.341 millones de euros. Las cuatro islas principales, sumando Fuerteventura, concentran el 99% del valor total de la planta hotelera canaria.
| Isla | Valor total | % sobre el total | ValuePAR medio |
|---|---|---|---|
| Tenerife | 8.935 M€ | 38,07% | 221.328 € |
| Gran Canaria | 6.997 M€ | 29,81% | 230.686 € |
| Lanzarote | 4.102 M€ | 17,48% | 233.902 € |
| Fuerteventura | 3.243 M€ | 13,82% | 150.245 € |
| Islas Menores | 191 M€ | 0,82% | < 75.300 € |
Lanzarote destaca como líder en valor por habitación —233.902 euros de ValuePAR—, gracias a un modelo especializado de alto valor que prioriza el precio sobre el volumen, bajo los criterios de Reserva de la Biosfera. En el extremo opuesto, Fuerteventura, con 150.245 euros por habitación, refleja un modelo de grandes resorts de sol y playa con alto potencial de reposicionamiento.
A nivel municipal, la hiperconcentración es aún más acusada: solo cuatro municipios —San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Pájara y Yaiza— concentran la mayoría del valor del archipiélago. Adeje, en Tenerife, alcanza un ValuePAR de 307.356 euros por habitación, el más alto del conjunto insular.
Casi 200.000 euros de brecha entre el lujo y la gama media
El impacto de la categoría en el valor es uno de los hallazgos más significativos del estudio. Los hoteles de cinco estrellas registran un ValuePAR de 332.868 euros por habitación, frente a los 136.310 euros de los establecimientos de tres estrellas. Esta brecha de casi 200.000 euros evidencia velocidades de creación de valor radicalmente distintas según el posicionamiento del activo.
Los hoteles de cuatro estrellas, con un ValuePAR de 220.450 euros, funcionan como el corazón económico de la planta canaria: combinan equilibrio entre escala y eficiencia operativa, mantienen tasas de ocupación superiores al 87% y operan ligeramente por encima del promedio regional. En conjunto, los establecimientos de cuatro y cinco estrellas representan más del 76% de la capacidad alojativa total del archipiélago.
Dato clave
Los hoteles de 5 estrellas generan un valor por habitación un 58,8% superior a la media regional.
Sensibilidad del valor: elástico pero no frágil
El informe dedica un bloque específico al análisis de sensibilidad del valor total ante variaciones en las variables críticas del modelo. La conclusión es que el activo hotelero canario es altamente elástico al entorno financiero y operativo, pero mantiene una solidez estructural que lo aleja de la fragilidad.
| Variable crítica | Escenario +15% | Escenario -15% | Impacto |
|---|---|---|---|
| Tasa de interés | -6,3% | +6,2% | Bajo |
| WACC (coste de capital) | -13% | +17,6% | Alto |
| RevPAR | +24,2% | -24,2% | Crítico |
| Margen GOPPAR | +14,0% | -12,0% | Alto |
El RevPAR es la variable de mayor impacto: un incremento del 15% inyectaría casi 5.800 millones de euros adicionales al sistema hotelero canario, mientras que una caída equivalente restaría 2.280 millones. Por su parte, el WACC actúa como el «efecto ascensor»: un incremento del 15% en el coste de capital recortaría el valor total en más de 3.200 millones de euros.
El escenario de deterioro combinado del 15% en todas las variables mantiene el ValuePAR por encima de los 186.000 euros, lo que el informe interpreta como una demostración de la solidez del activo frente a la volatilidad.
Evolución 2018-2024: tres fases y un nuevo paradigma de valor
El informe traza una lectura histórica en tres fases. La primera, de 2018 a 2019, describe un mercado en velocidad de crucero, con tipos de interés bajos y una tendencia estructural de reconversión de apartamentos antiguos en hoteles de mayor categoría. La segunda fase, de 2020 a 2022, supuso el shock pandémico, aunque la resiliencia financiera del sector y la negociación de carencias hipotecarias evitaron una devaluación masiva de los activos. La tercera fase, de 2023 a 2024, consolida el nuevo paradigma de valor, con Canarias superando en un 49% el valor total de la planta hotelera de Mallorca.
En términos de crecimiento real por isla, Lanzarote lidera con un avance del 27,33% entre 2018 y 2024, impulsada por municipios como Yaiza y su enfoque en el segmento premium. Tenerife crece un 17,87% en términos reales, mientras que Gran Canaria lo hace un 4,65%. En el lado negativo, Fuerteventura (-19,37%), La Gomera (-23,19%) y La Palma (-58,62%) muestran caídas reales que señalan necesidades urgentes de reposicionamiento, sin haber recuperado los niveles previos a la pandemia.
Implicaciones para la inversión: valor sobre volumen
El informe concluye con un mensaje claro para los decisores del mercado: el crecimiento ya no pasa por la creación de nuevas plazas, sino por incrementar el rendimiento de las existentes mediante inversiones en Capex y reposicionamiento estratégico. La escasez de suelo para nueva construcción convierte la adquisición de activos obsoletos para su reforma en la principal estrategia de inversión value-add del ciclo.
Los municipios con alta ocupación pero ADR moderado presentan el mayor potencial de revalorización mediante el ascenso de categoría (re-rating). Una mejora del 10% en el margen GOPPAR generaría 3.300 millones de euros adicionales de valor en el conjunto del sistema hotelero canario.
El desafío de la vivienda vacacional (VV) emerge como un factor estructural relevante: en Tenerife, la VV ya equivale al 85% de la capacidad hotelera instalada, con un crecimiento del 25% entre 2019 y 2024 frente al 2,9% del sector hotelero reglado en el mismo periodo.
Canarias vale más que nunca. La sostenibilidad de ese valor depende de la inversión en modernización, reposicionamiento estratégico y adaptación a los nuevos costes de capital.
Fuente: Valoración de la Planta Hotelera Vacacional: Islas Canarias 2024. Grupo Alia / Tasalia. Datos primarios: ISTAC, INE, Exceltur y Promotur Turismo de Canarias.
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