Durante años hemos hablado del problema de la vivienda como si fuese un ciclo más del mercado inmobiliario. Subidas, bajadas, fases expansivas, momentos de corrección. Sin embargo, cada vez tengo más claro, y lo veo prácticamente cada día en mi trabajo, que lo que está ocurriendo en España, y muy especialmente en las grandes ciudades, ya no es un fenómeno coyuntural. Es, cada vez más claramente, un problema estructural que exige respuestas urgentes.
Las cifras lo evidencian con una contundencia difícil de ignorar. Según el último informe de Registradores de España, el precio medio de la vivienda en nuestro país alcanzó los 2.354 euros por metro cuadrado, el nivel más alto registrado hasta ahora. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde la presión de la demanda es constante, comprar vivienda se está convirtiendo progresivamente en una carrera cada vez más difícil de ganar para una gran parte de la población.
Pero lo verdaderamente revelador no es solo el precio. Es cómo está cambiando el mapa residencial de España. El mercado inmobiliario cerró 2025 con más de 705.000 compraventas, una cifra que no veíamos desde hace 17 años. Es decir, actividad hay. La vivienda se sigue comprando y vendiendo con intensidad. Sin embargo, cada vez ocurre menos en las capitales y más en los municipios periféricos.
La gente no está dejando las ciudades por elección, sino por necesidad. Con demasiada frecuencia escucho la misma explicación simplista, afirmando que las familias se mudan a municipios más pequeños porque quieren más espacio, más naturaleza o porque el teletrabajo lo permite. La realidad que observamos desde dentro es que muchas personas se van porque ya no pueden pagar vivir en su propia ciudad.
Cada vez vemos más compradores que adquieren vivienda a 40, 50 o incluso 60 kilómetros de su lugar de trabajo. Hace apenas cinco años esto era mucho menos habitual. Hoy es casi una constante. Familias que hacen números, comparan precios y descubren que el diferencial entre comprar en la capital o en una segunda corona metropolitana puede superar fácilmente los 150.000 euros.
El problema es que esta deslocalización residencial tiene consecuencias profundas que van mucho más allá del mercado inmobiliario. Afecta a la movilidad diaria, incrementa los tiempos de desplazamiento, dificulta la conciliación familiar y, en última instancia, debilita la cohesión social de nuestras ciudades. Además, también tiene implicaciones económicas. Las capitales necesitan atraer talento, jóvenes profesionales, familias que puedan establecerse cerca de sus centros de trabajo. Cuando vivir en ellas se convierte en un privilegio reservado a una minoría, su competitividad empieza a resentirse.
Y aquí es donde, a mi juicio, aparece el verdadero núcleo del problema. No tenemos suficiente vivienda donde la gente quiere y necesita vivir. Mientras la oferta siga siendo escasa en las grandes ciudades, los precios seguirán subiendo. Es una cuestión básica de oferta y demanda. No importa cuántas regulaciones introduzcamos si no abordamos el problema de fondo.
España necesita generar más vivienda, y hacerlo de forma sostenida y planificada. Necesitamos más suelo disponible, procesos urbanísticos más ágiles, una reconversión residencial más accesible y, sobre todo, una colaboración mucho más estrecha entre el sector público y el privado.
El propio Instituto Nacional de Estadística lleva tiempo señalando que el crecimiento de los hogares en España supera claramente el ritmo de creación de nuevas viviendas. Esa brecha, que durante años parecía manejable, se está ampliando progresivamente. Si no reaccionamos con rapidez, el resultado será cada vez más evidente: ciudades donde cada vez menos personas podrán permitirse vivir.
Y ese escenario, sinceramente, debería preocuparnos a todos. Por eso insisto, una y otra vez: la única salida duradera pasa por generar más vivienda. Cuanto antes asumamos esta realidad, antes podremos empezar a resolverla. Porque la alternativa, seguir expulsando silenciosamente a los ciudadanos hacia cada vez más lejos, no es una solución. Es simplemente aplazar el problema algunos kilómetros de distancia.
Artículo de opinión escrito por Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices
