Cada año, el Salón Inmobiliario (SIMA) analiza las tendencias de compra de su propio ‘target’ (en parte, potenciales compradores de vivienda) a través de una encuesta entre sus asistentes. ¿El objetivo? Tomar una muestra real: conocer el perfil, las expectativas y las preferencias de los potenciales compradores del gran segmento inmobiliario. La edición de 2023 recoge la opinión de 586 voces diferentes y detalla aspectos clave en la decisión de compra actual.
«El mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos en los últimos años, también en lo que respecta al perfil de los compradores de vivienda, y esos cambios se reflejan en el visitante tipo de SIMA, en el que este año cobra mucho mayor protagonismo el pequeño inversor no profesional«, explica Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa promotora y organizadora de SIMA.
Aumenta la presencia del pequeño inversor no profesional
Aunque el comprador de primera residencia sigue siendo mayoritario (un 64% de los visitantes encuestados), uno de los segmentos que ha ganado relevancia es el del pequeño inversor no profesional. Son inversores particulares que destinan parte de sus ahorros a comprar propiedades con el objetivo de obtener una rentabilidad a través del alquiler e, idealmente, a través de la propia revalorización del activo. En total, un 23% del total del público de SIMA.
El ladrillo se considera un valor refugio en épocas de incertidumbre y, en contextos como el actual, este perfil se vuelve un segmento de demanda cada vez más firme. El motivo es que contempla la vivienda como una buena opción donde destinar sus ahorros y obtener una rentabilidad como complemento a otras estrategias de inversión en productos financieros o de otro tipo, explica la propia encuesta.
«En momentos como el actual, en los que hemos experimentado varios trimestres consecutivos de fuertes presiones inflacionistas, la vivienda actúa como un valor seguro frente a otras alternativas. Se trata de una inversión en activo de bajo riesgo, que actúa como complemento del salario o de la pensión, y facilita al pequeño inversor un ingreso recurrente o una forma de ahorro», detalla Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
Perfil del comprador de compra
En el perfil inversor, SIMA señala algunas variaciones, aunque no excesivamente significativas: aumenta levemente la edad promedio en comparación con ediciones anteriores. La razón es, por un lado, una ligera reducción del colectivo más jóven, que a pesar de todo mantiene prácticamente el mismo protagonismo que en 2022, tras la caída que se produjo en 2021; por otro, un aumento en el grupo de más de 45 años, directamente relacionado con el incremento de visitantes inversores.
Tampoco respecto al género las diferencias son significativas: continúa equilibrado. Si en 2021 el público de SIMA se compuso de un 54% de hombres y un 46% de mujeres, cada año el porcentaje se iguala un poco más. El año pasado, 45%-55%; este, 48%-52%.
Tempos: inicio del proceso de búsqueda y momento de compra de la vivienda
La encuesta analiza también los tempos del comportamiento del comprador, basándose en cuándo comenzó el proceso de búsqueda de su vivienda y cuándo tiene previsto materializar la compra. ¿Cuándo se empieza a buscar? Los datos cambian poco o nada con respecto a ediciones anteriores: en torno a un 70% de los encuestados empezó a buscar en los últimos 12 meses.
Sin embargo, en lo que respecta al plazo en el que los encuestados creen que comprarán una vivienda, sí se observan considerables diferencias con respecto a 2022. El plazo aumenta y los que comprarán de modo inmediato («En cuanto encuentre») o en el plazo máximo de un 1 año bajan del 75% al 60%.
Cómo es el comprador de vivienda en Madrid
Según la encuesta de SIMA, a la hora de elegir donde comprar la vivienda, quienes buscan en la ciudad de Madrid disminuyen en el último año del 66% al 61%. Dentro de la capital, la almendra central sigue siendo la zona más deseada (27%), seguida por los distritos del noreste y sureste (23% cada uno).
Además, se ha producido un aumento de los compradores que buscan en municipios distintos a Madrid capital, alcanzando el 37% frente al 34% del 2022. Este aumento puede estar relacionado con factores como la disponibilidad de oferta, precios más asequibles y una mayor calidad de vida en los municipios cercanos.
La mayor presencia de inversores está en el origen del crecimiento de la preferencia por otra provincia, que es del 16% para el total de la muestra, pero que sube hasta 28% en el caso del perfil inversor. Algo parecido sucede con la búsqueda en el extranjero. Esto indica claramente la predisposición de los inversores a materializar su inversión buscando oportunidades más allá de Madrid y a explorar otros mercados en crecimiento.
La inversión inmobiliaria, un refugio
Los ahorradores ven en el sector inmobiliario una opción segura a largo plazo. Al preguntar por las razones por las cuales prefieren el inmobiliario frente a otras posibilidades, los entrevistados responden «por su mayor seguridad» en el 65% de los casos y «por su mayor rentabilidad» en el 29%.
Cuando al perfil inversor se le pregunta por el uso que tiene previsto darle al activo, la mayoría contesta que pretende destinarlo al alquiler estable, ya sea residencial o empresarial. El porcentaje es significativo: un 72,7%. En este punto, la encuesta señala un claro interés en obtener ingresos regulares con el alquiler a largo plazo, frente a la rentabilidad que puede ofrecer la vivienda vacacional o alquiler temporal.
El presupuesto medio de compra no crece al ritmo de los precios
Otro de los datos que recoge SIMA es el precio. El presupuesto medio que tiene el visitante de la feria es de 292.340 euros, cifra que parece frenar e incluso revertir la tendencia alcista observada en los últimos años.
En parte, estos resultados se explican por el crecimiento del perfil de visitante inversor, que maneja, por término medio, presupuestos de inversión claramente inferiores a los de los compradores que buscan su vivienda habitual o su segunda residencia (en concreto, 235.000 frente a 304.000 euros).
Así, si desagregamos por tipo de comprador, un 35% de los inversores manifiesta disponer de un presupuesto máximo de 150.000 euros, y la cifra se sitúa en un 46% si subimos hasta los 180.000 euros de presupuesto. Por contra, un 55% del perfil no inversor prevé un presupuesto entre los 240.000 y los 540.000, con mayor peso en la franja entre los 300.000 y los 540.000 (33%).
Estos datos son ilustrativos para entender las preferencias de los inversores, pues van en línea con su búsqueda de viviendas con riesgo controlado. Por su parte, el comprador no inversor sí prevé destinar un presupuesto mayor a una vivienda que será su residencia habitual o de vacaciones y no un activo del que se pretende obtener unos ingresos recurrentes vía alquiler.
Financiación: importe a financiar
Las necesidades de financiación presentan grandes diferencias según se trate del perfil inversor o del no inversor. El primero muestra mucha menor dependencia de la financiación, cosa que no ocurre con los compradores de vivienda habitual o de segunda residencia.
El 14% de los entrevistados afirman que no necesitarán financiar la compra, tres y cinco puntos más que en 2022 y 2021, respectivamente. Estos datos, que indicarían un mayor ahorro disponible para aportar a la compra, distan enormemente del perfil inversor (un 34% no necesitaría financiación) al comprador de vivienda habitual o segunda residencia (solo un 9% no necesitaría financiación).
¿Cuánto suele financiarse? Para quienes sí necesitan un préstamo, el porcentaje a financiar que se menciona con más frecuencia es un 70% o más del precio.
Volviendo a diferenciar entre el perfil inversor o no inversor, la encuesta revela que un 74% de inversores se sitúa en porcentajes de financiación aceptables (menos del 70% del precio de compra). Sin embargo, entre los no inversores, solo un 44% declara necesitar un préstamo inferior al 70% del precio de compra.
El precio, principal freno a la compra
Las cuestiones relacionadas con el mercado de la vivienda son, de lejos, los frenos más importantes para la adquisición de una vivienda. Dentro de ese grupo, el precio sigue siendo el principal obstáculo a la hora de comprar una casa (61% de los entrevistados). Los frenos relacionados con la situación laboral apenas tienen incidencia (4,8% de los entrevistados).
Por otra parte, el 9% manifiesta que no hay ningún freno que le impida llevar a cabo su decisión de comprar una vivienda, si bien, de nuevo, está relacionado con la presencia del perfil inversor. Entre ellos, el 20,2% ofrece esta respuesta mientras que solo representa el 7% de los no inversores. En ese sentido, también afectan las variaciones vinculadas con las dificultades a la hora de conseguir financiación (12,1%, frente al 4,1% entre no inversores) y las expectativas sobre el descenso de los precios (7,1%, frente al 4,3% en no inversores).
El 2% que se refiere a otro tipo de frenos agrupa básicamente a quienes no encuentran una vivienda con las características que necesitan o en la ubicación que desean.
