Un desafío estructural que va mucho más allá de la coyuntura. Según Susana Cabrera, country manager y head of Investment Management del fondo alemán Patrizia en Iberia, los grandes retos del mercado del alquiler en España son «recuperar seguridad jurídica, reducir la polarización regulatoria para atraer capital institucional y acelerar la creación de parque de alquiler, especialmente asequible».
La directiva explica que «la brecha entre oferta y demanda sigue ampliándose», manteniendo la presión alcista sobre precios y limitando el acceso a la vivienda, con marcadas desigualdades territoriales.
A esta dinámica, se suma la «incertidumbre normativa derivada del debate competencial entre Estado y comunidades autónomas, que añade complejidad a la planificación y ralentiza decisiones de inversión». En un contexto así, Cabrera asegura que la estabilidad regulatoria y la colaboración público-privada se consolidan como «palancas críticas» para garantizar liquidez, impulsar desarrollo y responder a una demanda estructural en crecimiento.
La inseguridad jurídica y los topes de precios están expulsando la inversión hacia jurisdicciones más estables, forzando a empresas como Patrizia a privatizar en zonas reguladas para proteger la rentabilidad. Pese a ello, la firma mantiene su apuesta por España en 2026 enfocándose en alquiler asequible y colaboración público-privada en regiones con menor intervencionismo.
A nivel inversión, 2025 ha sido un año «muy potente» en el real estate español. Living y hoteles han liderado y las oficinas recobran su papel. Y en términos de ocupación y rentas, la tendencia es «positiva» en todos los segmentos, «parte del rational por el que España está de moda». Las cifras son buenas, pero según la directiva se ven limitadas por «la polarización regulatoria», que ha frenado parte de la inversión institucional.
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, Cabrera permitiría «que el mercado funcione con ajustes naturales entre oferta y demanda, acompañado de incentivos para atraer inversión profesional«.
Inversión en el mercado del alquiler residencial
Cabrera considera que el pasado ejercicio, el segmento living se consolidó en su conjunto como un «asset class clave en España«, con un volumen de inversión próxima a 4.500 millones de euros, una cifra muy superior a 2024 y representando cerca de un 30% de la inversión global en real estate en España.
El crecimiento viene impulsado por un fuerte interés institucional y una diversificación de formatos donde BTR y student housing lideran el mercado. Con una representación próxima al 20%, le sigue de cerca el mercado flex living, estimulado por joint ventures entre capital internacional y operadores locales, matiza la directiva.
En 2026, Cabrerá prevé una «rotación significativa de carteras multifamily«, un escenario que abrirá la puerta a nuevos inversores y favorecerá la consolidación de operadores especializados.
Evolución de cifras en el mercado del alquiler residencial
Repasando las cifras del mercado, Cabrera explica que en 2025 las rentas subieron un 9,5% hasta el tercer trimestre 2025 y la oferta cayó más del 57% desde 2020 (acentuándose en el caso de plazas como Barcelona, donde se reduce un 70%), con ocupación récord y prime yields en torno al 4%.
Por su parte, la demanda se consolidó con contratos más largos y menor rotación reflejo de la dificultad para acceder a vivienda y la preferencia por estabilidad, y la morosidad se mantuvo baja en parte porque la demanda supera ampliamente la oferta y los inquilinos priorizan conservar su vivienda, añade Cabrera.
Estrategia de inversión y criterio de selección de la firma en el mercado del alquiler
En entornos con controles de renta y límites de actualización, Patrizia ha ajustado la estrategia, «optando en algunos casos por la privatización y, de forma global, priorizando jurisdicciones con mayor estabilidad y previsibilidad«.
Dentro de sus objetivos 2026 en este segmento, Cabrera avanza que la firma quiere «impulsar el alquiler asequible, alineando la estrategia con políticas públicas y tendencias europeas».
En esta línea, la entidad participa activamente en grupos de trabajo de la asociación Asval, «muy volcada» durante la segunda mitad del año en la revisión del texto del Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 y del Plan Europeo de Vivienda Asequible.
¿Cuáles son los criterios de selección de la firma? La country manager de Patrizia asegura que la firma evalúa el atractivo de un activo combinando rentabilidad (yield y crecimiento de rentas), asequibilidad (Net Rental Stress Ratio), liquidez, eficiencia energética y fundamentos demográficos, para garantizar ingresos estables y resiliencia a largo plazo.
Inversión en alquiler asequible
«La inversión en alquiler asequible ocupa un papel estratégico en nuestra cartera, especialmente en España, donde el acceso a vivienda es uno de los grandes retos sociales y económicos». Con una oferta pública que apenas representa el 2,5% del parque residencial frente al 9% europeo, Cabrera asegura que «existe una oportunidad clara para generar impacto positivo y valor estable».
El enfoque de la marca combina «sostenibilidad, eficiencia energética y creación de comunidades inclusivas», priorizando a trabajadores esenciales y familias con ingresos medios que quedan fuera del mercado actualmente.
A través de alianzas público-privadas y proyectos como los que desarrolla en Alicante, Valencia y Zaragoza a través del fondo Sustainable Communities, la firma busca «contribuir a reducir el déficit de más de 500.000 viviendas».
Subsegmentos del living con mayor apetito inversor y criterio de selección
Durante 2025, «PBSA y BTR han concentrado la mayor parte del capital, seguidos por flex living, mientras que senior living y coliving se consolidan como nichos emergentes». De cara a 2026, Cabrera cree que el alquiler asequible ganará peso estratégico en el mercado, alineado con planes estatales y europeos. Un panorama similar al del mercado PBSA, que seguirá acaparando interés inversor.
Zonas más rentables en el alquiler residencial español
«2025 ha sido el año de las rentabilidades récord en el alquiler residencial español«. Cabrera explica que lgunos barrios periféricos de Madrid han alcanzado retornos de dos dígitos, mientras que capitales medianas han ofrecido atractivos márgenes en torno al 8%. A esto, se suman las zonas turísticas y costeras, donde la demanda internacional ha mantenido yields sólidos entre el 6% y el 7%.
De cara a 2026, «todo apunta a la continuidad en las grandes ciudades -Madrid, Barcelona y Valencia seguirán siendo apuestas seguras-, sin perder de vista la costa y en los destinos turísticos, que seguirán captando inversión». Además, las ciudades secundarias y del interior se perfilan como oportunidades interesantes: menor barrera de entrada, estabilidad y rentabilidades que superan la media, sostiene la directiva.
Origen del capital inversor
En 2025, el alquiler residencial español mostró «liderazgo de inversión y alta presencia de capital internacional en las operaciones de mayor tamaño», mientras que la figura del inversor nacional dominó el agregado del mercado.
Para 2026, la compañía prevé «continuidad e incluso aumento del peso internacional en carteras estabilizadas y asequible, con los players nacionales manteniendo cuota relevante en BTR/concesional y alianzas locales».
Estabilidad del alquiler institucional y riesgos regulatorios o macroeconómicos
Desde Patrizia, «valoramos la estabilidad del mercado institucional como sólida, apoyada en demanda estructural, aunque condicionada por un marco regulatorio inestable y cada vez más complejo».
Para 2026, precisamente, el principal riesgo es la incertidumbre regulatoria, asegura la directiva. «La tensión entre Estado y CCAA en materia de vivienda, el debate sobre el Plan Estatal y competencias sugiere incertidumbre institucional. En el lado macro, la evolución de los tipos de interés dependerá en parte del comportamiento de la inflación, si bien las previsiones son de estabilidad«.
Impacto de la nueva regulación, los requisitos ESG y otros factores operativos
«La regulación reciente introduce cambios significativos en el mercado del alquiler». Cabrera se refiere a la diferenciación por tipo de propietario, contratos más largos, limitación en la actualización de rentas (IRAV), topes en zonas tensionadas, moratoria de desahucios y nuevas trabas procesales. «El efecto agregado resulta en una menor oferta disponible, rentas más altas, rentabilidades más bajas y una creciente complejidad operativa», opina la directiva.
En este nuevo tablero, «las declaradas tensionadas con aplicación de limitación de renta reflejan la paradoja regulatoria: pese a buscar contener precios y mejorar el acceso, la oferta sigue retrocediendo, la presión alcanza máximos y los precios continúan al alza agravando el desajuste estructural entre demanda y disponibilidad», matiza Cabrera.
De forma paralela, la agenda ESG sigue ganando protagonismo como palanca de valor en el sector. «La transición energética se consolida como un eje estratégico, impulsando el capex hacia eficiencia y legitimando la inversión ante la sociedad».
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