El otoño ha venido con todas las dudas e incertidumbres incorporadas, desde el enconamiento de la guerra de Ucrania hasta la batida de los bancos centrales para atajar la inflación histórica. Pero lejos de que las dudas calen en el sector inmobiliario español, los datos hasta septiembre hablan de todo lo contrario: récords, mejora de las cifras prepandémicas y dinamismo en todos los segmentos sin excepción.
Así lo recoge la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate en su último informe de los nueve primeros meses de 2022. La empresa lo tiene claro: «España continúa en el punto de mira de los inversores internacionales y nacionales».
Tras esta aseveración, el primer gran dato: el volumen de inversión en el sector hasta el 1 de octubre se va hasta los 13.100 millones de euros acumulados, un 57% más respecto al mismo periodo en 2021.
Sólo el tercer trimestre del año, y eso que en verano siempre parece frenarse la actividad, cierra con un volumen de inversión que se sitúa en 4.866 millones de euros. En este trimestre, los dos segmentos que mayor dinamismo han mostrado han sido el de oficinas y mercados alternativos, seguido del logístico, retail, hotelero y residencial.
BNP Paribas Real Estate va más allá y no cree que el ritmo se detenga ahora. «A falta de tres meses para que cierre el año, ya hemos superado el anterior pico de inversión registrado en 2019. La elevada volatilidad de otras inversiones variables, el elevado capital existente para invertir en inmobiliario y la oferta existente en el mercado, nos hace pensar que en el global del año la inversión puede superar la barrera de los 15.000 millones de euros, como anticipamos a cierre del primer trimestre», destaca Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate.
En este sentido, el ajuste vendrá ya en 2023, cuando los volúmenes de inversión se contraigan entre el 15% y el 20% sobre los máximos de 2022. ¿La razón? Las alternativas financieras que vuelven a existir en el mercado y la dilatación en las negociaciones de los procesos de venta.
Los protagonistas del momento
Si se analiza el volumen de inversión desde el segundo trimestre de 2020 hasta el tercer trimestre de este año, destaca el sector retail como el que más capital ha concentrado, copando el 26% del total.
Sin duda, este protagonismo debe gran parte a la operación del BBVA para la adquisición de 659 sucursales bancarias, traduciéndose en 1987 millones de euros.
En paralelo, la inversión en el tercer trimestre de este año tiene como motor al sector de oficinas, con 1.183 millones de euros en 23 operaciones.
Para alcanzar estas cifras, que consolidan la recuperación del sector, ha sido clave el cierre de tres operaciones de gran volumen, que entre las tres han sumado el 54.5% del total de la inversión.
Destacan la compra de Castellana 51, en el tramo más exclusivo del CBD madrileño, por parte de Inmocaixa con un valor de 238,5 millones de euros; la compra de la sede de Glovo en Barcelona en el 22@ (por un importe aproximado de 220 millones de euros) y la compra de la sede del BBVA en Bilbao.
Si se analiza la inversión en oficinas de manera geográfica, Madrid vuelve a encabezar la posición como mercado que más volumen invertido y operaciones aglutina, con un 58% de operaciones y el 51% del volumen registrado.
Aun así, el mercado barcelonés sigue siendo muy atractivo para los inversores, habiéndose contabilizado siete operaciones de inversión y más de 400 millones de euros en los últimos tres meses.
Los activos alternativos, la mejor opción
Por su parte, la actividad registrada en el sector de inversiones alternativas ha copado 1.176 millones de euros, representando el 24% del volumen de inversión total este trimestre.
Dentro de este segmento, destaca la inversión registrada en residencias de estudiantes, donde se ha contabilizado la operación de mayor volumen del trimestre: la compra por parte del fondo de pensiones neerlandés de una cartera de 43 residencias distribuidas en 21 ciudades españolas por un volumen de 900 millones de euros.
Destaca también el elevado número de operaciones firmadas en la tipología de residencias de la tercera edad o senior housing, donde se ha registrado una inversión de 130 millones de euros en los últimos tres meses. Por último, el nicho coliving se está consolidando entre inversores especializados.
La logística sigue fuerte
Tras un primer semestre de año en el que los volúmenes de las operaciones no habían sido alentadores en la logística, la actividad registrada en el tercer trimestre del año se asimila a la de 2021, el periodo de mayor dinamismo de la serie histórica.
En los últimos tres meses se ha concentrado un volumen de inversión de 967 millones de euros en 20 operaciones. La operación más destacada ha ido la compra por parte de Prologis, de un portfolio paneuropeo de 128 activos por 1.585 millones de euros, con un peso importante de la cartera en España de aproximadamente el 21% del volumen.
Otra operación que sobresale ha sido la venta por parte de DWS a CBRE GI de dos plataformas logísticas de reciente construcción, ubicadas en el Corredor de Henares por un volumen aproximado de 90 millones de euros.
En resumen, Cataluña ha sido el mercado que más inversión ha canalizado este trimestre, con un importe aproximado de 60 millones de euros, seguido de Zaragoza, Málaga, Valencia y Sevilla.
El retail y las calles de moda
El segmento retail continúa en fase de recuperación, impulsado por el incremento de afluencias y ventas que, poco a poco, se están asimilando cada vez más a los registros prepandemia.
El volumen de inversión se ha elevado hasta los 816 millones de euros entre los meses de julio y septiembre, distribuidos en diferentes tipologías: centros y parques comerciales, supermercados, sucursales bancas y locales comerciales.
En este contexto, la operación más destacada por volumen ha sido la venta de 380 sucursales de Banco Santander por un importe de 297 millones de euros, junto con la compra por parte del fondo francés FREI del parque comercial Mediterráneo por 83 millones de euros.
Asimismo, este elevado dinamismo registrado en retail viene acentuado por la tipología de locales de calle o High Street, donde se han contabilizado el 65% de todas las operaciones registradas. Concretamente, Madrid ha sido la plaza favorita por los compradores de High Street, con un 82% de las operaciones, seguido de Barcelona y Sevilla.
A día de hoy, hay operaciones en curso en este segmento que podrían alzar la inversión en retail a máximos de niveles históricos, superando a 2018, pico de mercado hasta la fecha con más de 4.000 millones de euros.
Los hoteles no descansan en verano
La actividad registrada en el sector hotelero ha sido similar a la que se vivió en el segundo trimestre del año, alcanzando los 510 millones de euros.
La operación más destacada ha sido la compra de una cartera de cinco hoteles (1.119 habitaciones) ubicados en Mallorca a Ibiza por parte del grupo inversor israelí Fattal Group, por un importe de 165 millones de euros.
El grueso de la actividad inversora se ha distribuido geográficamente entre las Islas Baleares, Málaga, Valencia, Madrid, Barcelona y Santander. Si se observan los datos desde el inicio del año, la inversión hotelera en España se sitúa en 1.768 millones de euros.
Por su parte, la actividad inversora registrada en los últimos meses en el mercado residencial ha sido menor que la vista en trimestres anteriores con 177 millones de euros invertidos. Sin embargo, en el acumulado del año se han contabilizado 1.880 millones de euros, la cifra más alta que la de los dos años anteriores, igualando los máximos de 2018. La operación más relevante ha sido la compra de un proyecto Build to Rent en Badalona de 220 viviendas por un volumen aproximado de 100 millones de euros.
¿Quién invierte?
Si se analiza el tipo de inversor, pasados ya nueve meses del año, BNP Paribas Real Estate constata que los fondos institucionales de inversión se posicionan como dominadores del mercado, representando la mitad de volumen contabilizado en el total del primer semestre del año, con una cuota del 53%.
Durante el tercer trimestre del año, los fondos ya han superado la inversión que realizaron en todo el 2021. «Esto demuestra que, a pesar de los acontecimientos históricos vividos en los últimos años, siguen confiando en España como foco de sus inversiones», subrayan desde la consultora.
«Los principales motivos por los que los fondos siguen invirtiendo en España son muy variados. En primer lugar, por la alta oferta de activos existente o el elevado capital levantado para alocarlo en el inmobiliario, debido principalmente a las rentabilidades atractivas que ofrecía este sector en España», explican.
«También ha influido la solidez de la demanda, que ha permitido mantener la disponibilidad en niveles saludables y no generar niveles de sobre oferta. Asimismo, se ha percibido una mejora de la calidad del parque en todos los segmentos (alineándose con los criterios de ESG) junto con un entorno económico favorable que se encuentra en fase de recuperación. Por último, encontramos una fuerte profesionalización del sector provocado por la entrada de fondos internacionales y compañías especializadas que provocan que la calidad del asesoramiento inmobiliario sea muy elevada», concluyen en su análisis.
Si se analiza el origen del inversor, se observa cómo a falta del último trimestre del año, el inversor nacional sigue situándose por encima del resto del capital invertido en Real Estate, con una cuota del 39% sobre el total. El volumen de inversión nacional supera los 5.000 millones de euros, siendo ya un 30% mayor al volumen de toto 2021.
Así, durante el tercer trimestre, caben destacar tres operaciones con un valor por encima de los 210 millones de euros por parte del capital doméstico.
Por otro lado, la confianza depositada en el mercado español por parte de fondos de inversión americanos, franceses y alemanes superan todo el capital invertido en el global del año 2021, con más de 4.800 millones de euros.
Cambio de tendencia en la rentabilidad
En el contexto actual en el que nos encontramos, con una inminente subida de los tipos de interés, el incremento de las rentabilidades de los bonos españoles y alemanes a 10 años y condiciones de financiación menos favorables, BNP Paribas Real Estate revela que nos adentramos en un cambio de tendencia de las rentabilidades.
Durante los últimos tres meses, se han apreciado ligeras descompresiones en las rentabilidades prime. En un contexto como el actual, se observa cómo se están volviendo a poner en valor los criterios CORE (inversores más adversos al riesgo) que, durante los últimos 2 o 3 años se habían minusvalorado.
En este sentido, la consultora pronostica en los próximos meses el mercado se va a polarizar en casi todos los segmentos y el incremento previsto en las rentabilidades será mucho menor en activos prime que cumplan con los criterios de ubicación, calidad del inmueble y contratos de larga duración.
