El mercado de oficinas en España vive su mejor momento inversor en 15 años mientras el coworking consolida su posición como alternativa estructural al espacio tradicional. Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza reflejan, cada una a su manera, una misma realidad: los precios suben, la oferta escasea en el centro y las empresas buscan nuevas fórmulas para organizar el trabajo, según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate.
| Ciudad | Venta € | Venta €/m2 | Var. anual | Alquiler €/mes | Alquiler €/m2/mes |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | 1.109.572 | 2.747 | +16,7% | 12.379 | 19 |
| Barcelona | 916.904 | 3.023 | +10,7% | 8.995 | 19,35 |
| Valencia | 501.229 | 2.167 | +24,3% | 2.188 | 10,91 |
| Zaragoza | 204.034 | 949 | +19,3% | 1.136 | 7,65 |
| Sevilla | 171.983 | 1.314 | +22,1% | 2.473 | 9,43 |
Fuente: Brains (brainsre.news)
Madrid y Barcelona: el duelo de los grandes mercados
La inversión en oficinas en España alcanzó 950 millones de euros en el primer trimestre de 2026, el mejor arranque de año de los últimos 15 años y cuatro veces más que en el mismo periodo de 2025, según el informe Office Pulse de Savills. Madrid y Barcelona concentran prácticamente la totalidad de ese volumen, aunque con dinámicas internas distintas.
En Madrid, el precio de publicación de venta de oficinas se sitúa en 2.747 euros por m2 en el Q1-2026, un 16,7% más que hace un año, según datos de Brains. El alquiler marca 19 €/m2/mes, con un precio mensual medio de 12.379 €, el más elevado de las cinco ciudades analizadas. La distancia con el resto del mercado refleja la presión que ejerce una tasa de disponibilidad en zona central —dentro de la M-30— que ha caído al mínimo histórico del 2,6%, frente al 12,5% en la periferia.
La contratación en el primer trimestre superó los 110.000 m2, concentrada en transacciones medianas y en la primera corona, que aglutina ya el 53% de la demanda. Las rentas prime en el distrito de negocios (CBD) han alcanzado los 48 euros por m2 al mes según Savills, mientras que un buen edificio en el eje del Paseo de la Castellana se acerca a los 40 euros, precios que ya son comparables a los de otros grandes mercados europeos.
Madrid bajo la lupa: contratación, rentas y disponibilidad en el T1-2026
El informe de BNP Paribas Real Estate sobre el mercado de oficinas de Madrid en el primer trimestre de 2026 aporta una radiografía detallada que complementa los datos de precios. La contratación totalizó 95.333 m2, un 25% menos que en el mismo periodo de 2025, un descenso que se explica por la ausencia de operaciones de gran volumen: ningún contrato superó los 10.000 m2 y solo el 4% de las operaciones se firmó por encima de los 3.000 m2. En total se registraron 100 operaciones, con un tamaño medio de 953 m2.
La distribución geográfica de la demanda confirma el protagonismo del CBD, que concentró el 29% de la superficie contratada y el 26% de las operaciones, con un tamaño medio de 1.063 m2. La operación más destacada fue la firma de 6.252 m2 en el complejo Hermosilla 3 por una firma de abogados. La periferia absorbió el 28% de los metros, impulsada por los ejes A-1 (Alcobendas) y A-6 (Pozuelo de Alarcón), donde destaca la firma de 8.549 m2 en Cerro de los Gamos por parte de una escuela universitaria. La zona descentralizada fue el área más dinámica en número de operaciones (29%), liderada por Madbit, que concentró el 40% de las transacciones de esa zona. El centro recogió el 16% de la superficie, destacando el alquiler de 2.221 m2 en Áncora 40 (Méndez Álvaro).
De cara al resto del año, BNP Paribas Real Estate prevé que la demanda continúe sólida, aunque la escasez de grandes operaciones podría situar la contratación anual por debajo de los registros de 2025. La actividad promotora se centra en rehabilitaciones de edificios existentes, lo que seguirá comprimiendo la disponibilidad sin ampliar significativamente el parque total, estimado en 15,26 millones de m2.
Barcelona presenta el precio de venta más alto de las cinco plazas analizadas: 3.023 €/m2 en el Q1-2026, un 10,7% más que un año antes. Sin embargo, el mercado de alquiler muestra una corrección notable: el precio por m2/mes cae un 2,5% interanual hasta los 19,35 €, y el precio mensual medio retrocede un 7,4% hasta los 8.995 €. Una señal de reajuste tras varios trimestres de tensión, que convive con una tasa de desocupación total del 10,27% —aún por encima de Madrid— y con rentas prime estables en el entorno de los 31,50 euros por m2 al mes en zona central según Savills.
El motor de Barcelona sigue siendo el distrito 22@, que en el Q1-2026 sumó 38.000 m2 de contratación, superó su media histórica trimestral y concentró el 19% del volumen de inversión. La escasez de oferta en el centro empuja a la demanda de grandes superficies hacia esta zona, donde la tasa de vacío ha bajado del 26,6% al 20,5% en el último año.
Valencia, Sevilla y Zaragoza: las plazas secundarias se aceleran
Mientras Madrid y Barcelona consolidan su recuperación, las plazas secundarias viven un momento de aceleración sin precedentes en los precios de venta, impulsado por una demanda creciente y una oferta de producto de calidad todavía limitada. Savills estima un pipeline de más de 1.200 millones de euros en marcha en este tipo de mercados.
Valencia registra el mayor crecimiento interanual en precio de venta de las cinco ciudades: un 24,3%, hasta los 2.167 €/m2 en el Q1-2026. El alquiler mensual medio sube un 17,3% hasta los 2.188 €, mientras el precio por m2/mes avanza más moderadamente, un 2,6%, hasta los 10,91 €. La ciudad ha multiplicado por más de dos el precio total del alquiler en una década —desde los 1.046 euros del Q2-2015— y acelera de forma especialmente visible desde 2022, coincidiendo con su creciente atractivo como destino de inversión y talento. Su población creció un 6,1% en el último año, el mayor dinamismo demográfico de las cinco plazas.
Sevilla combina los precios absolutos más asequibles de las cinco ciudades con algunas de las subidas más intensas. El precio de venta de oficinas sube un 22,1% interanual hasta los 1.314 €/m2, y el alquiler mensual medio crece un 19,7% hasta los 2.473 €. El precio por m2/mes, que se ha mantenido notablemente estable entre 2015 y 2022 —oscilando en la banda de los 8 a 9 euros—, ha iniciado una tendencia alcista que lo lleva a los 9,43 € en el Q1-2026, su nivel más alto de la serie histórica.
Zaragoza ofrece el perfil más singular del grupo. Con el precio de venta más bajo de las cinco plazas —949 €/m2, aunque con una subida anual del 19,3%— y un alquiler por m2/mes que retrocede un 3,7% hasta los 7,65 €, presenta sin embargo la rentabilidad bruta más elevada de todas: el 9,68%. Una combinación de precio de entrada bajo y rentas sostenidas que explica el creciente interés inversor en la capital aragonesa. El precio mensual medio de 1.136 euros sube un 7% anual, con el máximo de la serie histórica registrado en el Q4-2025 (1.162 €).
El coworking, nuevo actor permanente del mercado terciario
En este contexto de tensión entre oferta y demanda, el coworking ha dejado de ser una solución provisional para convertirse en una pieza estructural del mercado de oficinas. Según Savills Aguirre Newman, los espacios flexibles ocuparán el 30% de la oferta de oficinas a nivel nacional en 2030. Y los movimientos recientes del sector lo confirman: Aticco ha inaugurado en Barcelona el espacio de coworking más grande de España y del sur de Europa, con 20.000 m2 en el distrito 22@ y una ocupación inicial del 75% el mismo día de apertura.
Las razones del avance del coworking van más allá del precio. Cloudworks identifica seis factores que llevan hoy a una empresa a optar por un espacio flexible frente a una oficina convencional:
- 1Adaptación al trabajo híbrido Con el aprovechamiento de la oficina reducido, las empresas ya no necesitan un espacio fijo a tiempo completo. El coworking permite combinar presencialidad y teletrabajo sin asumir el coste de una sede permanente.
- 2Sentimiento de comunidad Un entorno diverso que facilita la colaboración, la conexión entre profesionales y la exploración de nuevas oportunidades de negocio.
- 3Eficiencia de costes Una oficina tradicional resulta un 20% más cara que un espacio de coworking. El ahorro incluye también la gestión de proveedores de limpieza, seguridad, telecomunicaciones y mantenimiento.
- 4Certificaciones de sostenibilidad Las certificaciones como LEED se han convertido en un criterio decisivo. Los coworkings de nueva generación han hecho de los estándares de ecoeficiencia una seña de identidad.
- 5Flexibilidad y rapidez de implantación En un coworking, el primer día todo está listo para trabajar. Sin negociar contratos de suministros, sin obras, sin esperas. Una ventaja crítica para equipos en expansión o con presencia temporal en un mercado.
- 6Uso por parte de empresas extranjeras Para delegaciones internacionales que trabajan temporalmente en España, el espacio flexible es la solución natural: sin compromisos contractuales a largo plazo y con todos los servicios incluidos desde el primer día.
Para Carles Méndez-Ortega, profesor de los Estudios de Economía y Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), el coworking no es una moda pasajera: «Estamos ante un cambio estructural en la manera de entender el espacio de trabajo, parte de una transformación más amplia del mercado laboral en la que las empresas buscan ser más ágiles y adaptarse mejor a contextos de incertidumbre», apunta Méndez-Ortega a Brainsre.
El experto subraya que la clave está en la flexibilidad financiera que aportan estos espacios: «El coworking transforma una parte del coste fijo de oficina en un coste variable y operativo. La empresa puede aumentar o reducir el espacio que utiliza con mucha más rapidez, abrir equipos en otras ciudades o probar nuevos mercados sin asumir compromisos inmobiliarios de largo plazo». Una ventaja que, según el profesor, convierte al coworking en algo más que una comodidad: «Es una herramienta de gestión empresarial que permite ganar adaptabilidad y ajustar mejor los costes a las necesidades reales en cada momento».
A ello se suma el valor del networking y la comunidad. «Trabajar en un espacio de coworking permite estar en contacto con otros profesionales, empresas y sectores. Esa proximidad puede generar colaboración, intercambio de ideas y oportunidades de negocio«, señala Méndez-Ortega, quien también destaca que estos entornos mejoran la experiencia del trabajador gracias a servicios, actividades y ubicaciones más atractivas.
El mercado de oficinas español cerró 2025 con una inversión total de 2.626 millones de euros y apunta a los 3.000 millones en 2026, según las previsiones de Savills. Una cifra que consolida la vuelta de los grandes inversores al sector tras el ciclo de ajuste por tipos de interés y confirma que la oficina, lejos de perder relevancia, se ha reinventado: menos metros disponibles, más calidad exigida, rentas al alza en los mejores emplazamientos y una demanda que compite por los escasos espacios de primer nivel antes incluso de que estén terminados.
El coworking no compite con esta realidad; la completa. Mientras los grandes fondos y socimis disputan los activos prime en CBD, los operadores de espacios flexibles llenan el hueco que deja una oferta céntrica cada vez más escasa, ofreciendo a las empresas la agilidad que el mercado tradicional ya no puede darles. Dos modelos, una misma ciudad, un mismo mercado en transformación.
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