Cierra un ejercicio desafiante para la inversión inmobiliaria a nivel global, afectada por altos niveles de inflación y el aumento de tipos de interés. Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, este año la inversión total caerá entre un 50 y un 70% respecto a 2022, coincidiendo con la reducción de los tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE). La recuperación gradual, que no comenzará hasta el segundo semestre de 2024, podría durar hasta 2027.
En comparación con la caída del mercado de inversión europeo, España ha resistido mejor gracias a la fortaleza del mercado hotelero, opina el CEO de la consultora. De cara al próximo año, el experto advierte sobre posibles riesgos, como el empeoramiento del rating de la deuda española, «por un exceso de gasto, por la incertidumbre política o por la aplicación de medidas populistas a la economía».
El experto analiza la evolución de este ejercicio y avanza sus previsiones de cara al año que entra, en Brainsre.
¿Cómo calificaría Colliers 2023 para el sector inmobiliario?
El año 2023 hemos sufrido un escenario dramático para la inversión inmobiliaria a nivel global, con niveles muy elevados de inflación y una carrera acelerada de los bancos centrales para enfriar los mercados subiendo tipos de interés.
Estos dos factores han impactado directamente en las rentabilidades exigidas por los inversores, con incrementos entre 150 y 200 puntos básicos, que han afectado muy negativamente al valor de los activos y al volumen de la inversión, con caídas en este último caso, entre el 50 y el 70% respecto al año 2022.
España ha capeado mejor el temporal que otros países, por contar con un extraordinario mercado hotelero vacacional que de nuevo se ha convertido en el líder del mercado de inversión. Pero los sectores tradicionales como oficinas, centros comerciales o viviendas en alquiler han sufrido significativamente en relación con ejercicios pasados.
En este contexto, cuando las operaciones no son obvias en un mercado complejo, resaltan el dinamismo de la inversión en mercados alternativos, las operaciones buy side y los asesores más imaginativos.
¿Qué esperáis del año 2024?
En el año 2024, el mercado de inversión inmobiliario tocará fondo en cuanto a la disminución del valor de sus activos y, por tanto, debería notarse una cierta recuperación en el segundo semestre, una vez que el BCE comience la reducción de los tipos de interés. No obstante, dicha recuperación en términos de valoración será muy gradual, aunque debería notarse un mayor dinamismo en la inversión por dichas expectativas y también por la mayor presión de los vencimientos de deuda.
Habrá que estar muy atento a que otros riesgos potenciales no perjudiquen dicha recuperación, como podría ser el empeoramiento del rating de la deuda española por un exceso de gasto, por la incertidumbre política o por la aplicación de medidas populistas a la economía.
En cualquier caso 2024 y el inicio de la senda de una recuperación del mercado, que no creemos que llegue a estabilizarse hasta el año 2027.
¿Qué segmentos del inmobiliario crecerán más? ¿Y cuáles sufrirán más?
Los segmentos del mercado inmobiliario que se comportarán de forma más activa serán, en nuestra opinión, el sector hotelero, logístico, las fórmulas flexibles de alquiler residencial, y también los segmentos alternativos, como hospitales, clínicas y centros de datos.
Por el contrario, los segmentos que sufrirán más desde el punto de vista de la inversión el próximo año serán la promoción de vivienda en alquiler, la venta de carteras de estos activos, las oficinas y los centros comerciales.
Respecto a otros países, ¿cuál es la posición de España en el sector inmobiliario?
Frente a una caída del mercado de inversión europeo cercana al 70%, España solo ha caído un 50% debido a la fortaleza de su mercado hotelero vacacional. Además de esta diferencia, cabe destacar que, frente a la recuperación de los mercados de inversión del Reino Unido, que ya han ajustado precios muy rápidamente, en España los propietarios de inmuebles han adoptado una estrategia de espera que puede dilatar en mayor medida la recuperación del mercado.
Por otro lado, España muestra grandes oportunidades en segmentos de activos alternativos frente a otros países, como los centros de datos, donde hay grandes oportunidades para el desarrollo de un mercado ya maduro en otros países.
