La consultora BNP Paribas Real Estate ha presentado su último informe logístico en el mercado de Madrid, en el que se evidencia el «sólido protagonismo» de la demanda, que continúa comprimiendo la tasa de disponibilidad.
Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 248.683 metros cuadrados, distribuida en 24 nuevas operaciones, dos más que los contabilizados en el cierre del ejercicio anterior. El tamaño medio de los contratos firmados en el primer trimestre del año ha sido de 10.362 metros.
Si se compara la actividad registrada en el primer trimestre del año 2023 con el mismo trimestre del 2022 y con el anterior trimestre, se observa un ajuste notable en la contratación del 34% y del 43%, respectivamente. Esto se debe al tamaño medio de las operaciones materializadas, ya que en el primer trimestre del año pasado el tamaño medio de las demandas firmadas fue de 13.500 metros cuadrados y en el anterior trimestre, el tamaño medio de las operaciones se alzó hasta los 19.941 metros.
Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logistics Letting & Sales España de BNP Paribas Real Estate, ha dicho que, «después de dos años consecutivos con unas cifras de contratación superiores a los 1,2 millones de metros cuadrados y los buenos registros del primer trimestre del año, seguimos pensando que la absorción pueda situarse en torno al millón de metros cuadrados en 2023, cifra que sería muy positiva para el sector».
Por su parte, Fernando Sauras, director nacional de Logistics Investment España de BNP Paribas Real Estate, ha comentado que «el elevado dinamismo de la demanda, junto con el continuo ajuste de tasa de disponibilidad, han empujado a que, de cara a los próximos 12 meses, se incorporen al mercado proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 754.800 metros cuadrados, una producción, similar a la de los últimos años, que no ha tenido impacto en incrementar de la tasa de disponibilidad».
Si se analiza el dinamismo del mercado, tomando como referencia el año 2022, se aprecia como en lo que llevamos de año se mantiene la actividad por parte de la demanda de usuarios, registrándose este primer trimestre 24 operaciones respecto a una media de 23,5 operaciones por trimestre en el año 2022.
Los sectores que están tirando de la demanda, son principalmente operadores logísticos, que han sido los protagonistas de este primer trimestre del año.
Destaca el eje A-2 por las operaciones firmadas
El eje A-2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido otra vez el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 75% de firmas del primer trimestre y el 45% de la superficie contratada, con un total de 111.177 metros cuadrados contratados en 18 operaciones.
Destaca, en este trimestre, la elevada actividad registrada en el primer arco logístico, habiéndose firmado 10 nuevos contratos que aglutinan una superficie contratada de 42.533 metros cuadrados, con una superficie media por operación de 4.253 metros. La renta media de este arco se sitúa en 5,5 €/m2/mes.
Los mercados más activos han sido Coslada, San Fernando y El Cañaveral. La actividad registrada en el segundo arco del eje A-2 se limita a dos operaciones firmadas en Torrejón de Ardoz. La superficie media de estos contratos firmados ha sido de 3.876 metros cuadrados. La renta media de estas dos firmas registradas se aproxima también a los 5,5 €/m2/mes. Finalmente, la demanda contabilizada en el tercer arco en el primer trimestre ha sido elevada, registrándose seis operaciones en Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares y Guadalajara. El tamaño medio se sitúa en 7.704 metros, mientras las rentas de las operaciones firmadas en este primer trimestre alcanzan los 3,3 €/m2/mes.
El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado principalmente en la zona sur, área comprendida entre los ejes A-4 y A-42, que ha concentrado el 21% de las operaciones y el 54% de la absorción, en Illescas, Villaverde, Pinto y Seseña como mercados más activos. Las superficies contratadas en este eje varían desde módulos de 2.338 metros cuadrados en Villaverde, hasta plataformas logísticas de 42.662 metros firmadas en Illescas. Las rentas, por su parte, oscilan entre los 5,6 €/m2/mes en Villaverde hasta niveles de cerca de 4 €/m2/mes en plataformas de reciente construcción en Illescas.
La renta media sigue con tendencia alcista
Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses, se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre del año se sitúa en los 5 €/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 13,6%.
La renta prime se mantiene en los casi 6,3 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor del Henares, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los cerca de 6,8 €/m2/mes en nuevos proyectos de la zona prime. Además, se observa que en la tercera corona, los precios de salida de los nuevos proyectos alcanzan los 4 €/m2/mes, incluso algún proyecto se alza hasta los casi 4,2 €/m2/mes.
Uno de los datos más positivos, además de la elevada fortaleza de la demanda, es el ajuste la tasa de disponibilidad, en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en más de 600.000 metros cuadrados en los últimos 12 meses. La tasa ha pasado del 6,5% en el primer trimestre 2022 al 5,7% actual, bajando alrededor de 80 puntos básicos.
Por su parte, si se analiza únicamente las plataformas logísticas de Grado ‘A’, se observa que actualmente hay un stock total de 6,1 millones de metros cuadrados y la tasa de disponibilidad se reduce al 5,2%, principalmente por los desarrollos especulativos entregados en los últimos meses.
Por otro lado, si se compara la disponibilidad de metros cuadrados existentes con los de hace 12 meses y se tiene en cuenta la entrada de nuevas plataformas y su grado de ocupación, se aprecia una absorción neta positiva de 680.000 metros cuadrados aproximadamente durante el último año.
