El logístico español resiste. El «Proyecto Armstrong«, elaborado por la consultora JLL, analiza el inmologístico de ocho provincias españolas: Madrid, Guadalajara, Cuenca y Toledo, en la zona centro; y las cuatro que conforman Cataluña, Barcelona, Lleida, Tarragona y Girona.
Desde hace aproximadamente dos años, la firma se ha adentrado en el sector del big data con el objetivo de ofrecer información de mercado a sus clientes. A través de herramientas digitales, se han recopilado y mapeado una amplia gama de datos relevantes que permiten a la consultora lanzar sus previsiones de cara a este ejercicio.
En total, JLL estima que el mercado logístico en España se compone actualmente de 1.298 naves en inventario (un total de 23,9 millones de metros cuadrados); 43 proyectos en fase de oferta futura, en torno a un millón de metros cuadrados adicionales para 2024, y disponibilidad de 99 naves, que sumarían un total de 1,8 millones de m2.
La compañía prevé para esta primera mitad de año un comportamiento similar al de 2023, y para la segunda, con una visión más optimista, un incremento en el número de transacciones, según Adriana Gorri, directora de Markets de JLL.
Se observa, también, cierta ralentización en la toma de decisiones en las transacciones: «anteriormente el proceso de toma de decisión sobre una transacción tardaba en tomarse en pocos meses, pero a día de hoy este proceso se ha alargado de tres a nueve meses», matiza la directiva.
Zona centro y Cataluña: SBA y disponibilidad
En la región centro, que comprende áreas como Madrid, Guadalajara, Cuenca y Toledo, se distinguen tres coronas logísticas. En la corona 1, existen 2,7 millones de m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA) y un 12,3% disponible; en la corona 2, hay 4,9 millones de m2 de SBA y un 6,1% disponible y en la corona 3 la SBA se sitúa en 6,2 millones de m2 y un 8,5% disponible. En total, esta región alberga un total de 13,8 millones de m2, de los cuales está disponible el 8,4%.
En Cataluña, se observa un panorama similar. En la corona 1, la SBA corresponde a 2,3 millones de m2 y un 1.6% disponible; en la corona 2, hay 4,7 millones de m2 de SBA y un 3,5% disponible y en la corona 3, hay 3,1 millones de m2 de SBA, con un 1,7% disponible. En total, Cataluña cuenta con 10,1 millones de m2, con un 5,5% disponible.
Mercado logístico madrileño
La contratación de naves logísticas se mantiene en línea con la media de los últimos cinco años durante el primer cuatrimestre del año. En el primer trimestre, se registraron 208.000 m2 contratados, un aumento del 6% respecto al mismo periodo del año anterior y un 26% más que en el último trimestre de 2023.
Destaca aquí la activa participación en la tercera corona, atrayendo el 60% de la contratación, con ubicaciones como Alovera y Ontígola.
Entre todos los alquileres, sobresale una nave de más de 47.000 m2 en Cabanillas del Campo, propiedad de Merlin Properties y arrendada por Pepco, así como otra nave de 80.000 metros cuadrados en Ontígola, alquilada por Logisfashion bajo la modalidad llave en mano.
Los operadores logísticos (3PL) fueron responsables del 45% de las contrataciones, y el 70% del total de las operaciones fueron en naves de nueva construcción.
La estabilidad de las rentas se atribuye principalmente a la oferta amplia de proyectos especulativos entregados y por entregar en los próximos meses.
Se prevé la entrega de 545.000 m2 de nuevas naves logísticas en 2024, siendo el 85% de estas de carácter especulativo, y el 50% ubicadas en la segunda corona.
Mercado logístico catalán
Se ha observado una desaceleración en el mercado logístico durante el primer trimestre del año, principalmente debido a la limitada disponibilidad de naves y suelo. Así, se contrataron 95.000 m2, cifra que supone una disminución del 57% en comparación con el mismo periodo del año anterior y un 16% menos que en el trimestre anterior.
La segunda corona fue especialmente activa, con el 80% del take up, destacando el alquiler de una nave de 15.000 metros cuadrados por parte de Rijke España en G-Park, en Santa Perpetua de la Mogoda.
Los operadores logísticos (3PL) también lideraron la demanda, representando el 75% de las contrataciones, y el 70% del total de las operaciones fueron en naves de nueva construcción.
Se mantuvo la presión al alza en las rentas debido a la limitación de la oferta y la escasez de suelo disponible, alcanzando una renta prime mensual de 8,25 euros por m2.
Se espera la entrega de 261.000 m2 de nuevas naves logísticas en 2024, siendo el 40% de estas de carácter especulativo, y el 65% ubicadas en la segunda corona.
