Con 1.700 millones de euros en activos bajo gestión, Mazabi se postula como uno de los grandes players del sector inmobiliario español. Creado en 2009, Mazabi es una gestora multifamily -es fundadora y gestora de la Socimi Silicius-, con unos 1.690 millones en activos, una cartera que prevé aumentar próximamente.
«En los próximos dos o tres años, buscamos gestionar 3.000 millones de euros. Con un LTV por debajo del 20%, en fondos propios estaríamos por encima de las grandes inmobiliarias, quitando Colonial y Merlin», explica Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonio.
El directivo explica que crecen a un ritmo vegetativo de entre 100 millones y 150 millones al año. Para incrementar esta cifra, están en conversaciones con gestoras e inversores institucionales para que comprometan 500 millones, que permitan a la compañía lograr su objetivo.
Además del importante plan de crecimiento, desde Mazabi han puesto en marcha un plan de diversificación, comprando activos fuera de España. Juan Antonio Gutiérrez asegura: «No queremos que España sea el único lugar donde estar, especialmente la parte hotelera. Estamos viendo Grecia, El Caribe y Portugal. Vamos a tener entre un 20% y un 25% fuera de España».
Sobre nuevas inversiones, el CEO de Mazabi confiesa: «Tenemos un pipeline de inversión de 300 millones de euros. Parte son operaciones del año pasado, transacciones complicadas». Pero también no descartan realizar desinversiones: «De nuestra cartera de hoteles de 500 millones no es descartable que vendamos alguno en los próximos meses porque estamos teniendo llamadas de inversores y a precios que nos interesan».
A pesar de las grandes operaciones que se presentan para la compañía, el directivo de Mazabi es cauto: «A nosotros cerrar una operación nos lleva 3 meses, pero con la pandemia se han ido a 6-12 meses. Nuestro objetivo es seguir creciendo, pero tenemos que ver en qué tipo de activo, sin equivocarnos. Tenemos dinero para invertir por lo que tenemos que ver donde lo ponemos».
En los últimos meses, Mazabi ha invertido 300 millones en tres segmentos de mercado. «Ha habido una parte importante durante este año, especialmente a partir de septiembre, que hemos invertido en locales comerciales y, en la primera mitad del año, hemos estado muy activos en la compra de hoteles. También, en los parques de medianas hemos detectado a 80 clientes tipo a por los que ir y nos hemos centrado en eso, porque es un mercado retail. Hemos comprado uno en Pamplona y otro en Salamanca», agrega.
Precavido con la logística y los activos superprime
El consejero delegado de Mazabi permanece atento a los excesos del mercado, especialmente en el segmento logístico y en los activos más prime.
«A diferencia de Europa, el logístico en España es muy volátil. Siempre hay una tensión con el arrendatario fuerte, las normativas cambian y las comunicaciones. Es un mercado estrecho, donde el arrendatario es infiel en España, un tipo de producto que cambia y donde las naves cambian y la incursión del ecommerce. La logística para nosotros es riesgo. Están metido en esto los muy profesionales y, si se empiezan a meter no profesionales, esa inversión está abocada al desastre. Si tu te compras un local en la puerta del Sol de Madrid lo has podido pagar carísimo, pero siempre tendrás un arrendatario; pero como te equivoques en una nave en la mitad de la nada a ver que haces con ella«, confiesa Gutiérrez.
Además, el ejecutivo deja entrever que las rentabilidades en activos de zonas prime se están comprimiendo en exceso. «Con la inflación y los contratos vinculados al IPC podemos subir las rentas, que lo asuma el arrendatario porque sigue estando en mercado o que no las asuman porque no pueden pagar. Cuando subimos se está repercutiendo en el negocio, se está trasladando al cliente. No queremos subir más las rentas de lo que lo soporta el negocio porque eso crea una burbuja financiera. Esta demanda de inversión va a hacer que los activos suban, especialmente los prime», asegura.
A pesar de ver sobreextendidos algunos mercados, el ejecutivo de Mazabi cree que «está cambiando el mercado a positivo y espera un 2022 y 2023 muy positivo, pero mirando con preocupación la gran demanda y la poca oferta«.
Tal es la falta de oferta que asegura: «Ahora los inversores privados me dicen que si vendo le vaya con una opción alternativa porque si no vuelvo a tener un problema. Hay que casar entrada y salida. Como veamos que algunos activos no tengan recorrido, cortamos y nos vamos a otra cosa».
Llegada del capital internacional
A España, como país periférico, ha tardado más en llegar el capital institucional, tras el estallido de la crisis sanitaria. A pesar de esta circunstancia, desde Mazabi ven apetito inversor en España: «España tiene un inversor privado muy arraigado a la inversión inmobiliario, sumado la inflación y al desmantelamiento de las sicavs».
El consejero delegado de Mazabi cree que «se ha reactivado el inversor privado desde octubre», después de llevar desde febrero de 2020 en un perfil más bajo. «La tasa de ahorro ha subido y el particular puede gastar más porque tiene ahorro. El privado está viendo donde pone dinero inmobiliario, también la banca privada y las gestoras. La industria del sector está creando vehículos para invertir porque su inversor se lo está pidiendo», concluye.
