El turismo urbano español consolidó en 2025 los resultados alcanzados durante los últimos años en sus dos principales destinos, Madrid y Barcelona. Según el informe 5 Claves: Madrid vs. Barcelona, elaborado por Colliers, ambas ciudades cerraron el ejercicio con récords históricos, aunque con modelos de crecimiento diferenciados. Mientras Madrid mantuvo un mayor dinamismo en volumen de viajeros, desarrollo de nueva oferta hotelera y crecimiento de tarifas, Barcelona reforzó su liderazgo en rentabilidad, ocupación y posicionamiento internacional.
En términos de demanda, Madrid se situó como el principal destino urbano por volumen de viajeros, con 10,4 millones de turistas en 2025. La capital alcanzó además 21,4 millones de pernoctaciones, apoyada en una demanda cada vez más internacional, que representa ya el 66% del total. Entre los principales mercados emisores destacan los viajeros procedentes de Norteamérica, Italia y Francia, según recoge el informe de la consultora.
Barcelona, por su parte, mantuvo su liderazgo en volumen total de pernoctaciones, con 21,7 millones en 2025. La ciudad catalana continúa apoyándose en un modelo altamente internacionalizado, en el que el turismo extranjero se acerca ya al 90% del total. La estancia media también fue superior en Barcelona, con 2,4 días, frente a los 2,1 días registrados en Madrid, lo que refleja una mayor duración media de las visitas en la ciudad condal.
Madrid lidera el desarrollo de nueva oferta hotelera
Desde el punto de vista de la oferta, Madrid se posicionó como el mercado más dinámico. La ciudad cuenta con 862 hoteles y 94.000 camas, en un contexto de estabilidad en el número de establecimientos, pero con una clara transformación cualitativa hacia segmentos superiores. El desarrollo de nueva oferta se concentra especialmente en el centro urbano y en el eje Aeropuerto-IFEMA, con cerca de 1.000 habitaciones en desarrollo en cada una de estas zonas.
La zona Centro concentra el mayor número de proyectos hoteleros en Madrid, con 20 desarrollos en marcha y una orientación mayoritaria hacia categorías de cuatro y cinco estrellas. Este pipeline refuerza la capacidad de la capital para absorber nueva demanda en los próximos años y acompaña el crecimiento que ya muestran sus principales indicadores turísticos.
En el caso de Barcelona, el mercado opera con mayores limitaciones de crecimiento. La ciudad cuenta con 680 hoteles y 88.000 camas, en un entorno condicionado por la regulación urbanística y la falta de suelo disponible. Este contexto reduce la expansión del parque hotelero y orienta la actividad hacia la optimización y el reposicionamiento de activos existentes, en lugar de hacia el desarrollo de nueva oferta.
Barcelona mantiene el liderazgo en rentabilidad hotelera
En indicadores operativos, Barcelona continuó liderando la rentabilidad hotelera urbana en España. La ciudad alcanzó en 2025 un RevPAR de 143,1 €, una ocupación del 80,7% y un ADR de 177,4 €, consolidando niveles récord en un mercado maduro y con oferta limitada.
Madrid, aunque todavía por debajo de Barcelona en rentabilidad, mostró un crecimiento dinámico en sus principales indicadores. La capital registró un RevPAR de 125,9 €, una ocupación del 73,9% y un ADR de 170,4 €, impulsado principalmente por el aumento de tarifas. Según Colliers, este comportamiento evidencia una convergencia gradual entre ambos mercados, con Madrid acercándose a los niveles de precios de Barcelona tras varios ejercicios de fuerte crecimiento.
En inversión hotelera, Barcelona fue el principal mercado urbano por volumen en 2025, con 649 millones de euros transaccionados en 15 operaciones. Madrid, en cambio, lideró en número de transacciones, con 22 operaciones, aunque con un volumen inferior, de 360 millones de euros, condicionado por la escasez de oportunidades de inversión de gran tamaño.
Según Gonzalo Gutiérrez, Managing Director de Colliers, Madrid presenta mayor dinamismo en transacciones, generación de nuevos productos hoteleros y recorrido en tarifas, mientras que Barcelona mantiene un comportamiento más estabilizado, propio de un mercado consolidado y con precios por habitación superiores a los de la capital.
De cara al primer semestre de 2026, Colliers apunta a que el mercado hotelero urbano mantiene un elevado apetito inversor. Con los datos todavía pendientes de cierre, la consultora sitúa el crecimiento de la inversión hotelera en Madrid y Barcelona en niveles superiores al 13% respecto al mismo periodo del año anterior.
La evolución de ambos destinos refleja dos estrategias distintas dentro del turismo urbano español: Madrid gana peso por volumen, desarrollo de oferta y recorrido de crecimiento, mientras que Barcelona sostiene su posición desde la escasez de producto, la elevada ocupación y la rentabilidad. En ambos casos, el desarrollo de infraestructuras, el segmento MICE y la capacidad de atraer demanda internacional de mayor valor seguirán siendo factores clave para la evolución del mercado.
