El 75% de los líderes del sector inmobiliario coinciden en que las valoraciones actuales «no reflejan con exactitud» todos los retos y oportunidades del sector inmobiliario, ya que la brecha entre las expectativas de precios en mercado y las valoraciones contables se sigue abriendo, esta es una de las conclusiones del último informe Tendencias Inmobiliarias Emergentes Europa de PwC y el Urban Land Institute (ULI).
Asimismo, un gran número, de los más de 1.000 directivos del sector encuestados en el informe, expresa su temor a «que sigan cayendo en picado», ya que la enorme incertidumbre sigue invadiendo el mercado en Europa y contribuye a que los volúmenes de inversión se sitúen en mínimos históricos. MSCI ha registrado una caída del -42% respecto a la media anterior al covid (2015-2019).
No obstante, y con un tercio de los encuestados «optimistas respecto a un aumento de la rentabilidad en 2024», el informe indica una mejora de la confianza empresarial en comparación con el año anterior (un aumento del 8% de los encuestados), aunque desde una base baja y muy por debajo de las medias a largo plazo. Las perspectivas se ven atenuadas por el contexto de un crecimiento económico lento en Europa y la «preocupación realista» de una recesión inminente.
Rentabilidad en 2024
Al respecto, Lisette van Doorn, consejera delegada de ULI Europa, ha señalado que «nuestro informe de este año pone de manifiesto los complejos retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario europeo y la sensación de que el sector se encuentra al borde de un grave descenso de la demanda en los principales mercados de usuarios. Las opiniones son diversas en cuanto a cuáles son las claves para que se reanude la actividad del mercado. La estabilización de los tipos de interés, un aterrizaje económico suave y un descenso de los tipos de interés, para que se restablezca el equilibrio con las yields, tendría impacto, al igual que el aumento de los niveles de refinanciación, lo que llevaría a más dificultades debido a los mayores costes de financiación, así como el capex necesario para adecuar los activos a un entorno difícil e incierto».
Por su parte, Gareth Lewis, director de PwC, ha añadido que «aunque el sentimiento que se desprende de la investigación apunta hacia un sector en modo ‘esperar y ver’, también sugiere que nos encontramos en un entorno y en un punto en el ciclo del mercado en el que las recompensas podrían ser significativas para aquellos que sean lo suficientemente valientes como para hacer las grandes apuestas. Hay cierta esperanza de que los astros se estén alineando, es decir, claridad en la inflación, los tipos de interés y las valoraciones, para facilitar una mayor actividad de transacciones en 2024. Sin embargo, es poco probable que haya un calendario único para ello en los diversos mercados europeos».
Finalmente, Jean-Baptiste Deschryver, responsable del sector inmobiliario de PwC para Emea, ha indicado que «entendemos que las expectativas en cuanto a la disponibilidad de deuda y capital serán dispares en los próximos años, en los que se necesitará capital para refinanciaciones y, en general, para adecuar el sector inmobiliario a su propósito. El efecto denominador sobre las asignaciones institucionales al sector inmobiliario, un impedimento importante de cara a 2023, sigue siendo problemático un año después».
Madrid, en el tercer puesto del ranking
Con tanta incertidumbre en juego, los inversores inmobiliarios son naturalmente más cuidadosos que nunca sobre cómo y dónde invierten su capital en Europa. Para muchos, esto significa centrarse en las ciudades que ofrecen liquidez en tiempos de mayor riesgo y, por lo tanto, no es de extrañar que Londres (1) y París (2) ocupen los dos primeros puestos de la clasificación de ciudades del informe una vez más. Las dos ciudades representaron alrededor del 15% del volumen total de transacciones inmobiliarias en Europa en los nueve primeros meses de 2023. Y la prima a la liquidez aliada a los resultados económicos también es evidente en otras ciudades en ascenso en la encuesta de este año como Madrid (3), Milán (6) y Lisboa (8).
Madrid ocupa el tercer puesto del ranking de perspectivas inmobiliarias generales de este año. La capital aparece como uno de los mercados inmobiliarios europeos de más rápido crecimiento en términos de oportunidades de inversión durante la última década; está entre el top ten de las mejores desde 2015. La inversión que ha realizado la ciudad en necesidades básicas de infraestructura, un clima agradable, estándares de desarrollo flexibles y calidad de vida ha dado sus frutos para la capital española.
Optimismo en el sector inmobiliario español
De igual forma, el informe ‘Emerging Trends in Real Estate’ de este año muestra una situación ligeramente más optimista para inversores, promotores y profesionales del sector inmobiliario en España. Una de las conclusiones principales que se extraen del informe es la oportunidad de inversión que existe en España, sobre todo en Madrid.
Inversores y promotores ven en España una oportunidad particularmente atractiva en tres sectores principales: Living, en concreto en los segmentos de vivienda asequible, Student housing y hoteles. Esto se debe a una variedad de razones, siendo las más notables las altas tasas de turismo y su porcentaje en el PIB nacional; la falta de vivienda asequible en ciudades clave (Madrid y Valencia), combinada con patrones de migración interna; el desequilibrio entre la oferta y demanda; y la alta rentabilidad de los alojamientos para estudiantes en centros urbanos, donde la demanda de viviendas universitarias está en aumento.
A pesar de los elevados costes de financiación y el descenso de las transacciones inmobiliarias, obstaculizadas por tasas de interés más altas, el sentimiento de los inversores en su conjunto sigue siendo optimista. En comparación con otros mercados europeos, España emerge como un jugador clave en el mercado inmobiliario europeo/global, protegiéndose de algunos de los impactos negativos presentes en países vecinos debido a los volúmenes de inversión consistentes e históricamente superiores experimentados en ciudades regionales clave como Madrid.
