El pasado noviembre, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó definitivamente la Modificación de las Normas Urbanísticas Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU) de la ciudad de Madrid.
Una amplia renovación del PGOU de 1997 que introduce 26 modificaciones y afecta a más de 300 artículos para modernizar el urbanismo de Madrid y situar a la capital España en la vanguardia normativa del urbanismo.
Entre las novedades publicadas en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 27 de noviembre podemos encontrar:
- La simplificación de trámites administrativos de licencias y declaraciones responsables urbanísticas (DRs) y la reorganización de las normas de protección del patrimonio que junto con la creación de un nuevo instrumento de control para la implantación de usos autorizables en entorno urbano: el Estudio de Repercusión por Implantación de Usos (ERIU) que sustituye al Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU).
Esta descarga administrativa y flexibilización, sin duda, estimulará a los ciudadanos y empresas madrileñas para poner en marcha, o reactivar, sus proyectos y actuaciones urbanísticas más complejas.
- La incorporación de criterios de sostenibilidad y de requerimientos técnicos de accesibilidad, seguridad y eficiencia energética de las edificaciones previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 o el Código Técnico de la Edificación (CTE) de 2006.
- La redefinición de conceptos urbanísticos esenciales como los de volumen y superficie construidos, de cuyo cómputo se permiten exclusiones que estén fundadas en la mejora de la evacuación, la accesibilidad, la sostenibilidad, la eficiencia energética, el confort o la funcionalidad. Exclusiones que favorecerán que los operadores perciban que el respeto y la mejora de las estas características como un valor añadido de sus proyectos y no cómo una carga o limitación en la utilización o explotación de sus inmuebles.
- Nuevas categorías de usos industriales: cocinas agrupadas, almacenes con reparto a domicilio y almacenaje logístico que responden a las emergentes nuevas modalidades de la actividad económica a las que la ciudad no puede ser ajena. Su incorporación al PGOU dota a estas actividades de un nuevo y marco normativo de actuación que otorga a las empresas y a los vecinos la tan demandada seguridad jurídica.
- En relación con los usos, destaca la posibilidad de que coexistan usos alternativos en un mismo edificio o que, en un único local o establecimiento, se desarrollen varias actividades. Coexistencia de usos y compatibilidad de actividades que, con pleno respeto a las debidas formalidades y requerimientos técnicos, permitirán la recuperación de espacios en desuso.
- En el ámbito de la sostenibilidad medioambiental, Madrid da también un salto hacia delante para potenciar las energías renovables con la admisión de paneles solares como elementos de sombra para los aparcamientos y la posibilidad de que las azoteas se destinen a ajardinamiento o huerto urbano.
Destaca particularmente en esta materia, por novedoso, la creación de un nuevo parámetro urbanístico para la mejora de la sostenibilidad, de las condiciones de confort térmico y bioclimático y del medio ambiente urbano de la ciudad: el factor verde.
Este nuevo factor verde medirá la cantidad de vegetación a incluir en la fachada o cubierta de la edificación o en el espacio libre de la parcela y se aplicará tanto a las obras de nueva planta como a las de sustitución, ampliación y reestructuración y acondicionamiento general.
Nuevas alternativas para residir en Madrid: la transformación de locales en viviendas, el cohousing y coliving
Todas estas modificaciones tratan de responder a la constante evolución de las necesidades cambiantes de población y buscan el equilibrio entre tradición y modernidad. Entre ellas, destaca por su directa afectación a todos los vecinos de la ciudad las que afectan al uso residencial.
En esta materia la Modificación Puntual del PGOU incluye dos cambios principales que darán impulsarán el desarrollo de nuevos proyectos.
Por un lado, la transformación de locales en viviendas y, por otro, dos modelos residenciales emergentes: el cohousing y el coliving.
Transformación de locales en viviendas, que jurídica y técnicamente deberán asegurar que los proyectos cumplan con todos los requisitos propios del uso residencial, incluyendo los de accesibilidad y dotación servicios básicos (véase: agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento).
Así, por ejemplo, será viable la transformación, en planta baja y planta de piso -cuando sobre las nuevas viviendas no se encuentren otros locales de uso recreativo o terciario comercial-, en los supuestos en que el uso principal del edificio sea el residencial. Y, si no lo fuese, esa transformación, sería aún viable, con las correspondientes formalidades, en caso de que se promoviese un cambio de uso de la totalidad del edificio.
Y, los nuevos modelos residenciales, el cohousing y el coliving, que, como respuesta a las nuevas exigencias del siglo XXI, se definen y regulan de manera detallada en nuevas normas urbanísticas.
El Cohousing: que castizamente se integra como nuevo tipo de vivienda colectiva en la que habrá un espacio privativo y otro comunitario de estancia o reposo de los residentes del edificio.
La superficie de la vivienda, que podrá ser diáfana a excepción del baño, será como mínimo de 40 m2 útiles, sin incluir terrazas, tendederos o espacios con altura inferior a 220 centímetros. y su altura será de, al menos, 250 centímetros, salvo en cocina y espacios no habitables.
El Coliving: incluido como una nueva categoría de residencia, la residencia compartida, que sólo podrá implantarse en edificios exclusivos.
En esas residencias compartidas, las personas de distintas familias que no necesariamente compartirán vínculos religiosos o sociales, se alojarán en unidades de alojamiento privativas con espacios de estancia, trabajo y ocio que sí serán compartidos.
Las unidades de alojamiento privativas dispondrán, al menos, de un dormitorio y un baño con una superficie mínima de 15 m2 útiles. Y los espacios comunes de la residencia compartida en los que habrá, al menos, un comedor, una cocina y una zona de lavado y secado.
Desde la perspectiva jurídica, debemos tener presente que, tanto las viviendas colectivas tipo 2 (cohousing) como las residencias compartidas (coliving) son espacios de uso residencial.
Como tales, están destinadas a proporcionar alojamiento permanente y no deben confundirse con los apartamentos turísticos o las viviendas de uso turísticos, que son establecimientos de uso terciario hospedaje destinados a la prestación de un servicio de alojamiento temporal.
Sin duda, la ya vigente modificación de las Normas Urbanísticas del PGOU no es una mera actualización técnica, sino una profunda transformación y modernización del urbanismo de Madrid que, con importantes y novedosas modificaciones jurídicas que habrá que interpretar, dará un impulso al urbanismo y a la actividad económica de Madrid.
Transformación y modernización que, técnica y jurídicamente sustentada, bajo criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y flexibilidad permitirá adaptar la ciudad a las nuevas realidades urbanas y las necesidades de todos los que quieran vivir y trabajar en ella.
Artículo de opinión firmado por Víctor L.Sánchez Méntrida, Socio del departamento Mercantil de EJASO.
