El panorama logístico en España en 2023 muestra un inventario que alcanza los 33,5 millones de metros cuadrados. En términos de inversión, el mercado logró materializar un volumen de 1.500 millones de euros en 2023, con proyecciones para 2024 que sugieren un pipeline ascendente de 1.700 millones de euros. Son datos del estudio The Logistics Property Telescope, elaborado anualmente por EY, que repasa anualmente la actividad del mercado logístico en España.
Según el análisis, en 2023, la subida de tipos de interés en ambos lados del Atlántico enfrió la actividad inversora en el mercado logístico a nivel mundial, descendiendo hasta los 165.000 millones de euros.
Se trata de niveles similares a los del año 2018, muy alejados del máximo de 299.000 millones registrado en 2021 por el fuerte impulso del e-commerce como consecuencia de la pandemia. En 2023, el comercio electrónico ha dejado de crecer en España a doble dígito (+8%), motivo por el cual la actividad de inversión se ha normalizado (1.500 millones transaccionados) y la contratación de los usuarios cede un 20% respecto de 2022.
El volumen total de contratación bruta en el país ascendió a 2.345.000 metros cuadrados, lo que representa el 7% del inventario logístico. Sin embargo, esto marca una disminución del 20% en comparación con el volumen alquilado durante 2022. El año pasado, los operadores de última milla representaron un 44% del volumen alquilado en España, si bien, la actividad ha estado caracterizada por los 3PLs en lugar de por los operadores de e-commerce, tras tres ejercicios donde venía sucediendo justamente lo contrario.
«Avanzamos hacia la normalización de la actividad tras los años afectados por la pandemia. En 2024 volveremos a ver no solamente un crecimiento de la contratación de espacios, sino también de la inversión logística. La actividad será más alta fuera de Madrid y de Cataluña con la banca tradicional apoyando el crecimiento del sector», señala Javier García-Mateo, socio responsable del sector de Real Estate de la división de estrategia y transacciones de EY.
La superficie desocupada en el centro de la península es un foco de preocupación dentro del sector, pues alcanza ya el 8,1% del inventario, mientras que en Cataluña tan solo alcanza el 5,3% de la superficie logística instalada. En cualquier caso, la evolución al alza de los inventarios de los principales operadores invita a pensar que la contratación de superficies en 2024 seguirá siendo fuerte y no habrá problema para absorber los 900.000m2 de producto especulativo que actualmente se encuentra en fase de construcción. En este sentido, cabe resaltar que hace un año el pipeline especulativo era un 64% más elevado que en la actualidad.
Los distintos niveles de desocupación por zonas tensan en mayor o menor medida los precios medios de alquiler. Así, Barcelona se convierte en el tercer mercado europeo donde más crecen los precios medios de alquiler (+17%), mientras que en Madrid tan sólo aumentan un 4%. Los únicos dos mercados europeos donde la renta crece anualmente por encima de Cataluña son Praga (+34%) y Ámsterdam (+18%).
Diez provincias, incluyendo Madrid, Barcelona y Valencia, acumularon el 11% del total efectivo de contrataciones en España. A nivel europeo, España ocupa la tercera posición en cuanto a superficie logística acumulada, con un destacable desarrollo especulativo de 850.000 metros cuadrados.
Por último, el estudio destaca el aumento del interés de los principales operadores en establecerse en mercados españoles secundarios como Murcia, Alicante, Sagunto, León o Burgos, debido al menor precio del suelo y al crecimiento notable de la demanda por operar en estas regiones.
