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¿Dónde están las mayores rentabilidades en vivienda de Madrid y Barcelona?

La rentabilidad bruta de comprar una vivienda para alquilarla se sitúa en un 4,6% en el caso de Madrid y en un 4,1% en Barcelona, lo que supone el valor más bajo de los últimos cinco años, según Brainsre.

La rentabilidad bruta para un piso medio de 2 dormitorios en el municipio de Madrid ha sufrido altibajos a lo largo de estos últimos años, alcanzando un valor máximo de 5,6% en el primer trimestre de 2017.

En concreto, los ingresos brutos (a los que descontar los gastos generados por el inmueble y en materia impositiva) por tener una vivienda en alquiler en Madrid decrecen de manera constante desde el primer trimestre de 2020 debido a la baja de precios de alquiler y al estancamiento de los precios de venta. Actualmente, la rentabilidad se sitúa en un 4,6%, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, lo que supone el valor más bajo alcanzado en los últimos cinco años.

“Pese a ello, y por ser un municipio con una enorme demanda, elevados precios de alquiler y un bajo riesgo, es uno de los municipios preferidos para invertir en España, y de ello dan fe las numerosas Socimis residenciales que han expandido sus carteras durante los últimos años. El auge del build to rent y la proliferación de este tipo de proyectos dentro de los límites municipales también atestiguan el atractivo de la ciudad para los inversores en producto residencial”, comenta María Moreno, data scientist de Brainsre.

Rentabilidad versus demanda

Así, el ticket medio del alquiler en el municipio para un piso de 2 dormitorios se sitúa en 1.174 euros al mes (15,1 euros/m2/mes), un 30% más caro que en 2015; mientras que el precio de compraventa de dicho activo sería 309.625 euros.

“Es un hecho que alquilar una vivienda en Madrid sigue siendo más caro que en el resto de España a la misma vez que menos rentable a priori y sin tener en cuenta otros factores como la demanda, la rotación de los activos, la ocupación o el riesgo de impago, ya que la rentabilidad es inferior a la media española que se sitúa en un 6,6%”, añade la data scientist de Brainsre.

Por barrios, aquellos con precios de viviendas más asequibles, ofrecen retornos más elevados. Éste es el caso de, por ejemplo, Villaverde, Vallecas, Carabanchel y Usera, cuya rentabilidad al cierre del último trimestre era de 7,1%, 6,8%, 6,2% y 6,1%, respectivamente.

En el caso de los distritos más céntricos, Latina es el que ofrece la rentabilidad más elevada: un 6,2%. Por contra, alquilar un piso en el Barrio de Salamanca tiene un retorno bruto del 3% y del 3,7% en la zona de Retiro.

En el medio de la tabla, figuran áreas como Fuencarral-El Pardo -donde se ubican nuevos desarrollos como Montecarmelo y Las Tablas-, con rentabilidades brutas del 4,2%; Hortaleza, con un retorno del 4,3%; y Centro, con un 4%.

 

Invertir en vivienda en Barcelona

En el municipio de Barcelona, la rentabilidad bruta para la vivienda se encuentra al cierre del último trimestre en 4,07% para un piso y en 3,77% para la unifamiliar.

Los pisos de un dormitorio fueron el producto más rentable del mercado con una rentabilidad bruta del 4,84%. Por el contrario, los pisos grandes se posicionaron como los productos menos rentables, con una rentabilidad bruta del 3,69% para los de cuatro dormitorios.

En el caso de la Ciudad Condal, el precio medio para un piso de dos dormitorios alcanza los 1.198 euros al mes (16,4€/m2/mes), mientras que el precio de compraventa de dicho activo sería 380.910 euros.

Actualmente, la rentabilidad se sitúa en un 4,1% lo que supone al igual que en el caso de Madrid, el valor más bajo de los últimos cinco años.

“La enorme y constante demanda que existe en Barcelona, así como la falta de suelo que imposibilita aumentar el parque de viviendas, han elevado los precios de alquiler y compraventa durante los últimos años comprimiendo las rentabilidades”, comenta la data scientist de Brainsre.

Por distritos, el más rentable fue Nou Barris, con un 5,9%. Seguido por San Andrés y Sants & Montjuic con una rentabilidad del 5%, coincidiendo con aquellos distritos que han presentado un precio más bajo.

En el lado opuesto, los distritos más caros fueron los que presentaron una rentabilidad menor, entre un 3% y un 3,6%; es el caso de Les Corts y Sarriá & Gervasi.

“En el último del trimestre del año, los distritos más líquidos donde antes de alquilaba una vivienda fueron Nou Barris y San Andrés, con un tiempo de publicación de alquiler de 1,7 y 2 meses, respectivamente. Por otro lado, Sarriá & San Gervasio y Ciutat Vella se posicionaron como los barrios en los que el tiempo de alquiler de una vivienda fue más dilatado, con un tiempo medio de publicación de 2,9 y 2,7 meses respectivamente” señala María Moreno, data scientist de Brainsre.

“Con ello se demuestra una vez más que el producto más caro tarda más en encontrar un inquilino mientras que el más asequible permanece menos tiempo en el mercado”.

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