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Comprar para alquilar: ¿sigue siendo tan rentable como antes del Covid?

La rentabilidad bruta de la vivienda en España cae hasta el 6,6%, valores de principios de 2017, aunque con oportunidades de más del 8% en algunas provincias, según datos de Brainsre.

simone hutsch QXBJ1G3DEWQ unsplash

La inversión en vivienda siempre ha resultado atractiva y una buena opción entre los inversores en el mercado español, debido a la predisposición de la compra frente al alquiler y los elevados datos de turistas.

Además, el mercado residencial está siendo uno de los menos afectados dentro del inmobiliario por la pandemia del Covid-19. Concretamente, el mercado del alquiler se ha situado como uno de los valores refugio, algo que ha quedado reflejado en el auge del build-to-rent y la gran cantidad de proyectos en marcha.

Si hacemos un repaso de cómo ha evolucionado la rentabilidad bruta a lo largo de estos últimos cinco años, tomando como activo tipo un piso de 2 dormitorios, vemos cómo en el segundo trimestre de 2015 la rentabilidad era de un 5,4%. Esta cifra ha ido en aumento de manera progresiva hasta el segundo trimestre de 2018. Entonces, la rentabilidad bruta de la vivienda toca techo con un 7%.

Desde entonces, la rentabilidad que ofrece una vivienda se ha mantenido bastante estable hasta el último trimestre del pasado 2020 cuando desciende hasta un 6,6%. Una cifra que supone retroceder a valores de principios de 2017.

El precio medio para alquilar un piso de dos dormitorios en España entre octubre y diciembre de 2020 se situaba en 871 euros al mes (11,2€/m2/mes). Este valor también dejó de aumentar frenéticamente en el segundo trimestre de 2018 y que desde entonces ha sufrido ligeros aumentos trimestrales.

Toledo tiene la mayor rentabilidad por provincia

A nivel provincial, Toledo presenta la mayor rentabilidad para un piso de 2 dormitorios con un 8,4%, Le sigue Lérida, con un 8,2%; y Segovia, Valencia y Guadalajara, con un 7,7%. También destacamos Murcia con un 7,6%, Zaragoza (7,5%) y Almería (7,4%).

Los bajos precios de compraventa en estas provincias generan mayores rentabilidades en los productos de inversión, pero dichos precios son fruto de una menor demanda y por consecuencia, de un riesgo mayor.

El 23% de las provincias españolas tienen rentabilidades por encima de la media nacional.

En caso contrario está Baleares, la provincia con la rentabilidad más baja del país con un 4,6%, Málaga con un 4,8% y Ourense (5%). En la mayoría de estos casos, pese a existir unos elevados precios de alquiler, los altos precios de compraventa reducen las rentabilidades.

Murcia y Palma, los municipios con la rentabilidad más alta y más baja

Entre los 15 municipios más poblados del país, Murcia es el que ofrece, con diferencia una mayor rentabilidad. En concreto, para un piso de 2 dormitorios la rentabilidad es de un 7,4%.

En la capital murciana, un piso medio de 2 dormitorios se alquila a un precio medio de 595 euros al mes (7,4€/m2) y se comercializa a unos 102.967€. La alta rentabilidad atrae a la ciudad nuevos proyectos, como el que va a desarrollar Grupo Lar entre las avenidas Juan Carlos I y Juan de Borbón. Se trata de 135 viviendas del que se convertirá el primer proyecto ‘Build to Rent’ en la región.

Le siguen Zaragoza con un 6,2%, Alicante un 5,8% y Valencia un 5,7%.

En el lado opuesto del ránking, está Palma cuya rentabilidad es de un 3,7%. Concretamente, un piso medio de 2 dormitorios se alquila a un precio medio de 990 al mes (11,5€/m2) y se comercializa a un precio medio de 349.867 euros.

Si comparamos con el ejemplo murciano, vemos que mientras que el precio del alquiler se duplica (de 595 a 992€) el de compraventa se triplica, reduciendo considerablemente la rentabilidad del producto. Le siguen Barcelona con un 4,1%, y Málaga y Madrid con un 4,6%. Los elevados precios de compraventa comprimen la rentabilidad en la mayoría de estos municipios.

Además: Así está el mercado del alquiler tras un año de pandemia

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