Gesvalt ha publicado junto con Casavo un informe sobre la rehabilitación de viviendas en Madrid y Barcelona. El estudio, realizado con datos propios de ambas empresas, refleja una diferencia media de 958 €/m2 entre una vivienda completamente reformada y una sin reformar en la capital y de 1.161 €/m2 en la Ciudad Condal.
Esto conlleva que, en promedio, las viviendas que hayan realizado una reforma integral tienen un valor un 35% superior a las viviendas sin ningún tipo de obra tras su construcción en Madrid y 42% en Barcelona. A modo de ejemplo, una vivienda con una superficie de 90 m2 podría incrementar su valor en la ciudad catalana en más de 100.000 euros tras realizar una reforma integral, mientras en la capital española se aumentaría en más de 85.000 euros.
En el caso de las reformas parciales, aquellas que no conllevan una modificación estructural de la vivienda, la diferencia puede alcanzar los 438 €/m2 en Madrid y los 528 €/m2 en la ciudad catalana. Esto implica un aumento del valor del 16% y el 19%, respectivamente, y que una vivienda media de 90 m2 incremente su valor en 39.420 y 47.520 euros.
El estudio realizado por ambas compañías también arroja una estimación del coste de realización de reformas. Según los datos aportados, el precio medio para realizar una reforma de tipo parcial en ambas localidades para una vivienda de 90 m2 con calidades estándar sería de entre 300 y 350 €/m2. El equivalente en precio para una reforma de tipo integral podría ascender hasta los 600-650 €/m2 más IVA. Con estos datos, podemos deducir que la rentabilidad media de la realización de un proceso de reforma integral se sitúa en 511 €/m2 en el caso de Barcelona y 308 €/m2 en Madrid, el equivalente a un 47% y un 79% de la inversión, respectivamente.
En el caso de las reformas parciales, este porcentaje es algo inferior, ya que los inversores de la localidad catalana obtendrían una rentabilidad de 178 €/m2 (51%), mientras en Madrid sería de 88 €/m2 (25%).
Comparativa con la obra nueva
Por otro lado, el informe realizado por Casavo y Gesvalt también especifica que una vivienda completamente reformada sigue teniendo un valor inferior a una de obra nueva, con un porcentaje medio que asciende al 4% en Madrid y al 7% en Barcelona. Esta cifra se incrementa hasta el 18% en el caso de una vivienda con una reforma parcial en la capital y al 22% en el caso de la Ciudad Condal. En el caso de que el domicilio esté sin reformar, la diferencia es todavía más significativa, del 41% y del 35%, respectivamente.
Sin embargo, el estudio revela cómo el valor de las viviendas completamente reformadas puede superar en valor a las de obra nueva en algunos distritos de Madrid. Es el caso de Latina, Chamartín, Centro, Moratalaz y Hortaleza. Por el contrario, las zonas con mayores diferencias de precio son Puente de Vallecas, San Blas y Carabanchel. Este fenómeno, por el contrario, no se produce en Barcelona. En este sentido, el informe pone de manifiesto que los distritos que mejor comportamiento presentan son Gràcia, Les Corts y Nou Barris, con contracciones inferiores al 2,5%. Por el contrario, las zonas que tienen mayor diferencia entre las viviendas nuevas y las rehabilitadas íntegramente son Sant Andreu (-17%) y Sants-Montjuïc (-13%).
Si analizamos las diferencias respecto a las viviendas parcialmente reformadas, observamos como, en Madrid, tanto Centro como Barajas mantienen un nivel de valores similares a los de obra nueva, algo que señala que la demanda prefiere la ubicación sobre el estado de conservación en estas zonas. Las viviendas con solo una rehabilitación parcial están más desajustadas frente a la obra nueva en los distritos de Puente de Vallecas (-37%) y Chamberí (-30%). En el caso de Barcelona, la horquilla de reducciones de valor en las viviendas parcialmente reformadas oscila entre el -10% y el -33%, presentando las menores variaciones los distritos de Gràcia, Les Corts y l’Eixample, frente a las mayores caídas de valor detectadas en Sants-Montjuïc, Nou Barris y Horta-Guinardó.
