Un buen año. Un gran año, incluso. Dos de las mayores consultoras, Savills y BNP Paribas Real Estate, coinciden en que el ejercicio de 2022 termina con una inversión en el sector inmobiliario español en cifras récord y por encima de los 15.000 millones de euros, lo que le permite rondar el 30% de mejora sobre 2021 (según a quién correspondan los datos).
Así, Savills habla de récord histórico anual en inversión directa al superar los 15.200 millones de euros, un 22% más que la marca registrada en 2018 con 12.500 millones y un 27% por encima del total 2021. Este análisis tiene en cuenta las transacciones de activos individuales y carteras inmobiliarias en el sector residencial y terciario, sin incluir las operaciones de suelo ni las corporativas.
La mayor parte de la inversión se registró hasta cierre del tercer trimestre, mientras que entre octubre y diciembre, con datos hasta la fecha, se han registrado en torno a 1.400 millones de euros, el 11% del total anual, frente al 27% de media de los últimos cinco años para este periodo del año.
Según explica Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills, «ha sido un año récord atípico por el performance del último trimestre, en el que hemos seguido viendo operaciones porque a diferencia de otros ciclos, los precios están corrigiendo con mayor rapidez al haber cambiado la tipología de propiedad, ahora principalmente en manos de inversores institucionales. Para 2023, el primer semestre será aún de wait & see, pero seguirá habiendo cruce de operaciones en los sectores con más interés y donde la demanda está más fuerte. Será en la segunda mitad cuando el mercado retome una actividad más dinámica».
Los fondos de inversión han mantenido su liderazgo en cuota de mercado, con un 67% de la inversión directa total en 2022, seguidos por las compañías aseguradoras, que han incrementado su participación en el mercado respecto a 2021, pasando del 3% al 10%, y las compañías inmobiliarias, con un 9% de cuota de mercado similar al año pasado. Las socimis, con el 7% de participación sobre el total este año y los inversores privados, con el 6%, han mantenido su cuota de mercado respecto al año pasado.
Los inversores internacionales han continuado acaparando el mayor peso del capital invertido en activos inmobiliarios en España, aunque con menor diferencia que en años anteriores, con el 57% del total frente al 43% de origen doméstico. El capital procedente de Europa y de Estados Unidos se ha situado a la cabeza del volumen de inversión transfronteriza en 2022, registrando respectivamente el 48% y el 36%.
Por segmentos, el que ha registrado mayor participación ha sido multifamily, con 3.300 millones de euros y un 24% por encima del año pasado que lo sitúan en cifra récord de la serie histórica, consolidando la fuerte tendencia de crecimiento en los últimos cinco años. Este segmento ha sido también el que mayor participación ha registrado en el último trimestre del año, con 573 millones de euros entre octubre y diciembre.
También han batido récord de inversión las residencias de estudiantes, que con 1.266 millones de euros han superado el pico de mercado de 2017 en un 46% impulsadas por la transacción del mayor portfolio en España, adquirido por el fondo de pensiones holandés PGGM.
El segmento oficinas se ha situado como el segundo con mayor volumen de inversión directa al superar los 2.500 millones de euros, en línea con la cifra registrada el año pasado. Logístico y hoteles superan los niveles medios de los últimos cinco años, con más de 2.000 millones de euros en ambos casos tras haber batido sendos récords de inversión en 2021.
En retail, 2022 destaca por la vuelta de las mega-operaciones de centros comerciales, que ha impulsado el volumen de inversión hasta más de 1.550 millones de euros. Los locales del subsegmento de sucursales bancarias han alcanzado 2.340 millones con los portfolios transaccionados del Banco Santander y del BBVA, que con 1.987 millones de euros ha sido la mayor operación inmobiliaria del año en España en 2022.
Las estimaciones de BNP Paribas Real Estate
Por su parte, BNP Paribas Real Estate habla récord en la serie histórica, con un volumen de 15.400 millones de euros, cifra que representa un crecimiento del 35% sobre el año 2021 y del 21% sobre el anterior pico de mercado, año 2019.
Para ellos, «2022 ha estado marcado por la firma de importantes operaciones corporativas que elevan la cifra de inversión sensiblemente hasta niveles superiores a 17.000 millones de euros». Destacan en el último trimestre, el traspaso de los hoteles Villa Magna y Bless Hotel Madrid entre sociedades mejicanas o el vehículo de inversión creado por Mapfre y el fondo alemán Meag, en el que se ha incluido el edificio de oficinas ubicado en la avenida General Perón 40, en Madrid.
En esta dirección, si tomamos los datos del último trimestre del año, el volumen de inversión directa en activos inmobiliarios se ha reducido sensiblemente, si lo comparamos con los trimestres anteriores del presente ejercicio, situándose en los 2.305 millones de euros.
Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, apunta que «después de un año record en la inversión inmobiliaria, hemos notado una ralentización durante el último trimestre. La situación macro, con una alta inflación y políticas de subidas de tipos, hacen que estemos en un momento de impass mientras que los inversores hacen sus análisis. Seguramente veremos un ajuste de las valoraciones, que será mayor en los activos, como el suelo, que no estén produciendo rentas».
Además, añade que «posiblemente, hasta el segundo trimestre, cuando se tenga mayor visibilidad de las correcciones que se están produciendo en las valoraciones, y de las perspectivas macroeconómicas, la actividad inversora no vuelva a unos niveles de gran actividad».
Según datos de la consultora, desde el 1 de abril de 2020, la llegada de la pandemia, hasta finales del 2022 se han realizado operaciones de inversión en activos inmobiliarios en España por un volumen aproximado de 32.750 millones de euros.
El sector del retail ha sido el que más capital invertido ha concentrado, con el 22% del total en el periodo mencionado (T2 2020—T4 2022). A pesar del incremento de actividad registrado en este segmento, el elevado volumen de la recompra, por parte del BBVA de 659 sucursales bancarias (1.987 millones de euros), posiciona al sector del retail como el segmento que más volumen ha canalizado.
Por su parte, el sector de los hoteles continúa en el punto de mira de los inversores, como consecuencia de la oferta existente y la confianza de los compradores en este sector, después del fuerte impacto sufrido en la pandemia. En los últimos meses del año se han contabilizado operaciones de inversión por un volumen de 374 millones de euros. Las ubicaciones más demandadas por los inversores continúan siendo los mercados vacacionales consolidados, principalmente Andalucía y las Islas Baleares y plazas urbanas de referencia, Madrid y Barcelona.
En total, en el cuarto trimestre del año se han cerrado 12 operaciones de inversión, siendo Madrid el mercado más dinámico, aglutinando el 50% de las operaciones y el 61,4% el volumen contabilizado. Las operaciones más destacadas, por volumen, han sido la reciente adquisición por parte de Ibervalles de un edificio ubicado en la zona de Arturo Soria por un precio aproximado de 40 millones de euros y la compra de un complejo empresarial compuesto por tres edificios ubicados en la zona de Madbit (calle Albarracín 34) por un volumen de 29,8 millones de euros.
El mercado de Barcelona ha sido el segundo más dinámico del periodo analizado, concentrándose gran parte de la actividad en la recta final del año. La operación más destacada por volumen, la adquisición por parte de BC Partners y FREO Group de la sede de Novartis en el centro de la ciudad, Gran Vía de les Corts Catalanes 764. Otra de las operaciones más relevantes ha sido la compra por parte de Perial Asset Management de la sede de McCann en el distrito de 22@.
Destaca la actividad registrada en otros mercados secundarios en los últimos tres meses en ubicaciones como Valladolid, con la compra por parte de un inversor francés de un inmueble de 6.162 metros cuadrados o una operación registrada recientemente en Santa Cruz de Tenerife.
Según la consultora inmobiliaria, después de un año con muchísima actividad y con gran parte de la inversión institucional con la mirada puesta en los activos inmobiliarios, se ha producido una ralentización del volumen de operaciones en las últimas semanas, debido al alza del tipo de interés, la situación macro y otros factores externos al mercado inmobiliario, pero que hace que este tenga que ajustarse. Así, esta situación puede prorrogarse durante el primer semestre del 2023 pues el ajuste en los precios está viniendo más por el incremento de las rentabilidades que por el ajuste en las rentas.
«No obstante, es preciso destacar que venimos de rentabilidades mínimas históricas, donde prácticamente todos los mercados habían convergido a niveles próximos al 3% hasta finales del 2021″.
