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La demanda logística en Madrid se sitúa en máximos históricos mientras que en Barcelona se mantiene

En Madrid la contratación de espacios logísticos ha sumado 417.646 m2, mientras que en Cataluña ha registrado un total de 260.561 m2.

logistica almacén
Fotografía de archivo de un almacén logístico.

El mercado inmobiliario logístico sigue viviendo uno de sus mejores momentos en Madrid y Barcelona, según datos de la consultora BNP Paribas Real Estate.

Las perspectivas para el resto del año siguen siendo buenas en ambas ciudades. En Madrid, el elevado dinamismo de la demanda y el gran número de operaciones que están actualmente en fase de negociación, algunas de gran volumen, hacen mejorar las previsiones de absorción proyectadas en el cierre de 2021. Se prevé que la demanda en el conjunto del ejercicio 2022, pueda superar el 1.300.000 m2, cifra que marcaría un nuevo record en la serie histórica.

Por su parte, en Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 81.000 m2 en el resto del año 2022, tres proyectos que actualmente están en fase de construcción. El elevado dinamismo de la demanda continúa generando que promotores y fondos de inversión continúen adquiriendo suelos para desarrollar nuevas promotoras. Además, durante los años 2023 y 2024 podrían inaugurarse cerca de 1,3 millones de nueva superficie logística, aunque es precioso destacar que muchos de estos proyectos a día de hoy no van a arrancar si no tienen un cliente comprometido y otros tienen tramitaciones urbanísticas pendientes.

La demanda en Madrid en máximos históricos

Entre los meses de enero y marzo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 417.646 m2, distribuida en 30 nuevos contratos, lo que supone un incremento del 21% respecto al anterior trimestre y sobre el mismo periodo de 2021. Se trata de la segunda cifra de trimestral más elevada de la serie histórica, tan solo superada por el tercer trimestre de 2020.

El tamaño medio de los 30 contratos firmados en el primer trimestre asciende a 14.402m2, muy condicionado por una operación de 120.000 m2 registrada en Illescas. Si no se tiene en cuenta esta operación, la demanda media registrada se reduce hasta los 10.630 m2.

Las contrataciones se concentran en el Corredor de Henares

El eje A2, conocido como el Corredor de Henares, ha sido, una vez más, el eje que más superficie contratada ha concentrado. Concretamente, se han aglutinado el 63% de las operaciones firmadas en el primer trimestre y el 50% de la superficie contratada, donde destaca el tercer arco, con un total de 120.706 m2 contratados en 6 operaciones.

El 46% restante de la contratación se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A2. Los mercados más dinámicos de la zona sur del primer trimestre han sido Getafe, Illescas y Fuenlabrada.

Se consolida el crecimiento de rentas

A nivel general, las rentas no han sufrido grandes variaciones durante los últimos tres meses, mostrando una ligera tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre se sitúa en los 4,40 €/m2/mes, mientras que la renta prime se mantiene en el 6,25 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares.

Se observa cómo en determinados mercados, el crecimiento de rentas atisbado en trimestres anteriores, se está consolidando. Destaca San Fernando de Henares donde las últimas operaciones se sitúan en torno a los 5,25 €/m2/mes y la zona de La Carpetania, en Getafe, con varias operaciones en niveles de rentas 5,5 €/m2/mes. En Illescas, las rentas de salida de los nuevos proyectos se sitúan en el 3,65-3,80€/m2/mes.

Descenso de la tasa de disponibilidad

La tasa de disponibilidad ha pasado del 6,65% a fecha 1 de abril de 2021 a 6,56% actual, en un mercado se ha incrementado el parque logístico en 960.800 m2, durante los últimos doce meses.

De cara a los próximos meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 430.000 m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses.

Adicionalmente, hay un volumen importante de suelos transaccionados, muchos de ellos
pendiente de licencia, en tramitación urbanística o proyectos “llave en mano” que podrán
incorporarse al mercado en un plazo de mínimo alrededor de 12-18 meses.

La autopromoción impulsa la contratación en Cataluña

La contratación de espacios logísticos registrada durante el primer trimestre del año ha sumado un total de 260.561 m2, una cifra que se traduce en una réplica de los registros del primer trimestre del año pasado prácticamente (-1,5%).

De igual manera que sucedió en el mismo periodo de 2021, las operaciones de autopromoción han sido determinantes para conseguir estos niveles tan elevados de contratación, ya que han representado el 42,2% de la superficie contratada durante los tres primeros meses del año. Dentro de este tipo de operación, destaca la futura ocupación de una plataforma logística en Tordera de 90.000 m2, donde está previsto que se inaugure una primera fase de 50.000m2 el año que viene y una segunda fase de 40.00m1 en 2005.

En este trimestre se han contabilizado un total de 16 nuevos contratos, siendo el 62,6% de los mismos, firmas sobre plataformas disponibles existentes, el 18,7% de las firmas han sido proyectos «llave en mano» y el 18,7% restante operaciones de autopromoción, por parte de usuarios que van a desarrollar plataformas para uso propio. En total se han firmado 3 contratos menos en lo que llevamos de año que en el primer trimestre del 2021.

El tamaño medio de las operaciones registradas asciende a 16.285 m2, sobre los 16 contratos formalizados, siendo el 44% de los contratos sobre superficies inferiores a 10.000 m2, el 38% en superficies comprendidas entre 10.000 m² y 20.000 m² y el 19% restante sobre plataformas por encima de 20.000 m².

La mayor demanda la absorbe el arco regional

Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido el que más superficie contratada ha sumado el primer trimestre. En el primer trimestre se ha contabilizado el 44% de las operaciones firmadas en todo el mercado catalán y ha aglutinado el 30% de la superficie contratada. El tamaño medio de las demandas registradas en este arco se mantiene en 11.057 m² en el T1 2022, siendo los mercados más dinámicos del trimestre Castellbisbal, Martorell, Parets y Barberá del Vallés.

Por su parte, el arco nacional ha concentrado el 31% de los contratos formalizados y el 57% del total de la contratación firmada. Las demandas registradas en esta zona oscilan generalmente entre los 10.000 m² y los 20.000 m², no obstante, este trimestre destaca la operación de autopromoción de 90.000 m² en Tordera.

El interés por los usuarios por ubicarse en el primer cinturón de Barcelona sigue siendo muy elevado, no pudiéndose materializar más operaciones debido a la carencia de disponibilidad y suelo existente. Este hecho está generando un incremento de la demanda contratada en algunos mercados del arco regional ubicados más próximos a la ciudad de Barcelona.

Se mantienen las rentas mientras que la tasa de disponibilidad sigue a niveles bajos

Analizando el comportamiento de las rentas, en general se observa una estabilización de rentas durante los últimos tres meses, la renta media se ha mantenido en niveles de 5,4 €/m2/mes, lo que representa ligero incremento trimestral del 0,6%.

La renta prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m2/mes, con respecto de los últimos nueve meses, no obstante, es preciso insistir que estos niveles de renta sí se podrían incrementar en plataformas logísticas con unos porcentajes de ocupación sobre parcelas más reducidos, principalmente por parte de usuarios vinculados al comercio electrónico y la alimentación.

La fortaleza de la demanda continúa manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles realmente bajos, que se sitúa en el 2,49% a fecha 1 de abril de 2022. Por su parte el parque logístico de Cataluña se aproxima a los 7,2 millones de metros cuadrados, habiéndose incrementado en alrededor de 145.000 m2 en los últimos 12 meses.

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