La actualización del alquiler vuelve a moderarse. El índice que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE) para revisar las rentas de los contratos de vivienda se situó en el 2,47% interanual en agosto, frente al 2,49% registrado en julio.
El descenso es leve, de apenas dos centésimas, pero confirma una nueva corrección del indicador utilizado como referencia para los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Aun así, el índice encadena ya 15 meses por encima del 2%, según los últimos datos publicados por el organismo estadístico.
Este indicador actúa como techo para la revisión anual de los alquileres sujetos a la nueva normativa. Es decir, marca el porcentaje máximo que puede aplicarse en la actualización de la renta cuando corresponda revisar la anualidad del contrato.
Qué contratos deben usar este índice
El índice del INE se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde el 25 de mayo de 2023. Para estos alquileres, la revisión anual de la renta debe tomar como referencia este indicador específico, creado para limitar los incrementos en los contratos residenciales.
Su publicación mensual responde a lo previsto en la disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. La norma encargaba al INE la definición de un nuevo índice antes del 31 de diciembre de 2024, con el objetivo de evitar subidas consideradas desproporcionadas en las rentas de alquiler.
El sistema sustituyó al esquema extraordinario aplicado durante 2024, cuando las actualizaciones de los alquileres estuvieron limitadas al 3% por el impacto del encarecimiento de los precios asociado a la guerra de Ucrania.
Cómo se calcula el índice del INE
El indicador no replica de forma automática la evolución del IPC. Su metodología toma en consideración varias referencias: la tasa anual del IPC general, la inflación subyacente y una tasa anual media ajustada.
También incorpora un parámetro vinculado al crecimiento esperado a largo plazo del índice, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica. A ello se suma un coeficiente moderador, planteado conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la propia Dirección General de Política Económica, atendiendo a la situación del mercado del alquiler residencial.
Con estos elementos, el límite aplicable a la revisión anual de los contratos se fija como el valor más bajo entre las tres referencias contempladas: IPC general, inflación subyacente y tasa media ajustada. De esta forma, el índice busca suavizar el traslado de la inflación a las rentas del alquiler.
Qué ocurre con los contratos anteriores a mayo de 2023
Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda no se actualizan con este nuevo indicador. En esos casos, la revisión anual continúa dependiendo de lo que figure en el contrato suscrito entre propietario e inquilino.
Según fuentes del Ministerio de Vivienda, estos arrendamientos pueden actualizarse con el dato de inflación correspondiente a la fecha de revisión o con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), si así consta en el contrato.
El IGC tiene un límite máximo del 2%, por lo que puede funcionar como referencia más contenida frente al IPC en aquellos contratos que lo incluyan expresamente. La diferencia entre contratos anteriores y posteriores a mayo de 2023 sigue siendo, por tanto, clave para determinar cómo se revisa cada renta.
La vivienda mantiene presión sobre las rentas
El dato de agosto confirma que el nuevo índice se mantiene estable en el entorno del 2,5%, lejos del límite extraordinario del 3% aplicado en 2024, pero todavía por encima del umbral del 2%.
Para el mercado residencial, la evolución de este indicador resulta relevante porque condiciona la actualización de una parte creciente de los contratos de alquiler. A medida que aumente el peso de los arrendamientos firmados bajo la Ley de Vivienda, el índice del INE tendrá mayor incidencia en la revisión de rentas.
El contexto sigue marcado por la tensión entre precios, oferta disponible y capacidad de pago de los hogares. En ese escenario, el índice de referencia se consolida como una de las principales herramientas regulatorias para contener las actualizaciones anuales del alquiler residencial.
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