Vía Célere sigue su rumbo con la promoción tradicional (build to sell) mientras amplía negocio con el build to rent.
Así lo reconoce José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, en una entrevista a Brainsre.news, que desvela que la cartera de la promotora, con 2.400 viviendas destinadas al alquiler en construcción, ha despertado gran interés entre los fondos internacionales. «Se han acercado muchísimos potenciales inversores porque es una cartera única. Si quisieras entrar al mercado español y garantizarte unas ubicaciones como estas sería muy difícil o imposible. El apetito que hay por una cartera de build to rent como la de Vía Célere es altísimo, tenemos continuas muestras de interés para saber en que situación se encuentran», explica su primer ejecutivo.
«tenemos suelo estratégico para poner en marcha 5.000 viviendas adicionales en build to rent»
Su porfolio en alquiler se compone actualmente de 2.000 viviendas en construcción y 431 a la espera de obtener licencia, De ellas, casi la mitad están en Madrid, seguida de Málaga, Sevilla y Barakaldo. «Creemos que hay mucho más valor en la venta del porfolio en su conjunto, que por promociones», afirma el CEO de Vía Célere.
Además de las 2.400 ya en construcción, la promotora se prepara para nuevos lanzamientos: «Tenemos suelo estratégico, que convertiremos en finalistas, para poner 5.000 viviendas adicionales de build to rent encima de la mesa. Es un enorme desafío».
La promotora controlada por el fondo Värde Partners ha optado por una estrategia diferencial en el residencial español: promover viviendas para alquilar sin un preacuerdo de venta con ningún fondo, asumiendo el riesgo promotor y percibiendo un margen mayor posterior cuando se realice la desinversión. El CEO de Vía Célere descarta quedarse con dicho portfolio como patrimonialista, por el coste de su capital que supone.
Venta de Vía Célere a Neinor Homes
A finales del año pasado, los fondos dueños de Vía Célere -capitaneados por Värde Partners- negociaron con la cotizada Neinor Homes la venta de la compañía. Finalmente, las conversaciones no llegaron a buen puerto.
José Ignacio Morales asegura haber vivido las negociaciones con «toda la tranquilidad del mundo». Considera que «está en la obligación fiduciaria de todos los accionistas explorar las distintas vistas estratégicas para sus participaciones dentro de una compañía».
«Me siento muy halagado por estar en todas esas teorías de consolidación sectorial. La realidad es que a la compañía no nos afecta, pero aparecer en esas quinielas es un halago, quiere decir que estamos haciendo muy bien esas cosas lo cual me siento muy orgulloso porque es un mérito del equipo», añade.
El CEO de Vía Célere cree que una operación de este calibre solo tiene sentido si una compañía tiene acceso al mercado de capitales o un gran banco de suelo. «Esto nos hace que, evidentemente, si hay otra promotora con otro accionistas que quieren crear un proyecto más grande o con suelo nuevo, una de las puertas a las que van a tocar siempre es a la puerta de los accionistas que son dueños del mayor banco residencial español», analiza.
«Es difícil acometer una integración porque no es un sector con muchas sinergias»
En relación a la consolidación del sector promotor y futuras integraciones, el consejero delegado de Vía Célere opina que «es difícil de acometer porque no es un sector con muchas sinergias y no hay un gran ahorro de costes fusionando una promotora con otra».
Sobre una hipotética recuperación de los planes de salida a Bolsa, el directivo de Vía Célere añade: «Salir a Bolsa es una decisión de accionistas y tiene que seguir siendo así porque el destino de sus participaciones».
Tras no cerrarse la integración corporativa ni una salida al mercado de capitales, otras de las opciones de desinversión podría ser la liquidación de la compañía hasta agotar su banco de suelo. Algo que Morales descarta. «Parece poco probable que liquide la promotora que más banco de suelo tiene. Esa pregunta se la tendrías que hacer a gente que tiene mucho menos banco de suelo que nosotros. El futuro es seguir haciendo lo que estamos haciendo. Hay otros competidores de todos los tamaños que tienen muchas dificultades para acceder al banco de suelo que tenemos nosotros. Lo que nos toca en el siguiente lustro es disfrutar de nuestra posición de privilegio».
«Parece poco probable la liquidación de la compañía. el futuro es seguir haciendo lo que hacemos»
Resultados de 2021 y perspectivas de 2022
El pasado año, la promotora logró una facturación de 580 millones de euros, un ebitda de 90 millones y un beneficio neto de 62 millones. «Ha sido un año fantástico desde el punto de vista operativo y financiero, nuestro mejor resultado desde el punto de vista financiero de la historia de la compañía», presume Morales.
Para 2022, el ejecutivo prevé cumplir con el guidance anunciado, de entregar 1.500 viviendas de promoción en venta. En los últimos tres años, han cerrado la entrega de 5.140 unidades.
La promotora fundada por Juan Antonio Gómez-Pintado en 2007 mantiene un loan to value del 11,8%, algo que Morales describe como un «rara avis» dentro del sector inmobiliario, algo que mantendrá gracias a no necesitar próximamente grandes inversiones. «Hicimos el esfuerzo de enriquecer muchísimo nuestro banco de suelo cuando, en 2019, adquirimos los activos de Aelca», asegura.
«Podemos estar dos o tres años sin adquirir suelo y tener todavía un banco tan grande como nuestros competidores»
«Nosotros no estamos forzados a comprar más suelo porque tenemos uno lo suficientemente grande y bueno, en términos de calidad, que nos permite continuar con nuestra actividad sin salir al mercado a comprar. Si miras lo que han hecho los competidores, han comprado y han incurrido en bastante capex para alimentarlo porque tenían otras realidades diferentes. Nosotros podemos seguir 2-3 años sin adquirir suelo y tener todavía un banco tan grande como nuestros competidores. Esto nos da una ventaja muy grande porque tenemos una perspectiva perfecta para generar mucha caja en los próximos años sin incurrir en grandes obligaciones de inversión», concluye José Ignacio Morales.
La compañía fue la primera promotora no cotizada de Europa en emitir un bono verde por valor de 300 millones de euros, en marzo de 2021.
Salud del mercado promotor
Con respecto a las posibles tensiones del mercado residencial, el CEO de Vía Célere cree que «hay una demanda estructuralmente inatendida que siempre va a acabar metiendo una tensión en precios. Seguirá subiendo la vivienda y la promoción de obra nueva, sin lugar a dudas», opina el ejecutivo. Además, asegura que «no es un tema de compañías, sino de que no hay mucho suelo disponible y eso justifica que no sean capaces de poner en mercado más de 100.000-120.000 viviendas al año».
«SEguirá subiendo el precio de la vivienda»
Las grandes compañías promotoras está previsto que finalicen en este 2022 más de 133.605 viviendas de obra nueva, distribuidas en 6.341 promociones, según los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brains Real Estate. Vía Célere se posiciona en el ránking como la segunda que más promociones finalizará.
