Obra nueva en toda España. Frente a invertir «en las mismas plazas» que el resto de promotoras, Juan Antonio Mora, CEO de Grupo Jamsa, explica que la estrategia del family office aboga por construir vivienda en regiones que «desde 2007 no han despertado». El directivo se refiere al mercado de obra nueva en ciudades como Córdoba o Santander, donde demanda no falta y la compañía está desde hace años arraigada.
Según Mora, son muchas las acciones que la Administración Pública podría llevar a cabo para promover el desarrollo del sector inmobiliario. Por ejemplo, la simplificación de la burocracia y los procesos de obtención de licencias; la mejora de la seguridad jurídica en todos los ámbitos relacionados con el sector; el fomento de la colaboración público-privada mediante proyectos que beneficien a ambos sectores; la mayor atención a rehabilitación y regeneración urbana, la planificación urbanística actualizando los Planes de Ordenación Urbana; la promoción de formación y profesionalización del sector; la solución a la falta de mano de obra cualificada o una mayor flexibilización del marco fiscal.
En este episodio de Brains Real Estate News Podcast, el empresario lanza sus previsiones de cara al mercado residencial a cierre de 2024, repasa la cartera de la firma y analiza la evolución del producto living durante los últimos años, las principales preocupaciones de una empresa inmobiliaria y el proceso de obtención de licencias en el actual mercado residencial.
Proceso de obtención de licencias para la construcción de edificios residenciales, en España
En España, obtener licencias para construir edificios residenciales «es un proceso muy complejo y burocrático». Por buena que sea la idea de negocio o el precio del suelo, un proyecto inmobiliario no sale adelante sin la obtención de licencias, un trámite que Mora compara con una especie de «mano negra», por ser «un tercero que no controlas».
En función del ayuntamiento, el tiempo de obtención será mayor o menor, un aspecto que impacta bastante en el propio negocio promotor. «Hasta que no tienes la licencia de obra nueva o de final de obra, son tiempos que corren; un proyecto que tenías estipulado desarrollarlo en 2 años, se te puede ir a 3/4 años», cuenta el directivo.
Cómo son las viviendas de Grupo Jamsa
Con unifamiliares desde 250.000 euros y áticos y villas que se venden hasta por 8-10 millones de euros, Grupo Jamsa desarrolla «viviendas de todo tipo». Según su propio CEO, esta tipología de producto varía en función de las preferencias geográficas: «es curioso porque, al final, en cada zona, ‘cada maestrillo tiene su librillo’, cada población o región quiere una tipología distinta». Por ejemplo, en el sur están de moda las cocinas abiertas y en el norte, el perfil comprador de vivienda suele decantarse por otro diseño, matiza Mora.
Un punto común entre todas las viviendas del grupo sería la atención a las amenities o zonas comunes, un aspecto cada vez más demandado en la oferta residencial. El criterio lo valoran, sobre todo, grupos sociales como la gente joven, quien ya se ha jubilado o quien teletrabaja.
Cartera inmobiliaria de Grupo Jamsa
Actualmente, la marca cuenta con unas 25 promociones en curso, que suman aproximadamente unas 800 viviendas de obra nueva, en su mayoría unifamiliares. La cartera de activos se reparte por zonas como Cantabria, Valladolid, Madrid, Córdoba, Huelva o Costa del Sol.
El family office, que dedica un 80% del negocio a real estate y cuenta con constructora propia, contempla siempre negocios en siembra y negocios en recogida. Según el periodo, la marca se centra en comprar suelo para nuevos proyectos, consolidar y avanzar en otros ya existentes o entregar las unidades ya finalizadas.
Por año, la marca puede llegar a analizar 400-500 operaciones, de las cuales acaban por cerrarse tres o cuatro. «Somos muy selectos», explica Mora. Durante el primer semestre de año, el grupo, que pronto anunciará nuevos proyectos, cerró tres nuevas operaciones con las que no contaba en el pipeline, ubicadas en Cantabria, la Costa del Sol y Huelva.
Aunque ahora mismo «estamos intentando crear algo para patrimonial», todo el producto de Grupo Jamsa es build to sell. Respecto al alquiler, Mora reconoce el interés por algunas zonas en concreto, aunque se trata de un mercado que el grupo descarta hasta el momento por ser más «complicado».
Córdoba y Santander, dos grandes plazas para Grupo Jamsa
Según la experiencia del grupo promotor, Córdoba lleva ya una década, desde 2014, con un «tirón bastante potente» a nivel obra nueva. La marca, muy arraigada a la ciudad, destaca zonas como la Huerta de Santa Isabel, también conocida como zona del Hipercor, «donde se está expandiendo todo Córdoba, del exterior».
Desde su perspectiva, la ciudad andaluza es un caso aparte: impacta «el número de viviendas que se han creado, versus la población que hay en Córdoba». En este mercado local, en el que «había necesidad», a día de hoy, prácticamente todos los grandes se han posicionado y el mercado ya casi marca el cartel de sold out, matiza Mora.
En Santander, la experiencia es parecida. El grupo lleva ya tiempo posicionado en la región y está liquidando actualmente la última fase de un proyecto que suma en total 120 unidades. En Cantabria, el directivo cree que «todavía queda mucho por explotar»: «no hay tanta oferta como puede haber en el sur, porque no hay tanta promoción de obra nueva».
Una de las últimas promociones de la compañía se ubica en el municipio cántabro San Vicente de la Barquera, y podría contar con cerca de 100 viviendas. Además, la marca desarrollará en Monte, una zona cerca de Sardinero, donde también se prevé una promoción exitosa.
Previsiones de Grupo Jamsa, de cara a cierre de 2024
Mora explica que el año pasado hubo un pequeño déficit en materia de viviendas de obra nueva, ya que no se cumplieron todas esas promesas de obra nueva que se iba a construir. Por eso, cree que «hay mucho apetito, tanto del inversor como del cliente final que necesita vivienda».
En la compañía, tanto 2023 como 2024 han funcionado «estupendamente». «No nos queda stock en casi ninguna de las promociones que tenemos», un éxito que supone «vender casi el 80% de todas promociones sobre plano», asegura Mora. Además, el directivo señala la reducción de los tipos de interés, un aspecto que será positivo en términos de inversión a largo plazo, tanto de cara al comprador como al propio empresario.
