«Quien mucho abarca, poco aprieta». Juan Mora, CEO de Grupo Jamsa, asegura que tras el golpe de la anterior crisis y ante el panorama de incertidumbre que desde hace un tiempo rige el mercado inmobiliario, su empresa ha optado por medidas financieras «cautelosas». El grupo construye sólo donde las rentabilidades compensan y ha logrado sus objetivos abarcando tantos proyectos como ha podido en cada momento.
Los precios de construcción, la obtención de licencias, la «magia financiera»… Desde que Grupo Jamsa comenzó su actividad como constructora hace ya 50 años, en el sector han cambiado «un listado innumerable de cosas». En parte gracias al avance tecnológico, cada ámbito está más «capado», opina Mora: «se hace más limitada la entrada de nuevos potenciales competidores«.
En este episodio, Mora aborda el tipo de cliente de la compañía, los motivos que le llevan a apostar por cada zona, la problemática que supone la falta de mano de obra en el sector o los efectos del teletrabajo en la selección de la vivienda.
Efectos de la pandemia en el sector de la construcción
Desde su perspectiva, la pandemia no ha afectado excesivamente a su gremio: «en la construcción no ha habido parón, prácticamente», sólo -cree recordar- 13-15 días de paralización de la actividad. «Para nuestra sorpresa, a pesar de todos los indicadores y cómo estaba el mercado, hemos vendido absolutamente todo el ‘stock’ de viviendas que teníamos disponible en ese momento».
Según la perspectiva de Grupo Jamsa, se debe al cambio de tendencia en la propia obtención de las viviendas provocado por detonantes como el teletrabajo. La posibilidad que muchas empresas ofrecen a sus plantillas de teletrabajar durante largas temporadas ha modificado el «criterio» a la hora de elegir vivienda.
«Gente que podía vivir en Madrid -donde el metro cuadrado en alquiler es muy caro en zonas céntricas- ha ido buscando espacios más abiertos, incluso irse más a la periferia de las grandes ciudades o zona de costas». Es en esta última en la que su empresa está focalizada actualmente.
Dónde sí construye Grupo Jamsa: mercados no tan explotados
Las oficinas de Grupo Jamsa se ubican en Santander, Valladolid, Madrid, Córdoba y Marbella. Para que todas sean rentables, el grupo se establece en los núcleos donde pueda tener hasta dos proyectos como mínimo. Sus últimos proyectos, se encuentran en Santander, Córdoba o Huelva. Excepto la capital, regiones donde el ticket de la vivienda desciende y el ritmo de las grandes ciudades desaparece.
Podrían ser las razones de la «nueva tipología» de clientes surgida tras el ‘boom’ del teletrabajo que señala Mora, compradores de vivienda que adquieren una primera o segunda residencia para ubicar allí su nueva ‘home office’.
Frente a Madrid, un mercado ya «muy sobreexplotado», en el resto de España falta mucho suelo por edificar. Mora cree que hay muchas otras provincias que todavía no han llegado a despertar de la crisis de 2008, quizá por la inseguridad que genera apostar por otros mercados o por el propio desconocimiento de la región.
Peculiaridades de construir en Córdoba
Donde más actividad tiene el grupo es en Córdoba, un mercado «muy peculiar» donde casi el 99% de las personas que compran son locales. Mora indica que la ciudad, de unos 350.000 habitantes, llevaba con el plan anterior, 14 años prácticamente, sin nueva promoción de obra nueva. «Desde el año 2014-2015, cuando nosotros volvimos otra vez desde la recesión de 2007-2008, ha sido un ‘boom'».
Y aún quedan unas 5.000-6.000 unidades de vivienda para los próximos seis años, casos que la constructora ha estudiado. Si se cumple lo previsto, el tamaño de la ciudad de Córdoba aumentará en los próximos años. En parte, por el gran componente turístico, el clima, la gastronomía y las buenas infraestructuras de la región, a una hora y media de Madrid en AVE, con conexiones cada 30 minutos. «Se podría considerar, incluso, ciudad dormitorio».
Por qué Grupo Jamsa no apuesta por plazas como Madrid y Barcelona
Aunque la sede de la constructora se encuentra en la capital, una de las principales plazas, Mora cree que «los precios de Madrid son, prácticamente, insostenibles«. En su opinión, se está vendiendo «carísimo» desde el suelo hasta la vivienda y, de alguna manera, «eso se tiene que repercutir para generar un beneficio».
Aunque reconoce que puede ser una plaza muy segura de cara a una posible crisis o una posible recesión, el grupo opta por otros mercados debido a que «los márgenes son muy pequeños» en la capital. Según la tesis empresarial de Grupo Jamsa, «por menos de un 15-20% de rentabilidad en los proyectos, si no salen, no compensan», explica su CEO.
«Barcelona«, por su parte, «es una ciudad maravillosa» y un gran centro de negocios. Sin embargo, las circunstancias no acompañan. según el directivo. «Cómo se está dirigiendo y gobernando el mercado residencial creo que no es la manera más adecuada para atraer a un capital, tanto nacional como extranjero», matiza Mora.
«Lo único que haces con ese tipo de medidas que adoptas es que la gente tenga miedo y se vaya, y así lo hemos visto: un montón de empresas de allí se han marchado por todo lo que está ocurriendo». Por este motivo, «Barcelona es una de las plazas que no analizamos ni contemplamos, por el momento», argumenta el CEO de Grupo Jamsa.
Qué tipo de vivienda prefiere el comprador actualmente
En balance, la compañía cuenta con 29 promociones en curso, casi 800 unidades de obra nueva por toda España. Lo que demanda el comprador de vivienda en el Norte dista mucho de lo que demanda el del Sur. Influyen, resume Mora, factores como la climatología, la habitabilidad de la propia vivienda.
«Lo que todo el mundo quiere son zonas verdes, zonas para niños, ventanales amplios, orientación Sur y jardín o terraza, algún lugar donde tomar el aire». Probablemente, señala, a raíz del COVID-19. «Mucha gente se conformaba con una vivienda quizá un poco más humilde por los altos costes de alquiler en Madrid y al final tenía que alquilar cualquier piso que hubiera disponible con sus necesidades».
La constructora cuenta con promociones de precios muy dispares, desde los 150.000 euros hasta áticos de 12 millones de euros. «La tipología de vivienda y la localización influyen muchísimo en el cliente final», detalla Mora. «No es lo mismo vender a Marbella, donde el 80-90%, al contrario que en Córdoba, son extranjeros con alto poder adquisitivo y hacemos superlujo, que Santander, donde hacemos viviendas para gente nacional o segunda residencia».
A nivel bancario, con casos como el de Credit Suisse o la quiebra de Silicon Valley, More cree que el momento actual es «un poco complicado», marcado por la inseguridad. Sin embargo, «eso genera un efecto rebote positivo en el ‘real estate’, la gente tiene miedo de tener dinero metido en bancos». Frente a la «lotería» que representa el mercado bursátil, «el ladrillo es un producto tangible, está ahí y podrá valer más o valer menos, pero siempre va a estar ahí», resume Mora.
