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Invertir en vivienda en el barrio de Almendrales, Madrid

Almendrales es el cuarto barrio madrileño donde más ha crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida de casi el 18%.

almendrales 2011
  • Precios de compra a niveles de 2018 y precios de alquiler disparados (+26% respecto a 2018) pueden ofrecer buenas rentabilidades.
  • Cuarto barrio madrileño donde más ha crecido el precio medio de alquiler en el último año, con una subida del 17,98%.
  • Alto porcentaje de población migrante.
  • Tasa de impago elevado en la mayor parte de sus secciones censales.
  • Alta demanda de alquiler en los aledaños del Hospital 12 de Octubre.

El barrio de Almendrales se encuentra localizado en el distrito de Usera, entre la Avenida de Córdoba, el Hospital 12 de Octubre y el cerro de Usera. La zona conocida como Almendrales Altos surge en 1958 de la mano de la Obra Sindical del Hogar, con características similares a la del barrio de Zofío.

Almendrales está formado por 21.474 habitantes. La población es relativamente joven si se la compara con la media de la ciudad de Madrid; tienen un importante peso las personas de entre 30 y 64 años (en conjunto un 49,3%), menor en todo caso que en el Distrito (52,1%) o Madrid (50,9%).

La proporción de inmigrantes en el ámbito del Plan de Barrio de Almendrales es alta
en términos relativos (un 25,5%; un 17,5% en el Distrito y un 9% en Madrid). Por
nacionalidades hay que destacar que el 41,7% de la población de origen extranjero
pertenece a la comunidad china, un 12,4% es de procedencia boliviana y un 6,7% procede de Marruecos.

En cuanto a las comunicaciones, el barrio cuenta con la estación de metro de Almendrales (L3). Tiene buenas conexiones de autobús a través de las líneas:6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 18 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 22 (Legazpi-Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 47 (Atocha-Carabanchel Alto), 59 (Estación de Atocha-San Cristóbal), 76 (Plaza Beata-Villaverde Alto), 78 (Embajadores-San Fermín), 79 (Legazpi-Villaverde Alto), 81 (Oporto-Hospital 12 de Octubre), 85 (Estación de Atocha-Butarque), 86 (Estación de Atocha-Villaverde Alto), 121 (Campamento-Hospital 12 de Octubre), 123 (Legazpi-Butarque), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).

Almendrales es objeto de este artículo porque es el cuarto barrio madrileño donde más ha crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 17,98%. En primer lugar se encuentra el barrio de Pradolongo cuya subida asciende hasta el 29,84%, le sigue Zofío (21%) y Orcasitas (19,9%).

Barrio donde predominan los bloques de viviendas antiguos

El barrio actual se distribuye urbanísticamente en tres zonas. La primera, constituida por el poblado dirigido Almendrales, entre la avenida de Córdoba y la calle Santuario. La segunda,
al oeste, entre las calles Cristo de la Victoria y Cristo de Lepanto, está formada por un grupo de manzanas edificadas en los años sesenta sin mucha coherencia con la zona, seguido de construcciones relativamente recientes y un parque central con pistas deportivas. La tercera y última zona, localizada en el entorno de la calle Antonio López, se encuentra separada de las anteriores por la avenida de de Córdoba, lo que supone una barrera debido al tráfico con el que cuenta esta vía. Esta última es una zona, próxima al Manzanares, posee un parque de viviendas más moderno, con varias promociones levantadas en la última década, como el proyecto Parque Rio Residencial, 229 viviendas que promovió Pryconsa entre 2016 y 2018; o el conjunto de 205 viviendas que levantó Q21 Real Estate en Antonio López 195 entre 2017 y 2019.

stock construido por ao 3

La edad media de la población del barrio de Almendrales varía entre los 39,3 y los 44,7 años, siendo la media del distrito de Usera de 41,9 años.

El barrio tiene una tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales con excepción de la parte este de Almendrales, donde se sitúa la avenida de Córdoba y la Estación Eléctrica de Almendrales. También es elevada en todas las zonas colindantes del barrio por la parte norte y oeste, y baja en las situadas en la parte este.

Respecto a la okupación, el barrio presenta tasas bajas en casi todas sus zonas, con excepción de dos secciones censales donde el riesgo alcanza un valor medio, por donde pasan las calles de los Ferroviarios y Cristo de la Cruz. Además, observando los datos que nos ofrece la plataforma de datos brainsre vemos como la mayor parte de las zonas limítrofes de Almendrales no presentan una alta tasa de okupación, exceptuando algunas secciones censales de Pradolongo que si que registran un riesgo medio.

Los precios de venta caen casi un 7% en los últimos doce meses

El mercado de venta de vivienda en el barrio de Almendrales alcanzó su precio máximo histórico en el primer trimestre del año 2019 (2.420€/m2), valores que se mantuvieron estables con ligeros altibajos hasta el último trimestre de 2021, cuando los precios comenzaron a caer hasta los 2.204 €/m2 actuales. Con una caída del 6,8% en el último año, la tendencia parece indicar que los precios pueden seguir contrayéndose.

evolucin de mercado 5

El 73% de la oferta de vivienda en Almendrales está destinada a la venta, estando el 84% de los inmuebles en venta en mano de profesionales. Los APIs más destacados en el barrio si tenemos en cuenta el número de unidades en venta son Tecnocasa, Bafre Gestión y Servicios Inmobiliarios y Redpiso.

La mayor parte de la oferta la aglutinan los pisos de dos y tres habitaciones con un 76,5% del total, destacando los de tres dormitorios cuyo porcentaje asciende a casi un 40%.

Según podemos observar en la distribución del barrio, la mayor parte de las construcciones tienen su origen entre los años 50 y 70. No obstante, podemos encontrar edificaciones más recientes de los años 90 y del 2.000 en la parte centro (calle de la Asunción, de los Evangelios y de Hijas de Jesús) y este del barrio (avenida de Córdoba).

Los precios de alquiler en máximos históricos

Como hemos ido analizando a lo largo de las últimas semanas, el distrito madrileño de Usera destaca por el despunte tan alto que ha registrado en los precios de alquiler de los distintos barrios que lo componen.

En este caso, Almendrales, cuyo precio medio de alquiler se encuentra actualmente en máximos históricos a 13,6 euros por metro cuadrado al mes, se sitúa como el cuarto barrio madrileño donde más ha crecido el alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 17,98%. Por su parte, trimestralmente lo han hecho un 4,1%.

En cuanto a los precios mensuales se encuentran cerca del máximo histórico con una media de 943 euros al mes, aunque en el último trimestre se han contraído ligeramente.

evolucin del precio de p 28

Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Almendrales se tarda 2,2 meses en alquilar una vivienda, mientras que la media madrileña asciende a 2,8 meses. Destaca la parte del barrio ubicada entre la Avda. de Córdoba y Calle del Santuario, donde sus inmuebles se alquilan en menos de mes y medio, llegando a bajar del mes en la zona más cercana al Hospital 12 de Octubre.

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Barrio con precios de compra y alquiler asequibles, exceptuando los de 4 dormitorios

tabla resumen almendrales 1

Almendrales destaca actualmente por ser uno de los barrios de la capital donde más están creciendo los precios de alquiler y porque además, se encuentran en máximos históricos con una media de 13,6 €/m2/mes.

Dado el incremento de precios de alquiler que está registrando el barrio, se posiciona sin duda, como una zona atractiva de Madrid para inversores ya que los precios de adquisición de vivienda son bajos si comparamos con otras zonas de la capital.

Los pisos de uno y dos dormitorios son los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 137.000 y los 154.000 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, superando el 7% para el caso de las viviendas de dos dormitorios. Pese a que la opción que ofrece una mayor rentabilidad es la de 4 habitaciones, la inversión a realizar es mayor y también supone más riesgo, superando los 326.000 euros.

La estrategia inversora podría ser buscar producto de segunda mano para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori.

A priori, la zona Este del barrio podría descartarse como área de inversión ya que su parque de viviendas, mucho más actualizado y moderno, ofrece precios elevados y con dificultad de ofrecer plusvalías con valor añadido. Centrándonos en la zona que queda al Oeste de la Avda. de Córdoba, los precios más económicos se encuentran en la zona centro del barrio pero la zona más atractiva de inversión es sin duda el Sur del barrio, cuánto más cerca del Hospital 12 de Octubre mejor, ya que existe una alta demanda de alquiler. En esta zona se encuentran actualmente en el mercado varias oportunidades por debajo  de los 140.000€, que ofrecerían rentabilidades brutas por encima del 7%.

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