InicioB-ExclusivasInvertir en v...

Invertir en vivienda en el barrio de Zofío, Madrid

Zofío es el segundo barrio madrileño donde más ha crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 21%.

usera imagen
  • Precios de alquiler en máximos históricos
  • Segundo barrio madrileño donde más han crecido los precios de alquiler en este último año (21%)
  • Los asequibles precios de compra (niveles 2018) y los disparados precios de alquiler (un 45% más caros que en 2018) pueden ofrecer buenas rentabilidades
  • Tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales

Zofío es un barrio de Madrid perteneciente al distrito de Usera y que se sitúa entre la avenida de los Poblados y el Polideportivo de Orcasitas al sur, la calle de Rafaela Ibarra al este, la calle de Marcelo Usera al norte y la avenida de la Princesa Juana de Austria (A-42) al oeste.

Este barrio formaba parte del Distrito de Villaverde, en concreto el Sector de
Pradolongo, formado por el Barrio del Zofío, la Colonia del Zofío o el Parque de la Paloma. Es parte del Distrito de Usera desde que éste se constituyó por acuerdo de pleno en marzo de 1987. Lo que hoy es conocido como el barrio del Zofío era antiguamente una colonia de pisos situados en el llamado Cerro del Basurero, el actual parque Olof Palme.

Zofío está formado por 13.989 habitantes. Predominan las edades adultas entre 30 y
65 años, que representan más de la mitad de la población (51,2%). Un 30,7% es menor de 30 años (28,9% de media en la ciudad), y un 18,1% es mayor de 65 años proporción algo
más alta que la media del Distrito (17,2%) aunque menor que la media de Madrid (20,2%).

En cuanto a las comunicaciones, el barrio cuenta con la estación de metro de Plaza Elíptica (L6 y L11). Tiene buenas conexiones de autobús a través de las líneas: 6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 47 (Atocha – Carabanchel Alto), 55 (Atocha-Batán), 60 (Plaza de la Cebada-Orcasitas), 78 (Embajadores-San Fermín), 81 (Oporto-Hospital 12 de Octubre), 116 (Embajadores-Villaverde Cruce), 121 (Campamento-Hospital 12 de Octubre), 131 (Campamento-Villaverde Alto), 155 (Plaza Elíptica-Aluche), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).

Zofío es objeto de este artículo porque es el segundo barrio madrileño donde ha más crecido el precio medio de alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 21%. El primer puesto es para el barrio de Pradolongo cuya subida asciende hasta el 29,84% y cuyo análisis realizamos en la b-exclusive de la semana pasada.

Barrio donde predominan los bloques de viviendas antiguos

La gráfica nos desvela como la mayor parte de las construcciones del barrio se levantaron entre los años 60 y 70, destacando también otro pico de edificación en el año 1980 y con menor intensidad también resaltar la primera mitad de los años 90. A partir de esa fecha, se han levantado pocas construcciones nuevas, siendo a día de hoy prácticamente inexistente la obra nueva que podemos encontrar en la zona.

stock construido por ao 2

La edad media de la población del barrio de Zofío varía entre los 40,6 y los 45,6 años, siendo la media del distrito de Usera de 41,9 años.

El barrio tiene una tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales con excepción de la parte sur de Zofío donde es baja. También es elevada en prácticamente todas las zonas colindantes del barrio, con excepción del Parque Emperatriz María de Austria (Carabanchel).

Respecto a la okupación, el barrio presenta tasas bajas en todas sus zonas y tasas muy bajas en la parte sur y este. Además, observando los datos que nos ofrece la plataforma de datos brainsre vemos como la mayor parte de las zonas limítrofes de Zofío no presentan una alta tasa de okupación, exceptuando algunas secciones censales de Pradolongo que si que registran un riesgo medio.

Precios de venta en recuperación y con tendencia positiva

El mercado de venta de vivienda en el barrio de Zofío alcanzó su precio máximo histórico en el tercer trimestre del año 2019 (1.984€/m2), valores que se mantuvieron estables hasta el último trimestre de 2020 cuando los precios comenzaron a caer hasta los 1.840 €/m2. No ha sido hasta el segundo trimestre de este ejercicio cuando se ha registrado un aumento de precios, aunque la evolución de precios es bastante estable y el mercado ofrece los mismos precios que ofrecía en el 2018.

evolucin de mercado 4

El 60% de la oferta de vivienda en Zofío está destinada a la venta, estando el 86% de los inmuebles en venta en mano de profesionales. Los APIs más destacados en el barrio si tenemos en cuenta en número de unidades en venta son Fincas cima, Estudio Ronda de Segovia y Tecnocasa.

La mayor parte de la oferta la aglutinan los pisos de dos y tres habitaciones con un 83,5% del total, destacando los de tres dormitorios cuyo porcentaje asciende a casi un 50%.

Según podemos observar en la distribución del barrio, en la mitad norte encontramos las construcciones más antiguas, la mayor parte de ellas de los años 50 y 60, mientras que en la parte sur, si que hay inmuebles que han sido construidos en los últimos 20 años.

Los precios de alquiler del barrio en máximos históricos

Si algo destaca del distrito madrileño de Usera y en este caso concreto, Zofío, es la fuerte subida de precios de alquiler que está registrando el barrio.

De hecho, se sitúa como el segundo barrio madrileño donde más ha crecido el alquiler en los últimos doce meses, con una subida del 21%. Por su parte, trimestralmente lo han hecho un 15,14%, lo que le sitúa en el primer puesto de crecimiento en estos últimos tres meses.

En cuanto a los precios mensuales también se encuentran en máximo históricos, alcanzando prácticamente los 850 euros al mes.

evolucin del precio de p 27

Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Zofío se tarda 2,5 meses en alquilar una vivienda, cifra cercana a la media madrileña, 2,8 meses.

Además, la tendencia del tiempo de publicación parece que seguirá aumentando ligeramente.

tiempo de publicacin 9

Barrio asequible con buenas rentabilidades

zofio tabla resumen

Dado el incremento de precios de alquiler que está registrando el barrio de Zofío, se posiciona sin duda, como una zona atractiva de Madrid para inversores ya que los precios de adquisición de vivienda son bajos si comparamos con otras zonas de la capital.

Los pisos de uno y dos dormitorios son los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 124.000 y los 135.230 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, alcanzando el 8% para el caso de las viviendas de una sola habitación. . Actualmente en el mercado se pueden encontrar varias oportunidades por debajo de 100.000€, bajos o plantas altas sin ascensor con necesidad de reforma.

La estrategia inversora podría ser buscar producto de segunda mano para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori.

B-Exclusives

Latest news

SMART DIC. 300X600