El segmento del retail se enfrenta a unos años en los que el volumen de inversión crecerá.
En 2022, la cifra total podría alcanzar los 2.049 millones de euros, un 72% más que en 2021; según el informe ‘The Retail Property Telescope’, elaborado por la consultora EY. Hasta el momento, ya se han cerrado transacciones por valor de 949 millones y el pipeline para lo que resta de ejercicio es de 1.100 millones. En 2023 y 2024, el total de operaciones supondrán una inversión de 3.820 millones de euros.
Las carteras hight street y los centros comerciales Tier-1 serán los grandes protagonistas. Aproximadamente, el 76% de la inversión presupuestada para este año acabará en centros comerciales y el 9% en locales comerciales prime.
La inversión en activos comerciales ha ganado peso sobre el total registrado. Este tipo supone el 23%, en lo que va de año; mientras, en 2021, supuso solo el 11%.
Los centros comerciales Tier-2 y Tier-3 obligados a la reconversión
La yield media de los centros comerciales prime, en España, se sitúa en el 5,75%; por debajo de las que obtienen los inversores en países como Reino Unido, Polonia o Italia; pero por encima de la de Alemania o Francia; según EY.
En el entorno macroeconómico actual, la inversión en esta tipología de inmuebles compite con rentabilidades como las que ofrece el bono americano a 10 años, situada por encima del 3%.
«Hay un número relevante de inversores que si bien está muy interesado en tomar posiciones en el mercado de retail considera que la incertidumbre macroeconómica internacional hace prudente esperar a observar una subida de las tasas de capitalización medias antes de avanzar en sus planes de adquisiciones. En la crisis financiera observamos cómo se necesitó entre 24 y 36 meses para que el mercado recogiera en sus valoraciones el deterioro de la confianza del consumidor final», comenta Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate para el área de Strategy and Transactions de EY España.
En paralelo, los centros comerciales de menor calidad, Tier-2 y Tier-3, que suponen el 44% de la oferta total, deberán reposicionarse. Este tipo de inmuebles son aquellos que se promovieron en áreas de influencia donde ya existía uno o dos activos dominantes y no cuentan con una cuota de mercado relevante, además de que sus instalaciones pueden estar anticuadas. Las operaciones que cogerán mayor relevancia, en los próximos meses, serán de tipo value-added; aunque solo supondrán el 13% del total.
«El consenso del mercado evidencia que para determinadas ubicaciones geográficas, municipios y comunidades ya no existe mayor recorrido de aumento de la superficie bruta alquilable, sin embargo existen otras regiones como puede ser el caso de la provincia de Lérida donde es evidente que se necesita una mayor oferta comercial», señala Ivan Azinovic, socio de EY España.
El pipeline de nuevos centros comerciales más destacado es: Espacio Caleido, de Emperador Properties e Incus, en Madrid; Open Mall Lanzarote Lanzarote, de Parque Islas Canarias; Nova Center Vilanova i la Geltrú, en Barcelona, de Titan Properties Socimi; La Finca Grand Café Pozuelo de Alarcón, en Madrid, de La Finca Real Estate; Solia Live Center, en El Cañaveral, de Mckintosh Mall; Marbella Plaza Marbella, de Citygrove y Burlington; e Infinity Valencia, de Aquila Capital. El pipeline de parques comerciales suma 22 desarrollos.
Cambios en los hábitos de consumo
El segmento de la moda ha sido uno de los grandes afectados en los cambios de los hábitos de los consumidores. Su facturación ha caído desde los 22.083 millones, en 2007; a los 8.902 millones, en 2021. Esto, unido a que la confianza del consumidor se sitúa en niveles cercanos a los registrados durante la crisis de la Covid-19, hace que los retailers se enfrenten a una gran revolución.
«El canal digital ha llegado para quedarse: ni todo será físico, ni todo será digital. La omnicanalidad ha fracasado porque siempre se intentó adaptar el digital a lo físico», comenta Dimas Gimeno, CEO de WOW.
Otro de los ejemplos son los supermercados dentro de centros comerciales. Cada vez, este tipo de inmuebles necesitan menos espacio y esto obligará a reconvertir este espacio a otros usos como coworking, aulas de universidad o librerías. Ocurre lo mismo con la restauración; locales de comida italiana o americana pierden peso en favor de otras opciones más saludables y en línea con las tendencias actuales de consumo.
