En un contexto marcado por la «inestabilidad internacional«, el inmobiliario ha actuado como un «ancla de estabilidad», y ha alcanzado niveles de crecimiento muy significativos en 2025. Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), explica que la inversión al cierre del año en torno a los 17.000 millones de euros, según el consenso de las consultoras que conforman la entidad. El segmento residencial fue el que más inversión atrajo, con unas cifras de cierre del tercer trimestre superiores a los3.700 millones de euros.
El volumen, un 30% más que en 2024, «nos convierte de nuevo en uno de los sectores más dinámicos de la economía española, generando empleo y riqueza en todo el país». De cara a 2026, «esperamos que la inversión institucional mantenga esta línea de confianza, de la mano de una mayor colaboración público-privada, especialmente en un contexto marcado por la escasez de suelo finalista y por plazos administrativos excesivamente prolongados». Por otra parte, Martí-Fluxá insiste en una de las quejas más escuchadas en el real estate español, recordando que «la seguridad jurídica es una condición básica para atraer inversión y continuar este camino positivo del sector».
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, la ACI abogaría por «avanzar hacia un Pacto de Estado por la Vivienda y una Ley del Suelo basada en criterios técnicos» capaz de aportar seguridad jurídica, visibilidad y estabilidad al sector, y facilitar la producción de vivienda y la atracción de inversión sostenible. Este pacto, consensuado con las administraciones públicas, el sector privado y los agentes sociales, sería un «paso decisivo para afrontar los retos estructurales del mercado residencial».
¿Qué subsegmentos han levantado mayor capital?
Uno de los subsegmentos con mayor protagonismo en 2025 ha sido el residencial tradicional. De cara a este año, Martí-Fluxá cree que «la inversión continuará firme en el segmento». El directivo alerta de que problema de acceso a la vivienda, derivado del desequilibrio entre los 200.000 hogares que se crean cada año y las 80.000–100.000 viviendas que se producen, «necesita una solución». Y en este proceso, la agilidad para proporcionar suelo y licencias y la seguridad jurídica serán «imprescindibles para ampliar la oferta actualmente escasa».
«El problema estructural de acceso a la vivienda, derivado del desequilibrio entre los 200.000 hogares que se crean cada año y las 80.000–100.000 viviendas que se producen, necesita una solución»
Otro de los subsegmentos que también goza -y seguirá gozando- de buena salud es el mercado de las residencias de estudiantes. En contraposición, el senior living se mantiene en un segundo plano por la falta de operadores especializados, a pesar del envejecimiento de la población. «Estos cambios demográficos y sociales obligan también a seguir muy de cerca la evolución de los activos alternativos, como es el caso del coliving», matiza Martí-Fluxá.
¿Cuál es el gran reto del mercado residencial?
«España enfrenta un desajuste estructural prolongado entre la formación de hogares y la producción de vivienda, con un déficit acumulado significativo que presiona al alza los precios y limita el acceso a la vivienda». Por eso, este déficit estructural ligado a la escasez de suelo finalista, las restricciones normativas, los plazos de tramitación prolongados y la fuerte carga impositiva — constituye uno de los retos más importantes para la sostenibilidad del mercado residencial. «La respuesta a este desafío exige agilidad regulatoria, colaboración público-privada e incentivos al desarrollo de oferta residencial asequible», asegura el presidente de la ACI.
¿Cuál es el impacto de las siglas ESG en la inversión inmobiliaria?
«La consideración de criterios ESG en las inversiones inmobiliarias ha pasado de ser una opción voluntaria a un factor clave de viabilidad». Según Martí-Fluxá, las empresas que no integran criterios ESG afrontan «mayores dificultades para acceder a financiación o a capital institucional competitivo«.
Revisiones de mercado estiman que las inversiones necesarias para que el parque inmobiliario europeo cumpla los requisitos ESG pueden superar los 700.000 millones de euros en las próximas décadas, debido a la necesidad de rehabilitar edificios, implementar sistemas energéticamente eficientes y adaptarse a estándares ambientales más estrictos.
En este sentido, el directivo recuerda que a partir de 2030, solo podrán venderse o alquilarse viviendas que cumplan determinados requisitos de eficiencia energética, y que la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE) conllevará un «mayor coste de adecuación de edificios existentes, la necesidad de planificar inversiones en eficiencia energética y el riesgo de activos ‘obsoletos'».
Por lo tanto, Martí-Fluxá considera «necesaria» una «normativa factible«, basada en criterios técnicos, que no aleje a los inversores y logre un equilibrio. Combinar ambos mundos y predicar con el ejemplo: en esta línea, la asociación ha promovido el Protocolo de Valoraciones para unificar criterios, incorporando los criterios ESG como eje clave del sector inmobiliario.
¿Qué libro vinculado a nuestro sector recomendaría al gremio inmobiliario? Martí-Fluxá recomienda ‘Manual de finanzas inmobiliarias‘, de Roberto Knop y Fernando Fuente. «Aunque es un libro eminentemente práctico, resulta especialmente útil para quienes buscan comprender con rigor técnico la estructura financiera de las operaciones inmobiliarias y su impacto en la toma de decisiones estratégicas».
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