Análisis del mercado de oficinas en las grandes ciudades. La disparidad de comportamiento entre el primer trimestre del año y el segundo y las diferencias entre Madrid y Barcelona dibujan un mercado de oficinas aún complejo, pero que se acerca a niveles saludables. Así lo refleja el Informe de Oficinas MAD&BCN realizado por Colliers, que analiza el primer semestre de 2024.
En conjunto, el mercado ha mejorado respecto al mismo tramo de 2023, marcando un récord histórico en rentas en el distrito financiero de Madrid (CBD), donde se han firmado varias operaciones de alquiler entre 40 y 45 €/m2. Sin embargo, el mercado de alquiler en Madrid se ha reducido un 45% en comparación con el trimestre anterior, que fue excelente. En Barcelona, por otra parte, se observa una sólida recuperación.
También los resultados en términos de inversión han sido favorables durante los primeros seis meses de 2024: la cifra aumenta un 11% respecto al mismo periodo del año pasado, si bien los volúmenes de inversión se sitúan aún lejos de la media de los últimos diez años, 2.500 millones de euros.
Mercado de inversión
La inversión en oficinas durante el primer semestre de 2024 aumentó un 11% respecto al mismo período en 2023. Con una cuota de mercado del 15,4%, en la inversión total del sector inmobiliario, alcanzó un volumen de 864 millones de euros, muy por debajo del promedio de los últimos 10 años.
Excepcionalmente, Andalucía captó el 37% de la inversión (328 millones de euros), principalmente debido a la recompra de un portfolio de 70 edificios de oficinas por parte de la Junta de Andalucía. Por su parte, Madrid ocupa el segundo lugar con el 31% (272 millones de euros) y le sigue Barcelona, con otro 24% (213 millones de euros).
«Los inversores siguen mostrando un alto interés en la adquisición de edificios de oficinas de Grado A con cumplimiento de los criterios ESG en CBD y los centros urbanos. Sin embargo, en las zonas más periféricas, buscan estos edificios para cambiar su uso a otros más con mejores retornos actualmente. La tendencia del cambio de uso de oficinas a residencial, si bien debe enfrentar aún numerosos retos, parece consolidarse como una opción preferente para algunas tipologías de inversores en el mercado», concluye Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.
El alquiler de oficinas en la capital
Tras un primer trimestre marcado por una absorción muy por encima de la experimentada en 2023, principalmente por la ausencia de operaciones con volúmenes por encima de los 5.000 metros cuadrados, los niveles de absorción de oficinas en Madrid han sufrido un retroceso durante el segundo trimestre.
En este contexto, se mantiene la tendencia a dar preferencia al mercado dentro de la M30, pero la falta de disponibilidad en esta zona está forzando a las empresas a considerar otras zonas.
«Será el comportamiento del mercado durante el segundo semestre del año el que marque definitivamente si se siguen manteniendo las tendencias de 2022 y 2023, con niveles de absorción anual por debajo de prepandemia, o si por el contrario el mercado empieza a dar síntomas claros de recuperación. En gran parte, será la evolución de la demanda de grandes superficies, que se encuentra latente, la que defina la situación real del mercado», explica Martín Galbete, Director Nacional de Oficinas en Colliers.
En el CBD (Central Business District), las rentas medias se sitúan en 37,5€/m²/mes, destacando el cierre de cinco operaciones con rentas de cierre entre 40 y 45 €/m², récord histórico del CBD de Madrid. La escasez de oferta en este área impedirá que las rentas tiendan a sufrir ajustes a la baja, como vimos durante en bienio 2012-2013. Esto provoca que el resto de los mercados, dentro de la M30, sigan manteniendo los niveles de renta.
Durante el segundo trimestre de este año, se han entregado 50.000 metros cuadrados de oficinas y, de cara a la segunda parte del año, está prevista la entrega de 100.000 nuevos metros cuadrados en proyectos con buenas perspectivas de comercialización.
El alquiler de oficinas en Barcelona
En Barcelona, la absorción del primer semestre de 2024 refleja niveles saludables, parecidos a los niveles prepandemia. Otro buen indicador es que la absorción acumulada se ha conseguido gracias a operaciones de mediana superficie, con un promedio de 800 a 1.000 metros cuadrados, y no se ha visto afectada por operaciones de gran envergadura.
Por otro lado, han aumentado ligeramente las rentas de alquiler en las áreas prime del CBD y del Centro de la ciudad. Este repunte se atribuye principalmente a la escasa disponibilidad de espacios en estas zonas y a la ausencia de nuevos proyectos.
Además, las renovaciones de edificios existentes han facilitado el reposicionamiento de los activos, permitiendo elevar las rentas y contribuyendo al incremento promedio de alquiler en estas ubicaciones. En cuanto a la renta descentralizada, se ha mantenido estable; en zonas periféricas, ha descendido ligeramente.
«Aun cuando los fundamentales muestran una evolución positiva del mercado de usuarios en la Ciudad Condal, la sobreoferta que presentan zonas como el 22@ muestran cómo la preferencia por las zonas prime sigue vigente, empujando a algunos inversores a detener sus obras. Esta situación podría afectar la cifra de nueva oferta disponible a lo largo del año», señala Galbete.
