La guerra de las oficinas sube un escalón. Pasados dos años desde los confinamientos debidos a la pandemia, Madrid y Barcelona llegan al último trimestre del año con unas cifras que denotan la buena salud en ambos mercados. Pero si en los últimos ejercicios la catalana amenazaba con reinar (aupada por su oferta tecnológica y el barrio 22@), la capital nacional ha vuelto a ganar la partida. Sólo en su suelo se ha invertido el 47% del total nacional en lo que va de año.
Y no ha parado en el siempre pausado tercer trimestre, el del verano. En este periodo, Madrid ha registrado una contratación de oficinas de 122.000 metros cuadrados, según el último informe Figures elaborado por la primera firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, CBRE.
Esta cifra supone un aumento del 22% de los valores registrados hace un año. La inversión del mercado de oficinas también ha crecido respecto al año pasado, alcanzando los 295,2 millones de euros en el tercer trimestre y más de 800 en el conjunto de 2022.
Más del 50% de las operaciones se han firmado dentro de la M-30, con dos operaciones de más de 10.000 metros cuadrados en Ombú 4 y en Arapiles 13. «La almendra central de Madrid ha concentrado más del 50% de la contratación de la ciudad durante el año, siendo un 58% en este último trimestre. Este hecho confirma la polarización del mercado, ya que en 2021 la contratación promedia en esta zona se limitó a un 38%. Las empresas están aprovechando las eficiencias generadas por los modelos híbridos de trabajo para reubicarse en los mejores edificios y en las zonas mejores comunicadas», ha destacado José Mittelbrum, Senior Director Advisory & Transaction Services Oficinas de CBRE España.
La fortaleza de la contratación en el submercado central secundaria ha provocado una disminución interanual del 37% de la tasa de disponibilidad, hasta el 3,5%. En el CBD de Madrid (por sus siglas en inglés, Central Business District) la tasa de disponibilidad se ha situado en el 6,2%, por debajo del 7,9% del mismo periodo del año anterior.
En los edificios de Grado A, esta cifra ha caído hasta el 2,2% en el CBD y hasta el 0,4% en central secundaria. En términos generales, la tasa de disponibilidad de Madrid ha bajado en 50 puntos básicos respecto al trimestre anterior, hasta situarse en 11,6% en septiembre. Con estas cifras, el mercado acumula cuatro trimestres consecutivos con una absorción neta positiva.
El especial interés de las empresas por las localizaciones céntricas ha impulsado las rentas medias un 28% en central secundaria y un 3% en CBD. El mercado de central secundaria es claramente el que demuestra una mejor tendencia, con un incremento de las rentas medias ponderadas del 40% debido a tres operaciones de más de 4.000 metros cuadrados en edificios nuevos o rehabilitados.
Aunque el centro de la ciudad ha concentrado una mayor atención, se ha observado también un aumento de la contratación y las rentas medias en el resto de las zonas, con un incremento del 18%, 9% y 29% en la A-1, la A-6 y la periferia, respectivamente.
El volumen de inversión durante el tercer trimestre en Madrid ha crecido un 50% respecto al mismo periodo del año pasado, alcanzando los 295,2 millones de euros (sin tener en cuenta la operación de Castellana 51, sujeta a la formalización de escritura pública tras la firma de contrato privado).
En los nueve primeros meses del año se han transaccionado 830 millones de euros, un incremento del 146% en comparación con el acumulado del año anterior.
Las principales operaciones transaccionadas se han encontrado en el edificio NODO, en la zona del aeropuerto, el edificio Trianón en Campo de las Naciones, Fray Luis de León 13 en central secundaria o el edificio Marbella (Santiago de Compostela 100) en la Avenida de la llustración-Mirasierra.
Debido al alza de los tipos de interés y el escenario inflacionista, la prime yield en el CBD ha aumentado en octubre un total de 50 puntos básicos desde el 3,25% registrado en enero, hasta situarse en el 3,75%.
La directora de Research CBRE España, Miriam Goicoechea explica que «se espera que esta tendencia siga en los próximos meses, ante una política monetaria cada vez más restrictiva y unas expectativas macroeconómicas menos optimistas. Aun así, el nuevo escenario de avances en las prime yields se verá parcialmente contrarrestado por el incremento de las rentas presionadas al alza por la inflación».
Viaje a la Ciudad Condal
Por su parte, el mercado de oficinas de Barcelona ha alcanzado una contratación de 227.000 metros cuadrados en los nueve primeros meses del año. Esta cifra se sitúa un 16% por encima de los datos registrados en el mismo periodo de 2021 y supone más del doble de la contratación de los nueve primeros meses de 2020.
Sin embargo, la contratación acumulada hasta septiembre está un 6% por debajo de la media registrada entre 2017 y 2021. Durante el tercer trimestre de este año, el take-up de oficinas se ha situado en torno a los 51.000 metros cuadrados, una cifra moderada en comparación con los 91.000 metros cuadrados y 85.000 metros cuadrados del primer y segundo trimestre, respectivamente.
El sector tecnológico sigue mostrando interés por la ciudad y liderando la contratación trimestral, con un 39% del total. También destaca la actividad del sector de la Industria y Energía, situado en segunda posición, con un peso del 32%. Este sector, además, ha realizado la mayor operación del trimestre, con la ampliación de la sede de Puig en la plaza Europa de L’Hospitalet.
La moderación de la contratación y la entrega de nuevos proyectos, con más de 55.000 metros cuadrados en el tercer trimestre, ha provocado un aumento de la tasa de disponibilidad en 60 puntos básicos, hasta alcanzar el 11,6%.
Las rentas medias han mantenido su tendencia positiva, pero al no registrarse firmas en edificios de Grado A en el CBD, la renta prime se ha mantenido estable en los 28 euros por metro cuadrado al mes. Sin embargo, las negociaciones en curso sugieren un movimiento al alza en los próximos meses.
Por su parte, la inversión en el sector también ha continuado con la tendencia positiva de los trimestres anteriores, alcanzando un total de 235 millones de euros. «Esta cifra, aunque muy inferior a las excepcionalmente altas de 2021, está alineada con la media habitualmente registrada a estas alturas del año en la ciudad. Se trata de una buena cifra, especialmente teniendo en cuenta que la operación de la venta del proyecto Mile (la sede de Glovo en el 22@), la de mayor volumen de este año, no está contabilizada en las cifras del tercer trimestre», ha explicado el director de Capital Markets de CBRE Barcelona, Alex Pazos.
Por primera vez en meses, el 22@ no ha sido el foco de inversión, sino que lo ha sido el centro de la capital catalana, que ha contado con 130 millones de euros invertidos (55% de la inversión total).
Algunas de las principales operaciones son la adquisición por parte de Franklin Templeton de dos activos, uno en Josep Tarradellas 2 a DWS y otro en Pau Claris 158 a Kanam Grund. La periferia de la ciudad, un mercado que no había experimentado ningún tipo de actividad en el último año, registró una inversión de 71 millones de euros debido a la compraventa de dos parques empresariales, concretamente dos activos en Viladecans Business Park, y tres más en el CityPark en Cornellà de Llobregat.
