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Boom de la vivienda nueva en España (8): Poblenou y 22@

Boom de la vivienda nueva en España (8): Poblenou y 22@

En el distrito de San Martín y en concreto en el barrio de Poblenou, situado al noreste de la Ciudad Condal, se encuentra el Distrito 22@, que se ha consolidado como uno de los principales motores de la actividad inmobiliaria en Barcelona.

El distrito ocupa unas 200 hectáreas de antiguo uso industrial que han experimentado una profunda transformación durante las últimas dos décadas para alojar un moderno e innovador modelo de barrio que aúna sedes de empresas y oficinas, universidades, centros de investigación, centros de formación, así como viviendas, equipamientos y zonas verdes. 

Debido a su céntrica ubicación y a su cercanía a los centros de trabajo y estudio, el Distrito 22@ es uno de las zonas de Barcelona con mayor demanda de vivienda, ya sea de compraventa o alquiler. El distrito de San Martín, que no para de sumar nuevos proyectos, registró subidas del precio medio de la vivienda hasta finales de 2019, momento en el que los precios comenzaron a resentirse, pero algunas zonas del distrito como El Poblenou y El Parc I La Llacuna se encuentran hoy en máximos históricos.

Por ende, la población tampoco para de aumentar en esta zona de la capital y ya son más de 238.000 las personas empadronadas en todo el distrito San Martín, según los últimos datos del INE. El grueso de la población, el 44%, está formado por habitantes con edad comprendidas entre los 35 y los 65 años, aunque las franja de edad que más crece interanualmente es la de menores de 35 años.

A continuación, vamos a analizar cómo está el mercado residencial en este paraíso de la construcción.

¿Cómo está el precio de la vivienda en el 22@?

El precio de venta de vivienda, en el distrito barcelonés de San Martín, alcanzó máximos históricos a finales de 2019 alcanzando los 4.533 €/m². Desde ese momento, los precios bajaron progresivamente hasta alcanzar el valor actual de 4.169 euros el metro cuadrado. La tendencia actual, según podemos analizar con los datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, es que los precios se han estabilizado en esos valores desde hace tres trimestres.

Pese a que los precios en el distrito de San Martín han sufrido caídas desde 2019, varios barrios del distrito y en especial algunos de los que conforman el núcleo central de lo que conocemos como el Distrito 22@, como Poblenou y El Parc I La Llacuna del Poblenou, se encuentran actualmente en máximos históricos con precios alcanzando los 4.896 €/m² y los 4.454 €/m² respectivamente.

En el distrito, el precio de publicación de una vivienda ha crecido en el último trimestre un 0,1%, mientras que en tasa interanual ha caído un 4,1%.

Un piso a la venta, en el Distrito 22@, mide de media 86 metros cuadrados y cuesta más de 362.000 euros.

En el caso de la obra nueva, el precio se sitúa en los 5.371 euros por metro cuadrado, un 2,1% más que hace un año, mientras que la de segunda mano ha caído un 4,5%, hasta los 4.156 euros por metro cuadrado. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han contraído un 4,5% y los de las de segunda mano han sufrido una ligera subida del 0,4%.

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Durante el pasado 2021, los precios de la vivienda de obra nueva en este distrito barcelonés alcanzaron sus máximos históricos. En los últimos años, no han parado de crecer progresivamente año a año, aunque el retroceso sufrido desde tercer trimestre de 2021, un 8,1%, supone la mayor caída semestral registrada en el distrito. 

En el Distrito 22@, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende, es de 5,7 meses para las viviendas de obra nueva y de 3,2 meses para las de segunda mano. Según podemos observar en el gráfico, los tiempos se fueron dilatando trimestre a trimestre hasta 2021 cuando, tanto los tiempos de venta de obra nueva y segunda mano, tocaron techo. Desde 2021, los tiempos de publicación han vuelto a contraerse poco a poco, mostrando un mercado más dinámico.

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Los promotores en el Distrito 22@

Más de quince promociones son las que actualmente se están comercializando en el Poblenou. Realia, Culmia o Metrovacesa, varios de los grandes players a nivel nacional están presentes actualmente en la zona.

Culmia está finalizando la comercialización de la promoción Culmia Innova Barcelona, un conjunto de 45 viviendas cerca del Parque de la Ciudadela y cuya entrega de llaves se produjo durante el segundo semestre de 2021. En el 2019, todavía bajo el nombre de SDIN, la promotora finalizó una pequeña promoción de 17 unidades en la Calle Pujades 279, edificio de coliving para el que en 2021 Culmia buscaba comprador.

Por su parte, Realia comenzó, en 2020, la construcción de su proyecto Glòries BCN, el cual pretende entregar durante el segundo trimestre de 2023. Se ubica en la parte del distrito más cercana a Glòries y el Barrio del Eixample y se trata de un conjunto de 47 viviendas con terraza con precios de comercialización que oscilan entre los 554.500€ y los 713.500€.

Metrovacesa está comercializando su promoción Ramón Turró 294 en la calle de dicho nombre, un pequeño conjunto residencial de 18 viviendas con precios entre los 385.000 euros y los 475.000 euros. Es un proyecto en el que la promotora ha invertido 7 millones de euros y cuya comercialización comenzó a principios de 2021.

La Llave de Oro, promotora muy importante en Cataluña, también se encuentra finalizando la comercialización de dos promociones: Edifici Les Arts, una gran obra de 133 viviendas, con precios actuales que oscilan entre los 419.500€ y los 703.000€ para viviendas con entrega inmediata o durante este verano; y Taulat 179, promoción de 56 unidades de la que ya solo resta una vivienda por vender. Con anterioridad, La Llave de Oro también comercializó una pequeña promoción de 15 unidades en Calle Pallars 289, entregadas en 2018.

Decenas de promotoras y constructoras desarrollan y han desarrollado viviendas recientemente en unos terrenos que hasta hace unos años eran territorio fabril e industrial: Amenabar, Stoneweg, Habitat o Neinor Homes han levantado promociones en la zona en el último lustro. 

¿Quiénes comercializan las viviendas?

En el distrito el 94% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización es muy elevada como en todo Cataluña y muy superior a la media nacional, un 89%.

En la zona los APIs más destacados si analizamos por unidades en venta serían La Casa Agency, Engel & Völkers y Destino Casa. Si analizamos los APIs con el producto más caro a la venta, los líderes serían Area Casa, Royal Ground y Solvia con precios entre los 7.700 y los 9.300 €/m².

El mercado de alquiler en el 22@

La oferta de alquiler, en esta zona perteneciente al distrito de San Martín, es tan solo del 26%. El precio para alquilar una vivienda en el distrito donde el 68% de la oferta actual de producto plurifamiliar son pisos de dos y tres dormitorios, cuesta de media, 18 euros por metro cuadrado al mes. En los último doce meses, los precios han crecido un 10,2%, mientras que trimestralmente han ascendido casi un 8,6%.

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Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en el 22@ tiene una superficie media de 81 metros cuadrados, arrendar un piso en este barrio de la capital catalana puede costar algo más de 1.450 euros mensuales de media. 

Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en este barrio barcelonés cuesta 2,9 meses de media, por lo que el tiempo ha descendido un 2,6% con respecto a hace tres meses pero ha subido un 10,5% si lo analizamos en tasa interanual.

Oficinas, el producto estrella

Las oficinas siguen siendo el producto más demandado en el distrito 22@ y, pese a que el distrito cada vez se encuentra más consolidado, las operaciones no dejan de sucederse. 

Importantes adquisiciones se han cerrado durante las últimas semanas, como la de un nuevo edificio de oficinas que Zurich le compró a Urbania por entre 15 o 20 millones de euros, la compra del edificio Cornerstone por parte de Union Investment a UBS por 60 millones de euros o la adquisición de unas oficinas por parte de Generali a la promotora belga Codic por 35 millones de euros

El alquiler de grandes superficies de oficina también ha registrado importantes operaciones recientemente, como los 9.400 m2 que TravelPerk ha alquilado a Conren Tramway o los 1.200m2 que ha alquilado Cazoo para su negocio de venta de coches online.

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