En materia de arrendamientos urbanos, cada vez es más habitual incorporar cláusulas destinadas a obligar a arrendadores y/o arrendatarios a cumplir determinadas obligaciones relacionadas con la sostenibilidad. Son las denominadas cláusulas verdes de alquiler, ‘green leases’ o ‘energy-aligned leases’.
Este tipo de contratos de arrendamiento tiene por objeto garantizar que un inmueble arrendado se utilice y gestione para promover la sostenibilidad, y alinear los intereses de propietarios e inquilinos en torno a la eficiencia energética, la conservación del agua y otras medidas respetuosas con el medioambiente.
El principal problema que hay que abordar cuando se trata de inversiones en activos arrendados es el llamado ‘split-incentive‘: la falta de incentivos para que los propietarios inviertan en mejoras de la eficiencia energética, cuando el arrendatario es el responsable de pagar los costes de energía y otros suministros, y es quien se beneficia del ahorro resultante. Este problema puede mitigarse parcialmente introduciendo ciertas cláusulas en los contratos, como las cláusulas ‘pass-through‘ o mediante el reparto de los ahorros.
Las cláusulas que habitualmente más se tratan en la mesa de negociación son:
- Medidas de eficiencia energética e hídrica, que obligan a los arrendadores a incluir en el edificio mejoras de eficiencia energética e hídrica, como iluminación de bajo consumo, sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, inodoros de bajo flujo, etc.; y/o que obligan a los inquilinos a hacer un uso eficiente de la energía
- Cláusulas ‘pass-through‘ de la inversión, para permitir a los propietarios traspasar los costes a los inquilinos, como gastos de explotación, y evitar el problema del ‘split incentive‘
- Submedición, para permitir a los propietarios submedir los espacios, y/o equipos de los inquilinos, para controlar las emisiones de energía y facilitar el reporting
- Intercambio de datos con el fin de supervisar el cumplimiento de los programas de sostenibilidad, y la presentación de informes y el cumplimiento de ESG
- Certificaciones medioambientales, para exigir al arrendador que obtenga o mantenga certificaciones medioambientales (LEED, Breeam) o exigir al arrendatario que colabore con el arrendador para obtener y mantener dichas certificaciones
- Instalación de energías renovables para regular la instalación, financiación y funcionamiento de paneles solares in situ o para establecer un determinado porcentaje de la electricidad del inquilino que debe proceder de fuentes renovables
- Reducción y gestión de residuos/reciclaje
- Medidas para la reducción de las emisiones del transporte de los empleados
- Compras sostenibles
- Puesta en servicio y auditorías energéticas
Para negociar con éxito un ‘green lease‘ se requiere convicción y una firme voluntad por parte de arrendadores y arrendatarios de mejorar la eficiencia y reducir la huella ecológica. En los casos en que alguna de las partes no tiene un plan o incentivo medioambiental claro, la negociación de estas cláusulas resulta costosa y difícil.
Afortunadamente, los arrendadores son cada vez más conscientes de la necesidad de integrar las consideraciones ESG en la gestión de sus activos, a lo que sin duda está contribuyendo la Taxonomía de la UE, ya que la actividad inmobiliaria se ha definido como elegible con arreglo a la Taxonomía. Del mismo modo, los arrendatarios también exigen cada vez más medidas sofisticadas para cumplir sus compromisos de cero emisiones netas y medioambientales.
Las inversiones en sostenibilidad y los arrendamientos ‘green lease‘ son clave para los inversores en real estate, ya que pueden esperar (i) rentas más altas cuando arriendan locales o edificios modernos y sostenibles; (ii) un precio de compra más alto cuando venden el inmueble y (iii) mejores condiciones de financiación cuando financian la adquisición o las obras de un inmueble. De lo contrario, los propietarios que ignoren el riesgo ESG se quedarán con una cartera de edificios obsoletos y vacíos.
Del mismo modo, las inversiones en eficiencia también benefician a los arrendatarios, a través de menores costes energéticos, mejor calidad ambiental, mejores condiciones de trabajo para los empleados, mayor fiabilidad y controlabilidad del servicio, y contribución a los objetivos de RSC.
Artículo de opinión escrito por Silvia López Jiménez, socia de Derecho Inmobiliario y de la Construcción de Roca Junyent
