El número de hogares propietarios de una única vivienda ha caído un 22,4% en catorce años. Al mismo tiempo, los hogares sin ningún inmueble han crecido un 63,4% y los grandes tenedores con más de diez propiedades han multiplicado su patrimonio por más de cuatro, pasando de 137.943 a 625.883 inmuebles. Es la radiografía de una España que polariza la tenencia de vivienda como nunca antes lo había hecho.
Estos son los datos centrales del informe ‘El problema de la concentración inmobiliaria en España’, elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC) y publicado el 27 de abril de 2026. El estudio se basa en los datos del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria y cubre el período 2008-2025.
Del 79% al 63,9%: la propiedad como régimen de tenencia pierde terreno
En 2008, el 78,99% de los hogares españoles vivía en una vivienda de su propiedad. En 2022 —último año disponible en la serie temporal del informe— ese porcentaje había caído hasta el 63,85%: quince puntos en catorce años. El alquiler, por su parte, creció del 11,92% al 19,17% en ese mismo periodo. Y los hogares caseros —aquellos que poseen viviendas que alquilan a terceros— pasaron del 3,38% al 9,79%, casi triplicándose.
La lectura combinada de estas tres tendencias revela una transformación estructural del mercado residencial español: menos hogares acceden a la propiedad, más hogares pagan alquiler, y un número creciente de propietarios acumula los inmuebles que otros no pueden comprar.
Por primera vez, la multipropiedad supera al propietario único
En 2008, el 53,9% de los propietarios tenía un solo inmueble. En 2025, esa relación se ha invertido: los propietarios con dos o más inmuebles son ya mayoría, con el 51,7% frente al 48,3% que solo tiene uno. Es la primera vez en la historia estadística disponible que la multipropiedad se convierte en la pauta dominante dentro de la estructura de propietarios en España.
El cambio no ha sido uniforme. El informe muestra que el crecimiento del número de titulares se acelera conforme aumenta el número de inmuebles poseídos: los propietarios con un único bien redujeron su peso un 3,7%; los de dos bienes crecieron un 8,1%; los de tres, un 22,5%; los de cuatro, un 32,2%; los de cinco, un 43,1%; y los que poseen entre seis y diez, un 51,6%. Los megatenedores con más de diez bienes crecieron un 35,3% en número de titulares.
Los pequeños propietarios pierden inmuebles; los multipropietarios los acumulan
En términos absolutos, los hogares con un único inmueble controlaban 10.059.534 propiedades en 2008. En 2022, esa cifra había bajado a 7.810.630: casi 2,3 millones de inmuebles menos en manos del propietario único. En el extremo opuesto, los grandes tenedores con más de diez inmuebles pasaron de gestionar 137.943 propiedades a 625.883.
El patrón es sistemático en todos los tramos: los hogares con dos inmuebles pasaron de 6.280.046 a 8.190.029; los de tres, de 3.000.834 a 4.958.012; los de cuatro, de 998.402 a 3.112.401; los de cinco, de 480.280 a 994.407; y los del tramo de seis a diez, de 827.381 a 2.338.985. El parque inmobiliario español creció en torno a dos millones de unidades entre 2008 y 2025, pero ese crecimiento no amplió el acceso a la propiedad: fue absorbido de forma desproporcionada por quienes ya acumulaban varios inmuebles.
Dualización social: o no tienes nada, o tienes mucho
El informe identifica un proceso de dualización que va más allá de la estadística de propiedad. En los últimos catorce años han crecido los dos grupos en los extremos de la distribución: los hogares sin ningún inmueble, que aumentaron un 63,4%, y los hogares con dos o más propiedades, que crecieron un 53,5%. Entre ambos extremos, el grupo de hogares con una sola propiedad —el más numeroso durante décadas— se contrajo un 22,4%.
Los autores subrayan que estos datos no describen únicamente un aumento de los multipropietarios, sino un proceso de creciente polarización social. Por un lado, aumenta el número de hogares excluidos del acceso a la propiedad. Por otro, crece el peso de quienes poseen varias propiedades. El grupo intermedio —el hogar con una única propiedad, durante décadas el mayoritario en España— pierde terreno entre ambos extremos.
Una crisis de vivienda que es también una crisis de desigualdad patrimonial
El informe concluye que el problema de la vivienda en España no puede analizarse solo desde la óptica de la oferta y la demanda. Es, en gran medida, un problema de distribución del patrimonio. España tiene más inmuebles que hace quince años, pero ese aumento no ha servido para incorporar más hogares a la propiedad, sino para reforzar la posición de quienes ya estaban dentro del mercado.
Si la tendencia se mantiene, los autores advierten que la vivienda dejará de funcionar como mecanismo de seguridad económica y de integración social para convertirse, de forma progresiva, en una fuente de desigualdad persistente e intergeneracional. La consolidación de una sociedad dual —dividida entre quienes acumulan patrimonio inmobiliario y quienes quedan excluidos de él— es, según el informe, el escenario al que apuntan los datos actuales si no se interviene.
El estudio ha sido coordinado por Javier Gil (investigador Ramón y Cajal del CSIC) y elaborado junto a Óscar Villas (Vocal Asesor en el gabinete técnico de la Secretaría General de Consumo y Juego), Miguel García Duch (doctor en Economía y profesor de la Universidad Complutense de Madrid) e Irene Lebrusán (Asesora Científica del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030).
Fuente: ‘El problema de la concentración inmobiliaria en España’. Ministerio de Consumo / IFS-CSIC, abril de 2026. Datos: Panel de Hogares de la Agencia Tributaria.
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