En España, existe un desequilibrio creciente entre las necesidades de alquiler y la oferta disponible, con un 23% de la población viviendo de alquiler frente al 34% de media en la UE, lo que se traduce en la necesidad de construir en torno a 2 millones de viviendas en alquiler.
La compra de vivienda se ha apoyado básicamente en el mercado de reposición, mientras la demanda por parte de jóvenes no deja de retraerse por el endurecimiento de las condiciones de acceso y la precariedad laboral, que con la crisis pos-coronavirus se van a complicar más aún.
Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora y responsable del Área Residencial, fija esa estimación de producción en un plazo de 15 años para poder atender esa demanda creciente. Azora gestiona una cartera de 15.000 viviendas en alquiler en España, con un porcentaje significativo de vivienda protegida de precio asequible.
Para Sandra Daza, directora general de Gesvalt, existen dos aspectos que pueden jugar un papel fundamental para cubrir esta necesidad:»las Socimis, que ya fueron protagonistas durante la anterior crisis y cuya actividad consideramos que debe seguir siendo protegida y fomentada, para que puedan servir como instrumentos dinamizadores del sector del alquiler«.
El segundo aspecto es el Build to Rent, un modelo por el que ya se empezaba a apostar unos meses antes de la irrupción de la pandemia y que «parece que va a cobrar más fuerza durante la segunda mitad del año. En este sentido, -añade la directiva- están empezando a aparecer planes regionales que incluyen colaboración público-privada para destinar suelo con el objetivo de construir viviendas que entren al mercado exclusivamente en régimen de alquiler, aumentando así significativamente la oferta de alquiler existente».
«Aún es pronto para afirmar cuánto ha caído el mercado. Sin que por otro lado quepa ninguna duda de que en las principales ciudades y en las islas cualquier operación en estos meses se cruzará con descuento porque todo el mercado espera bajadas de alquiler. Serán más fuertes en zonas residenciales de bajo poder adquisitivo porque esta crisis, de nuevo, ha afectado más a ese segmento de la población. Y es ahí donde el inquilino tendrá más poder de negociación. Dudo que en el centro de Mallorca, Madrid o Barcelona vayamos a ver caídas en alquiler relevantes», precisan desde Vitruvio.
Subida de precios
Pero de momento, el mercado asiste a un aumento de los precios de alquiler, producto de la inercia de los mismos, que en Madrid, Barcelona y las islas venía experimentando ascensos continuados, «y de la resistencia inicial de los propietarios a bajarlos, como ocurre también en la compraventa de casas», precisan fuentes del mercado.
Así, el precio medio de alquiler de vivienda en España alcanzó en el primer trimestre de 2020 los 10,2 euros el metro cuadrado al mes, lo que deja los precios en máximos históricos a expensas de lo que la crisis del coronavirus pueda ocasionar en el sector, y a pesar de que ya se contabilizaban 15 días de pandemia, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.
En cualquier caso, Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, apunta que la oferta va a crecer con la vuelta de mucha vivienda destinada al turismo a este negocio, y «esto siempre equilibra los precios del lado del inquilino». Además, en su opinión, esta nueva oferta se verá compensada con el incremento de la demanda de personas que tendrán cerrado el mercado de compraventa.
Belén Egusquiza, directora de alquileres de Engel & Völkers Madrid, señala que «ante un aumento sin precedentes del paro cabe esperar una caída de precios significativa, y algunos propietarios ya empiezan a aceptarla«. La directiva precisa que se ha dado una bajada generalizada en el presupuesto que los clientes tienen para dedicar a la vivienda, pero que la demanda sigue, con una reactivación de clientes que contactan con Engel & Völkers y reanudan su búsqueda.
Rodríguez Heredia explica que existen importantes fundamentales de mercado «que dinamizan la demanda y nos empujan con rapidez hacia esa media de la UE», como son mayores restricciones en financiación a la compra, incremento de la movilidad geográfica, cambios culturales generacionales (pago por uso y no por propiedad), formación de nuevos hogares con menos miembros o mayor polarización de las rentas (clases medias con rentas inferiores).
Albert González, director de alquileres de Engel & Völkers Barcelona, cuantifica esos descensos esperados en los precios, que «tendrán que bajar entre un 10% y un 15% en las localidades más céntricas y entre un 5% a un 8% en la periferia«.
Beatriz Toribio, directora general de Asval, la Asociación de Propietarios de Vivienda de Alquiler, considera que el alquiler saldrá reforzado porque se van a producir muchos cambios en las normas de comportamiento de la sociedad. «No solo por necesidad, ya que la capacidad económica para acceder a una vivienda será aún más reducida para el grueso de los españoles, sino también por un cambio de mentalidad», estima.
Reto empresarial
Para Albert González, la oferta se ha incrementado, por un lado, «por el trasvase puntual del alquiler turístico al alquiler temporal o residencial y por otro lado por las roturas de contrato». Pero, por otro lado, «tenemos una demanda motivada por cambios en la disponibilidad económica o por miedo a lo incierto, y la que llamamos de movilidad; buscan propiedades para poder vivir, por ejemplo con balcón o terraza, con más metros o incluso con una habitación o espacio extra donde poder organizar un pequeño despacho y teletrabajar», apostilla el director de alquileres de Engel & Völkers Barcelona.
La crisis del coronavirus, para el directivo de Azora, va a suponer que si no se reacciona a tiempo la brecha entre demanda y oferta se ampliará aún más, con un efecto no solo de subida de precios sino, y más importante, de «falta de alternativa habitacional para una parte muy importante los jóvenes y familias con rentas mas bajas».
«Tenemos 10 veces menos vivienda social y asequible que la media de UE, por lo que debemos concentrar una parte importante de los esfuerzos de generar nueva oferta en estas tipologías», detalla el directivo, que aconseja «dejar de utilizar la vivienda como un instrumento ideológico del que obtener rédito político a corto plazo, generando inseguridad y desincentivando la inversión».
Daniel Leganés, director de Rental Asset Management de Haya Real Estate, recuerda además que las últimas modificaciones de la LAU, legislaciones comunitarias específicas, así como los últimos RDL proclamados por el Gobierno, «ahondan en la segregación entre pequeños y grandes tenedores, generan incertidumbre en los planes de negocio por las disposiciones sobre inquilinos insolventes y reducen las posibilidades de aumentar la oferta de vivienda, lo cual ajustaría por sí mismo los precios en zonas de alta demanda».
El directivo también aboga por la necesidad de colaboración entre organismos públicos y entes privados para la construcción de un entorno favorable a la inversión y una reglas estables que eliminen las barreras de acceso de inversores, propietarios y usuarios. Esta situación, en su opinión, condicionará las decisiones de inversión en el desarrollo inmobiliario del parque de alquiler y podría retrasar la profesionalización de un sector muy amparado actualmente en un mercado entre particulares.
La directiva de Asval, no duda de que el alquiler va a ser un motor para la economía española tras la crisis de la Covid-19, «siempre y cuando se genere un contexto regulatorio y de seguridad jurídica estable. Debemos aprovechar este momento para generar el parque de vivienda en alquiler asequible que necesita España y por eso la colaboración público-privada ahora es más importante que nunca», concluye.
