España cierra 2025 con un desequilibrio histórico entre la vivienda que se construye y los nuevos hogares que se forman. Según el informe ‘Evolución de la producción de vivienda en España’ de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), el país acumula un déficit de 147.094 viviendas, un dato que supone un aumento del 40% respecto al año anterior.
Este desajuste se produce en un contexto de fuerte dinamismo demográfico. Los hogares han crecido un 16% en el último año, mientras que las viviendas terminadas han caído un 9%. El resultado es un mercado cada vez más tensionado, donde la oferta no logra seguir el ritmo de la demanda real. Desde la entidad, su presidente, Ricardo Martí-Fluxá, resume el problema con una idea clara: «España no solo necesita más vivienda, necesita que el suelo disponible pueda transformarse en oferta real en plazos razonables». Añade además que la seguridad jurídica y la colaboración entre lo público y lo privado son claves para reducir el déficit.
A pesar del deterioro general, el informe también recoge señales positivas. Los visados de obra nueva han crecido más de un 22% desde 2024 y las calificaciones provisionales han aumentado un 9% en los dos últimos ejercicios. Estos indicadores apuntan a una futura mejora de la oferta, aunque todavía insuficiente para compensar la demanda acumulada.
Las grandes ciudades concentran el déficit mientras la vivienda protegida pierde peso en el mercado
El desequilibrio no se reparte de forma homogénea. Las provincias con mayor presión económica y demográfica concentran las mayores brechas. Madrid lidera el ranking con un déficit de 25.193 viviendas, un 31% más que en 2024. Le siguen Alicante con 12.091 viviendas menos de las necesarias, Valencia con 11.553 y Barcelona con 8.798. En estas áreas, la combinación de alta demanda y limitaciones urbanísticas mantiene la presión sobre el acceso a la vivienda.
En algunos casos, la evolución ha sido desigual. Barcelona y Valencia han conseguido moderar el crecimiento del déficit gracias a una menor creación de hogares y a un mayor peso de la vivienda protegida. En cambio, Madrid y Alicante han visto aumentar el desequilibrio, aunque con perspectivas de mejora gracias al crecimiento de visados y proyectos en marcha. Fuera del eje peninsular, el problema también se intensifica. Las islas acumulan un déficit cercano a las 7.000 viviendas, con incrementos del 5% respecto al año anterior. En este grupo se encuentran Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, donde la escasez de suelo limita la capacidad de respuesta del mercado.
El fenómeno, además, ya no se limita a las grandes ciudades. Solo dos provincias, Cáceres y Soria, han logrado equilibrar la relación entre viviendas terminadas y hogares creados. En el resto del país, la capacidad de producción no alcanza a cubrir la demanda, lo que confirma una tensión generalizada. La vivienda protegida tampoco está logrando amortiguar el problema. Representa solo el 2,8% del total de operaciones, una cifra inferior al 4,1% de 2019. Esta pérdida de peso reduce la capacidad del sistema para ofrecer alternativas asequibles en los territorios más tensionados.
En palabras de Martí-Fluxá, el acceso a la vivienda es ya «uno de los principales retos económicos y sociales del país». El responsable de ACI advierte de que sin una coordinación efectiva entre administraciones y sector privado, el déficit seguirá creciendo y los precios continuarán bajo presión.
El aumento de hogares y el reto demográfico presionan un sistema con escasa oferta nueva
Uno de los factores clave del problema es la lenta incorporación de nueva vivienda al mercado. Aunque la vivienda con visado —la que previsiblemente se entregará en los próximos años— ha aumentado un 9%, la producción final sigue siendo insuficiente para absorber la demanda acumulada desde 2021, que supera las 753.000 viviendas. Esta falta de oferta está trasladando la presión al mercado de segunda mano. En 2025 se han registrado alrededor de 684.000 operaciones de vivienda usada, un 5,2% más que en el año anterior, alcanzando el nivel más alto en seis años y multiplicando por diez las compraventas de obra nueva.
El problema adquiere una dimensión estructural si se observa el horizonte demográfico. Según el informe, España podría sumar unos cuatro millones de habitantes en la próxima década y alrededor de tres millones de nuevos hogares.
El director de Research de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria, Ignacio Galará, advierte de que el reto no puede abordarse solo desde la urgencia actual. En su análisis señala que el país deberá anticipar «una oferta residencial más diversa, flexible y adaptada a nuevas realidades sociales», especialmente ante el aumento de hogares unipersonales, que podrían pasar del 28% al 33,5% en 2039.
