Aunque 2023 ha sido un año complejo para el sector inmobiliario, marcado por la subida de tipos de interés y la incertidumbre económica, Enrique Losantos, consejero delegado de JLL España, espera una reactivación de la actividad en 2024, una vez se estabilicen los tipos de interés y se disipen las incertidumbres.
¿Posición de España en el real estate? Losantos cree que nuestro mercado sigue siendo atractivo para los inversores, ya que presenta oportunidades en sectores consolidados y emergentes. En su opinión, los activos que sufrirán más serán los ubicados en zonas secundarias o que no cumplan con los criterios ESG.
¿Cómo calificaríais 2023 para el sector inmobiliario?
Este año, el sector inmobiliario ha tenido que hacer frente a numerosos retos originados por un entorno con variables macroeconómicas adversos, con unos tipos de interés que subieron repentinamente. Ante esto, el mercado de inversión se ha mostrado más cauto a la hora de destinar capital al sector inmobiliario que en ejercicios anteriores. A su vez, esto se ha traducido en un menor número de transacciones en el mercado nacional.
No obstante, el interés por parte de los inversores se mantiene: el mercado español es muy atractivo y presenta oportunidades en segmentos consolidados con dinámicas de oferta y demanda favorables o en otros menos maduros en los que los inversores que primero se posicionen capturarán un mayor valor.
Por su parte, en el mercado de contratación, inquilinos y usuarios operan con normalidad, impulsados por la necesidad de disponer de espacios de trabajo de mayor calidad a medida que los modelos colaborativos ganan fuerza como baza para la retención del talento y el aumento de la productividad.
Además, los inversores y propietarios han destinado capex a modernizar sus activos, adaptándolos a los criterios ESG más exigentes –con el fin de atraer a los mejores inquilinos– y al diseño de los espacios de trabajo que impone la nueva concepción de la oficina como un espacio de trabajo colaborativo y de trabajo en equipo.
¿Qué esperáis del año 2024?
Esperamos que el ajuste de valores y precios, que ya ha comenzado a producirse, se consolide y así el mercado encuentre un nuevo punto de equilibrio entre las expectativas de aquellos interesados en desinvertir y el precio que los inversores están dispuestos a desembolsar por los activos en el mercado.
Prevemos que, una vez que los tipos de interés se estabilicen y que, con una mayor certidumbre y con un marco de actuación más estable, el capital vuelva a fluir sin tanta cautela y se cierren operaciones que vayan creando mercado. Consideramos que este fenómeno se producirá no antes de mediados del año que ahora comienza.
En el mercado de contratación, estimamos que se mantengan las mismas tendencias que hemos visto este año: demanda pujante en edificios de Grado A ubicados en zonas bien comunicadas mientras que aquellos en localizaciones secundarias sufrirán más en términos de contratación. No obstante, esto ofrece recorrido y oportunidades para inversores value add.
¿Qué segmentos del inmobiliario crecerán más? ¿Y cuáles sufrirán más?
Hay segmentos que, sostenidos por sus sólidos fundamentales, podrían registrar un mayor crecimiento. Es el caso del Multifamily, impulsado por el desequilibrio entre la oferta de vivienda de obra nueva y la creciente demanda de esta. Otros segmentos dentro del Living, como el Senior Living o el denominado Flex Living también tienen recorrido al alza, ya que ofrecen una alternativa residencial en un mercado con falta de oferta.
Además, en el caso del Senior Living, por las características del mercado local (población senior creciente, estilo de vida, climatología favorable, etc.), tiene sólidas bases sobre las que evolucionar.
Otros sectores más tradicionales como el hotelero de lujo y/o vacacional –impulsado por el atractivo de España como destino turístico, la posibilidad de trasladar inflación a las tarifas y, en general, un consumidor menos expuesto a las consecuencias del alza de costes – también pueden ser interesantes.
Por otro lado, los centros y parques comerciales dominantes en su entorno registran muy buenos niveles de ocupación, rentas, afluencias y ventas; lo que hará crecer el interés por ellos. Lo mismo ocurre con las oficinas: aquellos inmuebles bien situados, con certificaciones de sostenibilidad y en áreas bien conectadas seguirán atrayendo la atención de inquilinos solventes y de propietarios e inversores.
Aquellos activos que sufrirán más no estarán condicionados por la tipología de inmueble; sino por ubicación. Los activos dominantes en su entorno, en buenas ubicaciones y con sólidas credenciales ESG están en muy buena posición. No obstante, los que se encuentren en zonas secundarias o más obsoletos en cuanto a certificaciones de sostenibilidad, se resentirán en mayor medida.
Respecto a otros países, ¿cuál es la posición de España en el sector inmobiliario?
El mercado español mantiene su atractivo y presenta oportunidades en sectores consolidados con dinámicas de oferta y demanda favorables. También en segmentos menos maduros en los que los inversores que primero se posicionen capturarán un mayor valor.
Por ejemplo, hay una importante escasez de plazas en residencias de estudiantes y teniendo en cuenta que España es uno de los países con mayor presencia de estudiantes extranjeros y con niveles altísimos de movilidad interna hacia ciudades universitarias, es algo a aprovechar.
Otro segmento interesante es el Senior living, muy consolidado en otros países europeos, pero con menor madurez en España. Asimismo, algunos nichos de mercado como los data center o el sector healthcare son altamente demandados, ante la poca penetración del mercado inversor institucional.
