Los datos del mercado inmobiliario acusan ya claramente los efectos de la crisis originada por la pandemia. El informe periódico sobre el mercado inmobiliario que presenta Gesvalt acusa una caída del 2,5% del precio de la vivienda en el segundo trimestre del año, cuando ya había empezado el plan de desescalada.
El descalabro es aún mayor, si nos atenemos al registro acumulado mensual de las operaciones de compraventa, que se han reducido un 13,8% durante los cuatro primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2019. Sin embargo, -argumentan- el mes en el que más se han concentrado estos descensos ha sido abril, primer mes afectado por completo por el estado de alarma, durante el cual se ha producido una caída, en comparación con el mismo mes del año anterior, de casi el 40%.
A pesar de ello, desde Gesvalt pronostican un posible efecto rebote de la demanda, impulsada por la situación actual del Euríbor, que se mantiene en negativo, y porque es probable que el BCE no modifique los tipos de interés en el corto plazo.
Perspectivas de caída en certificaciones y visados de obra
El primer trimestre de 2020, en opinión de la firma, mantuvo el esfuerzo del sector promotor con el objetivo de satisfacer la demanda actual de vivienda. El dato acumulado de estos tres primeros meses del año, indica que se produjo un incremento del 17,6% en certificaciones de obra frente al mismo periodo de 2019; pese a que los visados de dirección de obra se redujeron un 16%.
Pero Gesvalt avanza que «es muy posible que veamos una caída en el número de certificaciones y visados; al menos durante el segundo, y probablemente el tercer trimestre del año», debido a la crisis que ha generado la pandemia.
Crece el esfuerzo frente al primer trimestre
Pero todo este maremoto en el mercado no ha impactado en el esfuerzo que siguen teniendo que dedicar los compradores para adquirir una vivienda; de hecho sube y las perspectivas no son halagueñas si tenemos en cuenta el previsible aumento del paro.
Así, durante el primer trimestre del 2020, el esfuerzo teórico necesario para la compra de vivienda por parte de las familias aumentó en 3 décimas respecto al trimestre anterior, situándose en un 30,4%, aunque sí decrece seis décimas respecto al dato del mismo trimestre del ejercicio anterior.
Aun con ello, «la pérdida de poder adquisitivo, de la que se prevé un incremento en los próximos meses a raíz del Covid-19, ha provocado que, en un año y a nivel nacional, se mantenga el número de años de salario que necesitaría dedicar una familia de renta media para poder adquirir una vivienda también de tipo medio, siendo esta cifra de siete años«, precisan desde Gesvalt.
Madrid y Baleares, las más caras
Todas las comunidades autónomas han experimentado descensos en los precios la vivienda durante el segundo trimestre. Entre ellas, las comunidades en las que el precio se ha mantenido más estable han sido Aragón (-0,9%), las Islas Canarias (-0,9%) y La Rioja (-1,1%); mientras que el descenso ha sido más acusado en Murcia (-6.6%), Galicia (-4,4%) y Cataluña (-3,5%).
A pesar de ello, en este periodo de tiempo, el ranking de precios por comunidad autónoma continúa sin cambios. Baleares sigue siendo la comunidad con valores más altos, con un valor por metro cuadrado de 2.317 €/m2. La segunda posición la ocupa Madrid, con 2.191 €/m2, seguida por País Vasco, que se sitúa este trimestre en un valor de 2.165 €/m2.
Por el contrario, Extremadura sigue siendo la Comunidad Autónoma con el precio más bajo, con 814 €/m², seguida por Castilla la Mancha con 840 €/m², siendo estas las únicas comunidades con unitarios inferiores al millar de euros por metro cuadrado.
A nivel provincial, destacan los incrementos de Huelva (+1,7%), Cádiz (+1,2%), Soria (+0,8%) y Teruel (+0,3%), siendo estas las únicas provincias que incrementan su precio frente al segundo trimestre de 2019. Por el contrario, las provincias que presentan las variaciones más negativas han sido Lérida, con una bajada del 8,1%, y Salamanca, que reduce sus precios en un 6,4%. De esta forma, durante este trimestre han aumentado de 16 a 18 las provincias con un valor unitario inferior a los 1.000€/m2. Las provincias con precios más elevados siguen siendo, Guipúzcoa, las Islas Baleares, Vizcaya y Madrid; manteniendo valores superiores a los 2.000 €/m2.
En el segundo trimestre de 2020, la situación actual ha generado un cambio en la tendencia en Madrid. Esto se debe a que, si bien en los barrios periféricos el precio se ha mantenido más estable, a nivel general se ha producido una disminución en el mismo. Frente al trimestre anterior, los únicos distritos de Madrid que han incrementado su precio de venta son Puente y la Villa de Vallecas (+0,7% en ambos casos), y Moratalaz (+0,2%); y los mayores descensos los observamos en la Latina y Carabanchel (-5,9% y -5,5% respectivamente).
En Barcelona, los barrios que incrementan su unitario de venta respecto al primer trimestre del año son Horta-Guinardó (+6,4%), Gracia (+2,7%), Les Corts (+1,7%) y Sant Andreu (+1,5%).
Los alquileres bajan también
En lo que se refiere a los precios del alquiler también se ha producido un descenso generalizado leve, estima la consultora, que observa caídas intertrimestrales incluso en las provincias con el precio del alquiler más elevado como Barcelona (17,02 €/m²/mes), donde se ha reducido en un 0,4%, Madrid (16,23 €/m2/mes) con -1,6%, Guipúzcoa (14,22 €/m2/mes) con -4,0% y Baleares (14,21 €/m2/mes) con un descenso del 0,1%.
Las provincias con menor tendencia al alquiler y, por tanto, menores rentas, son Jaén, Teruel, Cuenca, Cáceres, Ciudad Real, Ávila y Zamora; todas con unitarios de renta por debajo de los 5 €/m²/mes.
A nivel municipal, las únicas localidades con rentas superiores a los 16 €/m2/mes siguen siendo Barcelona y Madrid, tras bajar San Sebastián a los 15,99 €/m2/mes; con precios de alquiler de vivienda media de 90 m2 en torno a los 1.650€. En cambio, los municipios de más de 50.000 habitantes con el alquiler de vivienda más bajo son Elda, Puertollano, Linares y Alcoy, todos con unitarios inferiores a los 4,5 €/m2/mes.
