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El fin de la Ley antiopas pone en el disparadero a las inmobiliarias cotizadas

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En marzo de 2020, en pleno estallido de la pandemia del Covid-19 en España, el Gobierno aprobaba la llamada Ley ‘antiopas’, que buscaba proteger a las empresas españolas de un intento de compra en un momento de debilidad económica.

Esta medida -que permite al Ejecutivo vetar compras de inversores extranjeros en sectores estratégicos- se ha prorrogado varias veces desde entonces. Ahora, su fecha de vencimiento es dentro de apenas mes y medio: el 31 de diciembre. ¿Qué ocurrirá entonces? ¿habrá nueva prórroga? De no ser así, ¿afectará a las inmobiliarias españolas?

«La posibilidad de que se prorrogue la medida siempre está ahí si el Gobierno lo considera conveniente. La situación desde luego no es la misma que la del año pasado que motivó su aprobación y posterior prórroga hasta el 31 de diciembre de este año. Aunque nunca es descartable, la prórroga no parece probable y, por el momento, no hay indicios de que se vaya a producir. Su aplicación ha dado seguridad a las empresas cotizadas, eliminando una fuente de posible preocupación y distracción en una coyuntura muy compleja y difícil para algunos sectores cuando la máxima prioridad de las empresas era atender la operación del negocio, fortalecer la posición financiera y cuidar la caja. No obstante, las OPAs son parte indispensable del juego de los mercados de capitales, la sociedad cuando sale a cotizar se beneficia de y expone a las fuerzas del mercado. Cualquier restricción extraordinaria solo debe producirse cuando esté plenamente justificada y durante el tiempo mínimo imprescindible, y parece que ese tiempo ya se cumplió», comenta Jaime Tarrero, socio de M&A y Capital Markets en Roca Junyent.

«Tenemos que tener en cuenta que la ley ya se ha prorrogado en anteriores ocasiones por lo que no es descartable que, a pesar de la buena evolución en general de las empresas españolas (aunque menos pronunciada que en otros mercados europeos) esta medida pueda volver a prorrogarse durante un plazo de tiempo limitado. La ley ha cumplido su función ya que han sido pocas las operaciones que han debido contar con el aprobación del Consejo de Ministros», señala por su parte Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers España.

Si la prórroga no parece aún descartable, son muchos los que han comenzado a poner sus ojos en las posibles operaciones que generaría su fin. El furor inversor por gigantes internacionales es latente cada semana con el cierre de operaciones en compra de activos, con lo que la pregunta de qué pasará a nivel corporativo flota en el aire.

«Posibles son, desde luego. Probables, es difícil de predecir», agrega Tarrero.

«Deberíamos ver movimientos a nivel corporativo y bursátil en los próximos meses. Creemos que habrá una mayor consolidación en el mundo promotor y también dentro de las Socimis se podrán ver movimientos a diferentes niveles: consolidación de algunas de ellas pertenecientes al BME Growth, saltos del BME Growth al Mercado Continuo o entrada de algún fondo de inversión en el accionariado de alguna Socimi», comenta Javier Fernández-Galiano, director de Financial Advisory de Deloitte.

Situación de las compañías

Entre los factores que invitarían a la opa figuran, por ejemplo, la baja cotización de muchas de las empresas inmobiliarias del parqué. Por ejemplo, Merlin Properties, con una importante cartera de centros comerciales y oficinas, cotizaba por encima de los 13 euros por acción a finales de febrero de 2020. Sus títulos cayeron hasta los 7 euros en marzo, situándose en su mínimo de 5,78 a finales de octubre del año pasado. Este año, la cotización de Merlin comenzaba en unos 7,56 euros y ahora se encuentra en el entorno de los 9,5. Un valor del que su principal responsable -su CEO, Ismael Clemente- se ha quejado de que no refleja en absoluto el valor real de la compañía ni de la evolución de su negocio, al situarse el valor bursátil muy lejos del valor neto de activos (NAV en sus siglas en inglés).

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Salida a Bolsa de Merlin Properties

«Que el precio de cotización se sitúe por debajo del valor en libros no es nuevo, varias entidades bancarias se encontraron en esa situación durante la crisis iniciada en 2008. Desde luego, una cotización baja alimenta el apetito de posibles compradores, pero el precio de la OPA también será juzgado por el mercado y, si este resulta demasiado ajustado, el propio mercado podría reaccionar situando la cotización por encima del precio ofrecido; abocando la oferta al fracaso salvo que mejore el precio; el Consejo informaría desfavorablemente con el impacto que ello conlleva; los accionistas no aceptarían la oferta (aunque en estos procesos las aceptaciones siempre se acumulan al final del periodo de aceptación); animaría ofertas competidoras; etc. Al final el mercado se autocorrige con bastante eficiencia», apunta el socio de RocaJunyent.

Una posible oferta de adquisición sobre Merlin Properties no sería algo nuevo. En el verano de 2020, los rumores del interés del fondo de inversión Brookfield por la Socimi circularon por todo el mercado sin llegar finalmente una oferta.

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Centro comercial Las Huertas, de la Socimi Lar España.

No es la única. Un año antes, fue otra gran cotizada del retail, Lar España, la que fue objeto de informaciones sobre el interés del fondo sudafricano Vukile -dueño a su vez de otra Socimi, Castellana Properties- por adquirirla.

En la mayoría de los casos, los expertos apuestan por operaciones en el segmento medio. «De producirse, creemos que las operaciones más probables que pueden ocurrir será entre SOCIMIs de pequeño o mediano tamaño que busquen ganar economías de escala en la gestión», apunta Antonio de la Fuente.

Compradores

Si el casi centenar de Socimis presentes en el Mercado Alternativo Bursátil (ahora BME Growth) parece ser claros candidatos a operaciones corporativas, del lado comprador figuran perfiles muy diferentes: desde grandes fondos dispuestos a asumir más riesgos a cambio de rentabilidad a aseguradoras con perfiles más conservadores.

«El apetito por el sector inmobiliario español no desapareció ni siquiera en los momentos más duros de la crisis sanitaria que hemos vivido. Las aseguradoras patrimonios privados y grandes fondos de inversión son, con carácter general, los principales actores dentro del mercado de inversión inmobiliaria. Es previsible que su presencie y actividad continúe y aumente en los próximos años a medida que se incremente la inversión», explica el director general de Colliers.

«Desde luego, con el exceso de liquidez que se ha producido, los fondos son los principales candidatos y tenemos los ejemplos recientes de EQT sobre Solarpack e IFM sobre Naturgy. No obstante, los fondos suelen preferir otras modalidades de inversión directa a la OPA, por lo que no descartemos que las OPAs que veamos sean entre sociedades cotizadas con contraprestaciones de canje o mixtas», apunta por su parte el socio de RocaJunyent.

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