He visto operaciones de suelo caerse por una afección que nadie había mirado. El modelo recogía toda la edificabilidad del plan, la oferta se firmó sobre esa cifra y meses después el arquitecto dibujó la línea límite de edificación de la carretera vecina. Otras veces el problema estaba en el aire: la altura prevista dependía de un acuerdo previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) que nadie había pedido. La edificabilidad del plan es, a menudo, un techo teórico. Lo que se puede levantar, y cuándo, lo deciden las afecciones sectoriales, y muchas no aparecen completas en la nota simple ni en la ficha urbanística.
Las franjas que restan suelo
Junto a una carretera del Estado, lo que más pesa es la línea límite de edificación. Está a 50 metros del borde de la calzada en autopistas y autovías y a 25 en las demás, aunque en enlaces y variantes sube a 50 y en los tramos urbanos la fija un estudio de delimitación. Entre esa línea y la vía no cabe construir, reconstruir ni ampliar, ni cambiar el uso de lo ya edificado.
Más allá, la zona de afección, medida desde el borde de la explanación, llega a 100 o 50 metros: se puede construir, con autorización previa del Ministerio de Transportes. La licencia que contradiga la ley es nula de pleno derecho, y las limitaciones alcanzan a las carreteras proyectadas desde que se aprueba definitivamente su estudio informativo. Las carreteras autonómicas y locales tienen sus propias distancias.
En la Red Ferroviaria de Interés General la línea límite está a 50 metros de la plataforma, o a 20 en suelo urbano o urbanizable delimitado, salvo en el que haya pasado a urbanizable delimitado desde el 21 de diciembre de 2022, que conserva los 50. Cualquier obra en sus zonas de dominio público y protección necesita autorización previa del administrador de la infraestructura. Bajo una línea de alta tensión tampoco se puede edificar, y las vías pecuarias son dominio público.
Costas y cauces
La servidumbre de protección de la Ley de Costas es una franja de terreno privado de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, ampliable en algunos tramos, que se reduce a 20 metros en el suelo que ya era urbano en 1988 y en los núcleos que la reforma de 2013 permitió equiparar. En ella se prohíben la vivienda y los hoteles. Dentro de esos 20 metros, la vivienda nueva solo cabe por vía excepcional y muy reglada en el suelo urbano de 1988.
Los edificios legales anteriores a 1988 pueden repararse y modernizarse sin ganar volumen, altura ni superficie; si se derriban, aunque sea en parte, lo nuevo debe cumplir la ley entera. Quien compre un hotel en primera línea pensando en ampliarlo debería leer esa regla antes que el estudio de mercado.
Junto a los cauces públicos, la Ley de Aguas reserva 5 metros de servidumbre, donde por regla no se construye, y 100 metros de zona de policía, donde cualquier construcción necesita autorización previa del organismo de cuenca, o de la administración hidráulica autonómica en las cuencas intracomunitarias, salvo que el plan urbanístico ya informado recoja sus previsiones. En las cuencas estatales hay seis meses para resolver, con silencio negativo; desde 2023, las reparaciones que no tocan estructura, volumen ni uso van por declaración responsable.
El techo y el calendario
Las servidumbres aeronáuticas fijan una altura máxima, distinta en cada aeropuerto y en cada punto. Construir dentro de ellas, grúas incluidas, exige el acuerdo previo favorable de AESA, o de Defensa si el aeródromo es militar. Sin él la licencia es nula, y si AESA calla seis meses, la respuesta es no. AESA ha eximido algunas áreas, con condiciones.
En patrimonio cultural, el riesgo llega antes. Lo dicen la ley estatal y, con variantes, las autonómicas: basta con abrir el expediente para declarar un inmueble Bien de Interés Cultural para que se suspendan las licencias de parcelación, edificación y demolición en la zona afectada, incluidas las ya concedidas. Según la ley estatal, en un conjunto histórico sin plan especial de protección no se puede alterar la edificabilidad, parcelar ni agregar, y cada licencia necesita el visto bueno de la administración cultural.
La nota simple no lo cuenta todo
El Registro refleja algunas afecciones. En costas, el deslinde aprobado prevalece sobre las inscripciones, su incoación se hace constar por nota al margen y la publicidad registral de las fincas que tocan el dominio público debe informar de las servidumbres de protección y tránsito. Y vender una finca colindante con una carretera estatal obliga a notificarlo al Ministerio, que tiene derecho de tanteo y retracto. Pero el Registro no garantiza que estén todas: las servidumbres aeronáuticas son limitaciones legales contra las que no pueden adquirirse derechos, consten o no inscritas.
Para detectar están los visores públicos: el del dominio público marítimo-terrestre, el mapa de servidumbres de AESA, el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, la consulta de bienes inmuebles del Ministerio de Cultura, completada con el inventario autonómico y el catálogo municipal, y los visores autonómicos de planeamiento. El de AESA no muestra las servidumbres militares. Para acreditar, vale el certificado o el informe del órgano competente.
¿Qué temas trata esta noticia?
