Reposicionar oficinas con rentas bajas y escaso apetito inversor por residencial alternativo con rentas superiores y alto interés por parte de los mercados de capitales. Según la última edición del estudio The Office Property Telescope realizado por el equipo de ‘real estate’ del área de Estrategia y Transacciones de EY, el mercado de oficinas de Madrid cuenta con 1,8 millones de metros cuadrados de superficie edificada que de ser reposicionada a residencial alternativo implicaría una fuerte valoración para los propietarios de tales inmuebles y la incorporación de 20.000 unidades de residencial o asimilable e implicaría una fuerte valoración para los propietarios de tales inmuebles.
El fenómeno supondría recuperar los precios medios del alquiler de los edificios de oficinas ‘prime’ ubicados en el centro de los distritos de negocios de, al menos, el 30%, hasta los 44 EUROS por metro cuadrado al mes. Para la reconversión, se necesita colaboración público-privada, ya que la Administración debería contribuir en este proceso agilizando los trámites urbanísticos precisos, señala EY.
Barcelona podría seguir la misma tendencia que Madrid, pero en menor medida. En la Ciudad Condal podrían incorporarse 8.000 unidades de residencial o asimilable si se reposicionaran 763.000 metros cuadrados de superficie edificada de oficinas que, actualmente, no está consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios. Así, en las mejores zonas de oficinas de Barcelona, los precios podrían llegar a alcanzar los 37 o 39 euros por metro cuadrado al mes.
«La nueva tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona, impulsada por una mayor demanda de viviendas y una disminución en la contratación de oficinas, representa una oportunidad significativa de revalorización para los propietarios de estos inmuebles siempre que sigan la hoja de ruta adecuada. De acuerdo con nuestro estudio, en los próximos 20 años podríamos ver hasta 28.000 nuevas unidades residenciales en estas ciudades, siendo la mayoría de estas en alquiler», comenta Javier García-Mateo, socio responsable del sector Inmobiliario del área de Estrategia y Transacciones de EY
«Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobreofertado eliminando una parte de su inventario para favorecer el aumento de los precios de alquiler de los edificios que permanezcan. El mercado inmobiliario no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos. Esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha», añade García-Mateo.
Mercado de Inversión
El segmento oficinas en España ha registrado hasta el mes de julio 743 millones de euros de capital transaccionado, cifra que supone un descenso del 40% respecto a los 1.200 millones contabilizados en el mismo periodo de 2022. El 64% de la actividad registrada tuvo lugar en Madrid, un 33% en Barcelona y, el resto, en otras capitales de provincia en España.
Según EY, en el mercado internacional total, el ajuste de la actividad es sensiblemente más severo, ya que el volumen transaccional mundial ha caído un 70% durante el primer semestre de 2023, pasando desde los 157.000 millones de euros hasta, únicamente, 56.200 millones de euros.
Mercado de usuarios finales (Madrid)
La contratación bruta de superficie alquilada alcanzó en Madrid los 215.000m² en el primer semestre de 2023, lo que supone una caída de un 9%. Cabe destacar que la contratación neta ha sido prácticamente inexistente, ya que la mayor parte de la absorción bruta ha sido consecuencia de reubicaciones. Los precios medios de alquiler se han mantenido prácticamente inalterados respecto a diciembre de 2022, al compensarse la elevada inflación con la escasa fortaleza de la demanda.
Pese a todo, las rentas nominales se han mantenido constantes (Renta Prime = 34€/m² /mes); si bien, la renta real se ajusta un 5% en términos medios en todas las zonas. Los más de 1,5 millones de metros cuadrados desocupados supone el mayor problema para poder repercutir la inflación a las rentas y evitar así la tendencia bajista.
El mercado de la capital, lejos de frenar el desequilibrio de oferta actual, ha incorporado durante los seis últimos meses 120.000 metros cuadrados de oficinas nuevas a su inventario total de 14,6 millones de metros cuadrados. De estos, 96.000 metros cuadrados son edificios reformados y 24.000 m² oficinas de nueva construcción.
Mercado de usuarios finales (Barcelona)
La capital catalana ha registrado 130.000 metros cuadrados de contratación bruta hasta junio, un descenso del 25% interanual. Al igual que en Madrid, la absorción neta es prácticamente nula y los precios medios de alquiler se han visto inalterados por el momento: si bien, se observa de cara al final del ejercicio cierta presión a la baja en el distrito de 22@ desde los máximos históricos alcanzados en 2022.
Con todo, las rentas nominales se han mantenido constantes por el momento (Renta Prime = 27€/m² /mes) pero, al igual que en Madrid, la renta real se ajusta un 5% en términos medios en todas las zonas debido a los más de 700.000 m² de oficinas desocupadas en la actualidad y la previsión de nueva oferta que se incorporará al inventario de la ciudad.
Durante los últimos seis meses se han entregado 210.000 metros cuadrados de nueva oferta, de la cual su mayor parte han sido proyectos de nueva construcción (191.000 metros cuadrados). De esta manera, Barcelona acumula ya más de 6,8 millones de metros cuadrados en su inventario total de oficinas.
Tendencia en el medio plazo
El análisis realizado por EY muestra como en Madrid la mayor parte de los edificios del casco urbano que no estén en el eje Castellana, Azca o Cuatro Torres Business Area son ya susceptibles de reconversión a residencial alternativo, fenómeno que se irá materializando de forma progresiva. De esta manera, en los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro, o incluso en Manoteras, sería ya más viable el uso residencial sobre la edificabilidad de oficinas existente. Esto supone eliminar el 13% del inventario total de oficinas existente en la actualidad.
En la periferia, zonas como Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Arroyo de la Vega o Alcobendas podrían acoger el uso residencial alternativo de forma creciente como alternativa a sus oficinas que presenten peor rendimiento. Hasta 20.000 nuevas unidades residenciales en alquiler o en venta podrían llegar a sustituir un inventario de oficinas obsoleto y dinamizar una reubicación de la centralidad de oficinas hacia ‘Madrid Distrito Norte‘.
En Barcelona, del mismo modo, la tendencia es hacia la progresiva consolidación del 22@ como la nueva centralidad de oficinas en la Ciudad Condal al mismo tiempo que se incorporan 8.000 unidades residenciales en zonas del casco urbano a la vez que se destruye el 11% de su inventario total de oficinas, donde el rendimiento del residencial es mucho más elevado ya que el de los edificios de oficinas del momento.
