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«El inmologístico ha pasado a ser un asset class que tiene que estar en todos los portafolios de cualquier inversor que quiera competir en el mercado». Según Cristian Oller, director general y Head of Asset Management para el sur de Europa en Prologis, el sector es «muy resiliente», con unos fundamentales «muy fuertes», y capaz de competir con cualquier otro de los asset class más tradicionales.
En un contexto de expansión del comercio electrónico y creciente presión sobre la disponibilidad de suelo industrial, el logístico se consolida como uno de los segmentos más dinámicos del inmobiliario. «Tenemos todavía un recorrido importante, y hay necesidad de más metros cuadrados«. Según la previsión del mercado, la tasa de penetración del comercio electrónico en España subirá del 10-11% al 14% en 2030, y «cada 1% de incremento requiere en torno a 1,2 y 1,9 millones de metros cuadrados«.
Más allá de su dinámica habitual, la marca se estrena en un nuevo mercado. «Donde esté la oportunidad de desarrollar un data center, Prologis va a estar desarrollando un data center«, avanza Oller. La firma, que desde hace tiempo garantiza conexión eléctrica por todo el mundo, está considerando «oportunidades que sean compatibles con nuestro portafolio».
Concretamente, Prologis está estudiando «cómo reconvertimos algún espacio logístico en un data center«, un proceso que «tiene todo el sentido del mundo» ya que es una actividad complementaria, que se puede tener dentro de ese activo logístico. «Si ya tienes la caja, lo que tienes que hacer es dotarla de todos los ordenadores, el sistema de refrigeración, el módulo de potencia, para poder convertirla en un data center».
De cara a los próximos meses, la marca va a desarrollar en Madrid, dos parques en el corredor del A-2, situados en la primera y la tercera corona; en Barcelona, otro activo en la Zona Franca.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, Oller repasa las grandes tendencias del mercado logístico actual; el perfil inversor; los diferentes tipos de activos según su función; la cartera de activos de la compañía. Además, el directivo de Prologis explica qué lugar ocupa hoy en día la logística de última milla, y cómo este nuevo modelo está transformando las ciudades, y avanza los planes de la marca en materia data centers.
El inmologístico, «un producto de primera necesidad»
«Se ha convertido en un producto de primera necesidad». Con la irrupción del comercio electrónico, «los espacios logísticos son tan necesarios para poder acercar el producto al consumidor final, que todos los consumidores somos los que nos hemos convertido en usuarios o clientes directos de esta logística que nos llega«, explica el profesional. Esta es la trascendencia: «del B2B al B2C».
«La magia de que el paquete que compras en Amazon llegue al cabo de dos días a tu puerta pasa gracias a esa logística: ese producto ha estado en un almacén». La compañía, por ejemplo, cuenta con cerca de 122 millones de metros cuadrados de espacio logístico en todo el mundo, y «cada año, el 2,5% del PIB mundial en mercancía circula por los almacenes de Prologis», señala Oller.
Cuando la compañía empezó a invertir en logístico, hace más de 40 años, «no era un asset class reconocido como es hoy», sino que «se consideraba un activo de alto riesgo por la especificidad, por ser un mercado que era menos transparente».
El Covid-19 aceleró la adopción de la digitalización y, por tanto, la compra por internet. Aunque en la etapa prepandemia «determinadas edades no compraban por internet», ahora «la gente se ha modernizado». Los datos que señala Oller son reveladores: en España, el nivel de digitalización es del 97% y la tasa de penetración del comercio electrónico se sitúa cerca del 10-11%, todavía muy por debajo de países como Inglaterra, con cerca del 30%. «Tenemos una capacidad de mejora muy importante«.
Perfil inversor y ‘activo tipo’ del sector inmologístico
En este segmento, nos encontramos con «todo tipo» de inversores. Desde fondos institucionales que apostaron por este segmento entre los años 2000 y 2010 y que continúan activos, hasta hoy, que cualquier tipo de capital (value add, core, core plus) está mostrando interés.
Según su función, el activo logístico tiene distintas características técnicas. Existen diferentes rangos: desde el principal almacén de un retailer, de grandes dimensiones -más conocido como big box-, que suele ubicarse en una segunda-tercera corona; los pequeños activos donde aproximas el producto, grandes almacenes de 80.000-100.000 metros cuadrados; almacenes un poco más pequeños más cerca de la ciudad, que van de los 15.000 a los 30.000 metros cuadrados, hasta los hubs o centros de cross-docking, más pequeños, más urbanos, con un flujo mucho más tenso de mercancía.
A día de hoy, «el espacio con más salida es el más genérico», no tan específico o adaptado a una tipología concreta, sino que «puede ser resiliente a lo largo del tiempo». En términos generales, lo que funciona en términos de inversión es un activo logístico bien ubicado, descarbonizado, con un sello medioambiental y energía renovable.
Grandes tendencias en el inmologístico actual
Cuanta más flexibilidad, mejor. Una de las claves, según Oller, es que los espacios logísticos «optimicen al máximo la volumetría, que tengan máxima capacidad». En este sentido, recomienda «buscar alturas libres a partir de 11 e incluso hasta de 14 metros», y activos «equipados con medidas de protección contra incendios, con buenos patios de maniobra».
Otra de las grandes apuestas del mercado inmologístico, «uno de los más innovadores, de los que más está haciendo por la descarbonización», son la sostenibilidad, energía renovable y movilidad sostenible. «Es importante ayudar a nuestros clientes a que consuman menos», con activos que implementen una serie de medidas de energía renovable y eficiencia energética, y apuesten por aspectos como la circularidad o el aprovechamiento de la luz solar, apunta Oller.
Además, el directivo destaca la importancia de la automatización y la robotización de almacenes. «El picking, las tareas de preparación de pedidos en las empresas de e-commerce son muy intensivas en mano de obra», con una media de 22 kilómetros y 25 toneladas de peso al día. «Siempre como complemento, no como sustituto de la mano de obra», esta digitalización del proceso permite evitar riesgos laborales y que los trabajadores puedan centrarse en tareas que añaden más valor, menos repetitivas.
En materia ESG, Oller considera que la parte medioambiental ya es intrínseca al segmento, que ahora tiende a centrarse en el ámbito social. «Somos consumidores de espacio, de suelo, pero aportamos un beneficio a la sociedad en la que nos implantamos. Además de generar empleo, conseguimos colaborar y contribuir con la inserción laboral«. Por ejemplo, Prologis está llevando a cabo la iniciativa Logistics Training In Motion (LTIM), mediante unas microcredenciales universitarias, conectando ayuntamiento, universidad y empresa privada.
Adaptación de la oferta a las necesidades del mercado
«Es importante seguir la tendencia o las necesidades del mercado«. Según Oller, habrá que ir generando metros cuadrados a medida que esas oportunidades de mercado aparezcan, para evitar «generar sobroferta».
En mercados como el valenciano o el catalán, la disponibilidad de metros cuadrados es más limitada y se concentra en zonas concretas. Sin embargo, en Madrid, en el eje de la A4 y la A42, la zona de Illescas (Toledo), estamos viendo una «sobreoferta importante», con «más del 10% de disponibilidad». Sin embargo, incluso en estos casos, Oller es optimista: «todo producto logístico desarrollado con cabeza va a acabarse absorbiendo«.
«Nuestro sector está muy ligado al consumo», así que las zonas más interesantes serán siempre grandes ciudades donde este se concentra. Sin embargo, la ubicación, en el caso de Prologis, depende también de las necesidades del mercado. Aunque la marca es muy fiel a estos tres mercados core (Madrid, Barcelona, Valencia), si uno de sus clientes considera clave un mercado para llevar a cabo su operativa logística, también puede desarrollar proyectos en otras zonas secundarias.
A nivel geográfico, España se convierte en un «gateway», una entrada de mercancía hacia el sur de Europa, ya que se sitúa entre Asia y Estados Unidos: una posición inmejorable que el mercado ha de aprovechar.
