La compraventa de edificios enteros en Barcelona registró una caída del 31% en 2025 tras la entrada en vigor de la regulación del precio del alquiler en marzo de 2024. Según el informe de seguimiento semestral de la Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), elaborado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), se contabilizaron 149 operaciones en 2025, frente a 217 en el año anterior.
El estudio también refleja la evolución reciente de este mercado, con 202 operaciones en 2021, 167 en 2022 y 212 en 2023. Estos datos dibujan una tendencia cambiante en el sector inmobiliario de la ciudad, especialmente tras la aplicación de las medidas de contención de precios del alquiler. El comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Ramon Riera, ha valorado positivamente la evolución del mercado. «Esto nos hace pensar que estamos en el buen camino», ha afirmado en declaraciones junto al codirector del O-HB, Carles Donat.
Riera ha subrayado que la regulación ha modificado los incentivos del mercado. «Desde el momento en que regulamos los precios del alquiler, el alquiler de temporada y los colivings, la posibilidad de ganancias en la compraventa de fincas es menor», ha explicado, añadiendo que «ya no vendrán más fondos buitres de los que ya hay». El responsable municipal también ha señalado que la demanda especulativa está retrocediendo «gracias a la regulación», lo que, según ha dicho, permite que la ciudad se centre en la demanda residencial. En este sentido, ha comparado la situación con Madrid, donde ha asegurado que los precios de compraventa están subiendo con fuerza y donde la demanda inversora estaría ganando peso frente a la de las familias.
Contención de precios y evolución del mercado del alquiler
El codirector del O-HB, Carles Donat, ha defendido que la normativa está cumpliendo su función principal: contener la subida de los precios del alquiler, aunque no necesariamente reducirlos. «El objetivo de la ley es que deje de aumentar y que, en caso de que suba, lo haga por debajo de la inflación«, ha explicado. Según el informe, el precio medio de los contratos de alquiler se situó en el cuarto trimestre de 2025 en 1.161 euros mensuales, frente a los 1.193,4 euros registrados en el primer trimestre de 2024, cuando entró en vigor la regulación. Esta evolución apunta a una ligera corrección a la baja tras años de incremento continuado.
Donat ha destacado además que, si los precios hubieran seguido la tendencia de la última década, el alquiler medio habría alcanzado los 1.318,6 euros. Y si se hubiera mantenido la dinámica de los dos últimos años anteriores a la regulación (2022-2024), la cifra habría sido aún mayor, llegando a 1.429 euros mensuales. Estas proyecciones se utilizan como referencia para evaluar el impacto de la política de control del alquiler en un mercado históricamente tensionado. En este contexto, el informe sostiene que la medida ha contribuido a moderar la escalada de precios en la ciudad.
Otro de los aspectos destacados es la relación entre ingresos familiares y coste de la vivienda. Donat ha señalado que, entre 2000 y 2023, los ingresos medios de los hogares crecieron un 87,8%, mientras que el precio del alquiler aumentó un 178,3%, es decir, más del doble. Desde la aplicación de la regulación, esa distancia se ha reducido en 21,1 puntos, situándose ahora en 70,4 frente a los 90,5 anteriores. Este ajuste se considera uno de los efectos más relevantes de la normativa, al mejorar la accesibilidad relativa de la vivienda para los hogares.
Descenso del alquiler de temporada y efectos del debate regulatorio
El informe también analiza el comportamiento del alquiler de temporada, que ha experimentado una caída significativa en el último trimestre de 2025. En ese periodo se registraron 1.282 contratos, lo que supone un descenso del 53% respecto al mismo trimestre del año anterior.
Los responsables del estudio vinculan esta reducción tanto a la aprobación reciente de la regulación específica de este tipo de contratos en el Parlament como al debate previo a su entrada en vigor. «Aunque se aprobó en diciembre, el debate de la normativa hizo efecto disuasorio a este tipo de contratos», ha explicado Donat. Según esta interpretación, parte de los contratos de alquiler habitual se habrían reconvertido en contratos de temporada en años anteriores para evitar la contención de rentas, una dinámica que ahora estaría en retroceso. Sin embargo, los expertos advierten de que todavía es pronto para confirmar si esta tendencia se consolidará en el tiempo.
