Comprar una vivienda es más barato que alquilar en el 95% de las grandes ciudades españolas, según el último informe de UVE Valoraciones. Solo Donostia, Marbella y Palma de Mallorca mantienen una cuota hipotecaria mensual superior al coste del arrendamiento, frente a los cuatro municipios que presentaban esta situación hace un año. En el resto de grandes ciudades, la cuota hipotecaria es inferior al alquiler, un escenario que UVE Valoraciones considera propio de un mercado desajustado, ya que en condiciones de equilibrio los alquileres suelen ser más bajos que las cuotas correspondientes.
El número de municipios con precios medios de alquiler iguales o superiores a 11 euros por m2 al mes ha pasado de 34 en diciembre de 2024 a 42 en febrero de 2026, un incremento del 23%. En el mercado de compra, las localidades con cuotas hipotecarias promedio que superan los 11 euros por m2 han pasado de 11 a 17 en poco más de un año. Este encarecimiento se ha producido a pesar de que los tipos de interés han descendido del 3,206% al 2,762%, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La bajada de tipos debería haber reducido las cuotas un 4,83%, pero el crecimiento de los precios de oferta de venta ha neutralizado ese efecto.
Ahorro necesario del 28% al 32% y solución estructural de 350.000 viviendas anuales
Aunque la comparación mensual favorece la compra, el acceso a la propiedad sigue condicionado por la necesidad de disponer de entre el 28% y el 32% del valor del inmueble para cubrir la parte no financiada por las entidades y los gastos e impuestos asociados. Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, señaló que la raíz del problema es la escasez estructural de oferta y que la solución sostenible requeriría alcanzar una producción de 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años, con un impulso conjunto de constructoras, promotores y disponibilidad de suelo.
Barcelona lidera el encarecimiento del alquiler; Málaga, caso singular
Barcelona se consolida como el municipio con el alquiler más caro del estudio tras un ejercicio en que los arrendamientos han subido sustancialmente más que las cuotas hipotecarias. En Madrid, ambas variables han evolucionado de forma casi paralela. En Valencia, Sevilla y Zaragoza, los alquileres han crecido con mayor intensidad que las cuotas; en Sevilla los precios se mantienen prácticamente estables desde 2023. En Málaga, los alquileres dejaron de subir a mediados de 2025, pero las cuotas de compra han experimentado un aumento considerable en el último año.
UVE Valoraciones apunta que en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas turísticas son suficientemente numerosas como para generar un aumento significativo de la oferta de alquiler si se prohibieran, aunque advierte de la necesidad de analizar el impacto económico sobre el turismo antes de implementar medidas restrictivas.
