¿Cómo se encuentra el mercado de la vivienda en los municipios más ricos de España?

La renta neta media por persona en España creció un 6,1% en 2024, hasta los 15.948 euros, según el INE. Pozuelo de Alarcón, con 32.612 euros, duplica esa media y encabeza por cuarto año consecutivo un podio que completan Matadepera y Boadilla del Monte. El resto del grupo se reordena y registra un relevo: Majadahonda entra en el noveno puesto, mientras que Cabrils cae al decimotercero. El nuevo top 10 suma cinco municipios de la Comunidad de Madrid, cuatro de Cataluña, todos en la provincia de Barcelona, y uno del País Vasco.

El análisis del mercado residencial de estos diez enclaves, con datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, deja un patrón común. El precio de publicación sube en todos ellos, entre un 3,7% y un 18,7% interanual, y en ocho de los diez lo hace por encima del último avance de la renta de sus vecinos. Comprar ya exige más del 40% de los ingresos del hogar en siete de los diez municipios. Y en uno de ellos alquilar resulta todavía más caro.

Pozuelo, Matadepera y Boadilla repiten al frente del ranking de renta

Los tres primeros municipios del ranking ya lideraban la clasificación en los tres ejercicios anteriores, según el INE. Por debajo, Torrelodones sube a la cuarta posición y Getxo (Bizkaia), único representante del País Vasco, se sitúa quinto con 26.472 euros por habitante. En el conjunto del grupo, la renta por persona avanzó entre un 1,5% y un 7,7% respecto a 2023.

Fuente: INE, Atlas de Distribución de Renta de los Hogares 2024 y 2023 · Variación: elaboración propia

Alella es el municipio cuya renta menos avanza, con una subida del 1,5% que lo deja en el límite del top 10. En el extremo opuesto, Majadahonda y Las Rozas de Madrid crecen por encima del 7,5%. Esa mejora de ingresos, sin embargo, se queda corta frente a la evolución del precio de la vivienda en la mayoría de estos mercados.

El precio de publicación en venta sube en los diez municipios

Pozuelo de Alarcón es el único municipio del grupo que supera los 5.000 €/m² en precio de publicación, con 5.069 €/m² al cierre del tercer trimestre. Le siguen Getxo (4.759 €/m²), Sant Cugat del Vallès (4.666 €/m²), Sant Just Desvern (4.583 €/m²) y Majadahonda (4.527 €/m²). Matadepera (2.656 €/m²) y Torrelodones (2.979 €/m²) cierran la tabla, aunque el predominio de casas de gran superficie eleva su precio medio por vivienda hasta el entorno del millón de euros.

Precio de publicación en venta por municipio

€/m² · tercer trimestre de 2026

Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026

Por importe total, Pozuelo vuelve a destacar con un precio medio de publicación de 1.951.111 euros por vivienda, por delante de Boadilla del Monte (1.557.550 euros) y Alella (1.370.607 euros). Getxo presenta el perfil contrario: un precio unitario elevado con el ticket medio más bajo del grupo, 774.543 euros, porque su oferta está dominada por pisos.

La variación anual confirma la presión alcista. Majadahonda lidera la subida con un 18,7%, seguida de Sant Just Desvern (14%), Boadilla del Monte (13%), Matadepera (12,2%) y Las Rozas de Madrid (11,5%). Los avances más moderados corresponden a Getxo (7,6%), Alella (6,6%), Pozuelo de Alarcón (6,5%) y, sobre todo, Torrelodones, que se queda en un 3,7%. Torrelodones y Pozuelo de Alarcón son, además, los únicos municipios donde el precio crece menos que la renta de sus vecinos.

Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026

En el último trimestre, el ritmo se modera en varios mercados. Alella registra el mayor avance en tres meses, un 5,5%, seguida de Las Rozas de Madrid (2,9%), Sant Cugat del Vallès (2,5%) y Matadepera (2,4%). Torrelodones (−3,4%), Sant Just Desvern (−1,6%) y Getxo (−0,9%) corrigen frente al trimestre anterior. Majadahonda, pese a liderar la subida anual, apenas avanza un 0,7% en el trimestre.

Obra nueva: Sant Just Desvern supera los 7.000 €/m²

La vivienda de obra nueva más cara del grupo se anuncia en Sant Just Desvern, a 7.143 €/m² tras subir un 6,5% en el año. Getxo, que lideraba este indicador a comienzos de 2026, baja al segundo puesto con 6.683 €/m², un 10,8% menos que hace un año. Completan la parte alta Pozuelo de Alarcón (6.592 €/m²) y Sant Cugat del Vallès (5.988 €/m²).

Las mayores subidas anuales se registran en Matadepera (21,7%), Las Rozas de Madrid (18,1%), Boadilla del Monte (15,3%) y Majadahonda (14,4%). En Las Rozas, el alza del precio unitario convive con una caída del 16,2% en el importe medio, lo que apunta a promociones con viviendas más pequeñas. Alella registra el mayor ajuste, un 21,9% menos, hasta los 3.790 €/m², apenas por encima de su segunda mano.

Alquiler: Sant Just Desvern marca el precio más alto del grupo

El alquiler más caro del grupo se anuncia en Sant Just Desvern, a 17,6 €/m² al mes tras subir un 23% en el año. Le siguen Getxo (16,3 €/m²) y Pozuelo de Alarcón (16,2 €/m²), donde la renta de publicación apenas sube un 1,2%. Torrelodones y Matadepera son los únicos municipios donde el precio por metro cuadrado baja, un 10,6% y un 5,2%, respectivamente.

Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026 · Alquiler publicado: todas las tipologías

En el último trimestre, el mayor repunte corresponde a Alella, donde el alquiler publicado sube un 12,1% en solo tres meses, seguido de Boadilla del Monte (6,3%) y Sant Just Desvern (5,6%). Pozuelo de Alarcón y Sant Cugat del Vallès, en cambio, mantienen el precio prácticamente estable, tanto en el trimestre como en el conjunto del año. Torrelodones y Matadepera son los únicos mercados donde el alquiler anunciado baja también frente al trimestre anterior.

Conviene leer con cautela la renta mensual anunciada. En Sant Just Desvern sube un 52,9%, hasta 4.749 euros al mes, y en Sant Cugat del Vallès avanza un 25,9%, pese a que allí el precio por metro cuadrado se mantiene plano. La diferencia se explica por un mayor peso de casas grandes en la oferta, de modo que el precio por metro cuadrado resulta la referencia más fiable.

Rentabilidad: los municipios más caros, los menos rentables

La rentabilidad bruta del alquiler oscila entre el 3,8% de Pozuelo de Alarcón y el 4,9% de Alella. Las Rozas de Madrid y Matadepera (4,7%) y Torrelodones y Sant Just Desvern (4,6%) completan la parte alta. Sant Cugat del Vallès (4%) y Getxo (4,1%) se sitúan junto a Pozuelo en la zona baja: el precio de compra crece más deprisa que las rentas y estrecha el retorno.

Esa compresión se refleja en la evolución anual, ya que la rentabilidad bruta cae en siete de los diez municipios, con descensos de hasta el 15,4% en Matadepera. En términos netos, una vez descontados los gastos, los retornos van del 1,5% al 3,9% según la tipología. La casa de cuatro dormitorios ofrece los mejores resultados en Alella (3,9%) y Sant Cugat del Vallès (3,5%).

Tasa de esfuerzo: en Sant Just Desvern alquilar ya cuesta más que comprar

Comprar una vivienda exige más de la mitad de la renta del hogar en cuatro municipios: Sant Just Desvern (51,8%), Pozuelo de Alarcón (51,6%), Alella (50,3%) y Boadilla del Monte (50%). La tasa de esfuerzo supera el 40% en siete de los diez y empeora en todos ellos respecto a hace un año. A comienzos de 2026, en cambio, tres municipios del grupo habían logrado mejorarla.

Tasa de esfuerzo para comprar y para alquilar

% de la renta media del hogar · tercer trimestre de 2026

Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026

Comprar exige más esfuerzo que alquilar en nueve de los diez municipios. La excepción es Sant Just Desvern, donde pagar la renta mensual absorbe el 60,4% de los ingresos del hogar, casi nueve puntos más que comprar, tras dispararse un 60,7% en un año. Alella le sigue a distancia, con un esfuerzo del 44,5% para alquilar que se acerca al de compra. En el resto del grupo, alquilar consume entre el 22,7% y el 30,9% de la renta.

Matadepera mantiene el acceso más equilibrado del grupo, con una tasa de esfuerzo de compra del 31,3% y un periodo de pago de 7,6 años. Su margen, sin embargo, se estrecha: el esfuerzo crece un 13,2% en el año. En el otro extremo, Sant Just Desvern y Pozuelo de Alarcón necesitan 12,5 años de renta íntegra para pagar una vivienda.

Comunidad de Madrid, Cataluña y País Vasco: tres mercados con dinámicas propias

En los cinco municipios de la Comunidad de Madrid, Majadahonda, con la mayor subida del grupo, Boadilla del Monte y Las Rozas de Madrid superan el 11% de alza anual en el precio de publicación, mientras que Pozuelo y Torrelodones avanzan a menor ritmo. Pozuelo mantiene, eso sí, el precio más alto tanto por metro cuadrado como por vivienda. El esfuerzo de compra oscila entre el 39% de Las Rozas y el 51,6% de Pozuelo.

Los cuatro municipios de Cataluña, todos en la provincia de Barcelona y repartidos entre el Vallès Occidental (Matadepera y Sant Cugat del Vallès), el Baix Llobregat (Sant Just Desvern) y el Maresme (Alella), reúnen precios muy dispares: de los 4.666 €/m² de Sant Cugat a los 2.656 €/m² de Matadepera, el más bajo del grupo. Su principal tensión está en el alquiler: Sant Just Desvern y Alella registran las tasas de esfuerzo arrendaticio más altas del grupo, y Sant Just lidera además el precio de la obra nueva.

Getxo, único municipio del País Vasco en el ranking, pertenece a Bizkaia, segunda provincia española por renta según el INE, y combina el segundo precio de publicación más alto del grupo con el ticket medio más bajo. Su alquiler publicado, de 16,3 €/m² al mes, es el segundo más caro del grupo, solo por detrás de Sant Just Desvern.

Precios que crecen más rápido que la renta

El tercer trimestre de 2026 deja un diagnóstico claro en los municipios más ricos de España. Sus vecinos ganan más que hace un año, pero el precio de la vivienda avanza todavía más rápido en ocho de los diez. Como resultado, la tasa de esfuerzo de compra empeora en todos ellos y supera el 40% de la renta del hogar en siete.

El caso de Sant Just Desvern, donde alquilar ya cuesta más que comprar, muestra hasta dónde puede llegar esa tensión cuando la oferta es escasa. Con la obra nueva anunciándose por encima de los 6.500 €/m² en Sant Just Desvern, Getxo y Pozuelo de Alarcón, los datos no anticipan un alivio a corto plazo, ni siquiera para los hogares con más ingresos del país.